Giá căn hộ tăng bất chấp vị trí, nhóm mua ở thực ngày càng khó "chạm tới"

Căn hộ giá 30-40 triệu đồng/m2 trở nên khó tìm tại Bình Dương (cũ)

Vốn là nơi có nguồn cung căn hộ dồi dào nhất nhì thị trường phía Nam nhưng Bình Dương (cũ) không còn là “thủ phủ” của dòng sản phẩm giá vừa túi tiền. So với 2-3 năm về trước, giá căn hộ nơi đây đã tăng mạnh, thậm chí vượt xa tầm với của nhiều khách mua ở thực. Biên lợi nhuận đầu tư cũng dần thu hẹp do mặt bằng giá đã tăng nhanh.

Hiện nay, giá căn hộ tại Bình Dương (cũ) hầu hết đã dịch chuyển về vùng giá từ 50-70 triệu đồng/m2. Ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Batdongsan.com.vn từng cho rằng, trước đến nay thị trường bất động sản Bình Dương vận hành theo logic “gần khu công nghiệp, giá vừa túi tiền là bán được”, nên giá thấp tự nó đã là một lợi thế. Thế nhưng, hiện nay hầu hết dự án căn hộ đã ở vùng giá từ 45 đến dưới 70 triệu đồng/m2, thậm chí có dự án trên mức 70 triệu đồng/m2. Lúc này người người mua bắt đầu đặt câu hỏi: “Vì sao tôi phải trả mức giá này tại Bình Dương?”.

Theo ông Tuấn, thực tế trên thị trường không ít chủ đầu tư “bánh vẽ” câu chuyện tiện ích để thuyết phục về mức giá đưa ra nhưng không phải chủ đầu tư nào cũng làm thật. Ngưỡng giá này tại Bình Dương (cũ) theo ông Tuấn sẽ phải cạnh tranh với thị trường trung tâm TP. Hồ Chí Minh (cũ), có sự chọn lọc rất cao. Lúc này, chủ đầu tư làm nhưng không đạt tới chuẩn mực cao cấp thì sẽ dễ xảy ra tình trạng khách mua cắt lỗ sau này. Nghĩa là, một số chủ đầu tư đang định giá quá mức so với giá trị thực của sản phẩm, bao gồm cả vị trí và các giá trị đi kèm.

Theo ghi nhận, tại Bình Dương (cũ), ngoại trừ một số dự án căn hộ tại khu vực phường Tân Đông Hiệp (cũ, nay là Phường Dĩ An) như Phú Đông SkyOne, TT AVIO, Bcons Tân Đông Hiệp… còn mức giá trên dưới 40 triệu đồng/m2 thì hầu hết đã chạm ngưỡng từ 50 triệu đồng/m2. Thậm chí, một số dự án ở vị trí khá xa so với trung tâm TP. Hồ Chí Minh (cũ) nhưng giá cũng đã chạm mốc từ 50-60 triệu đồng/m2 – ngang với mức giá của căn hộ tại TP. Thủ Đức, TP. Hồ Chí Minh (cũ).

Chẳng hạn mới đây, Phú Mỹ Hưng rục rịch giai đoạn 2 dự án Phú Mỹ Hưng Harmonie ra thị trường Bình Dương (cũ) với mức giá từ 50 triệu đồng/m2. Nghĩa là, căn hộ 70m2/2 phòng ngủ tại đây có giá khoảng từ 3,5 tỷ đồng/căn - mức giá không còn dễ mua với nhiều người, nhất là trên địa bàn Bình Dương phần lớn là công nhân, nhân viên văn phòng thu nhập trung bình. Dự án toạ lạc tại đường DX.065, Phường Chánh Hiệp, TP. Hồ Chí Minh (địa chỉ trước sáp nhập: đường DX.065, Phường Thủ Dầu Một, Bình Dương) – cách trung tâm TP. Hồ Chí Minh gần 2 tiếng di chuyển bằng xe ô tô. Khảo sát cho thấy, mức giá đất nền thổ cư tại khu vực này chỉ dao động trong khoảng 15-25 triệu đồng/m2 (tuỳ vị trí).

Theo thông tin, Harmonie là dự án đầu tiên của Phú Mỹ Hưng tại thị trường Bình Dương (cũ), cũng là phân khúc dễ mua được doanh nghiệp này phát triển trong 10 năm trở lại đây. Dự án được phát triển trên quỹ đất khoảng 2ha, gồm 5 tòa tháp cao 32–34 tầng, cung cấp 1.490 căn hộ.

Tương tự, gần đây tại quốc lộ 13 - khu Đông Bắc TP. Hồ Chí Minh, dự án The Emerald Boulevard (Khu căn hộ Đại lộ Ngọc Lục Bảo) của Lê Phong rục rịch đưa ra thị trường với mức giá dự kiến khoảng từ 70 triệu đồng/m2. Giá này “bỏ xa” mặt bằng giá của khu vực cách đó 2 năm (40-45 triệu đồng/m2 vào năm 2023). Cùng khu vực, một số dự án căn hộ như Landmark Bình Dương - Phú Cường Group (rumor 70 triệu/m2, Green Skyline của TBS Land giá gần 70 triệu/m2; dự án The Glory - Becamex Tokyu, giá 58 - 60 triệu/m2; The Orchard Sycamore - Capitaland, giá từ 60 triệu/m2; The Ten - Becamex Tokyu có giá từ 60 triệu/m2.

Điều này cho thấy, giá bất động sản tại Bình Dương (cũ) đã không còn tốt như thời điểm trước, thậm chí tăng bất chấp vị trí xa - gần. Nếu cách đây 2 -3 năm, căn hộ giá 30-40 triệu đồng/m2 "tuyệt chủng" tại TP. Hồ Chí Minh (cũ) thì câu chuyện này đang diễn ra tương tự tại khu vực Bình Dương (cũ) - nơi đáng ra người mua có nhiều sự lựa chọn bất động sản giá tốt.

Vượt xa khả năng chi trả của nhóm mua ở thực

Mới đây, khi chia sẻ về thanh khoản bất động sản Bình Dương (cũ), ông Lê Quốc Kiên, Chuyên gia tư vấn bất động sản độc lập cho rằng, trong bối cảnh thị trường trải qua nhiều biến động 3-4 năm nay, thanh khoản các dự án bất động sản nhìn chung chưa khởi sắc. Đặc biệt tại khu vực Bình Dương (cũ), dù nguồn cung dồi dào nhưng sức cầu không phân bổ đều ở các dự án. Một số dự án bán hàng khá chậm.

Ông Kiên chỉ ra nguyên nhân dẫn đến điều này là do mặt bằng giá cao hơn khả năng chi trả. Dù được xem là thị trường vệ tinh với lợi thế về giá, nhưng với mức 30–40 triệu đồng/m2 tại Bình Dương cũ, một căn hộ 60–70m2 đã chạm ngưỡng 2–2,5 tỷ. Con số này vượt khá xa khả năng chi trả của nhóm mua ở thực tại Bình Dương – vốn chủ yếu là công nhân, nhân viên văn phòng thu nhập trung bình. Khi khả năng tài chính không theo kịp mức giá, thanh khoản chậm là điều tất yếu. Trong khi đó, hầu hết các dự án hiện nay đã chạm ngưỡng 50-70 triệu đồng/m2 thì càng vượt xa khả năng chi trả của số đông người mua ở thực.

Vị này dẫn chứng, dẫu thị trường còn căn hộ mức giá 30-40 triệu đồng/m2 thì một căn hộ diện tích trung bình 60m2, giá đã dao động từ 1,8 tỷ đồng đến 2,4 tỷ đồng/căn. Để mua được căn nhà này, ngoài việc cần có sẵn 700 triệu đồng đến 1 tỷ đồng, người mua thực còn cần phải có thu nhập khoảng 40 triệu đồng/tháng, đủ để trả cho khoản vay từ 1,1 tỷ đồng đến 1,4 tỷ đồng. Đây là hai điều kiện vượt quá khả năng của phần đông người lao động tại Bình Dương đa số là công nhân.

Bên cạnh đó, theo ông Kiên, nhu cầu đầu tư tại Bình Dương (cũ) cũng không còn sức nóng, khi nhiều nhà đầu tư giai đoạn trước bị “chôn vốn” hoặc không đạt lợi nhuận như kỳ vọng. Bình Dương từng là “thiên đường đầu tư” 10-15 năm trước nhờ giá thấp và kỳ vọng phát triển hạ tầng – công nghiệp. Tuy nhiên, do nguồn cung để ở thực quá ít, trong khi sản phẩm phục vụ nhu cầu đầu tư quá nhiều. dẫn tới sự lệch pha giữa cầu đầu tư và cầu ở thực khiến nhiều dự án mở bán nhưng không tạo được lực mua đủ mạnh.

Chưa kể, tâm lý của người dân ở các khu vực Bình Dương (cũ) vẫn yêu thích đất nền/nhà riêng hơn chung cư. Số tiền mua chung cư này, ít nhất đủ để họ sở hữu một miếng đất nền với một căn nhà cấp 4.

Trong khi với nhà đầu tư, họ quan tâm khả năng “thanh khoản sau này” hơn là “giá hiện tại”. Nghĩa là người mua lại cuối cùng của dự án. "Như tôi phân tích, mức giá 30-40 triệu đồng/m2 vẫn quá khả năng mua ở thực của số đông người lao động tại Bình Dương, nên nhà đầu tư e ngại sau này sẽ khó ra hàng", ông Kiên nói và đưa ra ví dụ: Nhà đầu tư mua vào 1,8 tỷ đồng - 2,4 tỷ đồng, sau 2-3 năm dự án về đích, thì giá bán ra kỳ vọng phải đạt 2,4 tỷ đồng - 3 tỷ đồng (tăng 30% trong 2-3 năm). Con số này lại càng vượt xa khả năng người mua ở thực tại Bình Dương.

Ở chiều ngược lại, giải thích cho việc tại TP. Hồ Chí Minh (cũ), căn hộ giá hàng trăm triệu đồng mỗi m2 vẫn có thanh khoản, ông Kiên cho rằng, căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh giá tuy cao nhưng lại nhắm đến giới nhà giàu mua tích sản, nhà đầu tư vẫn thấy "cửa" ra hàng. Chưa kể dòng tiền đầu tư lớn từ phía Bắc khi vào Nam thường chỉ dừng lại ở TP. Hồ Chí Minh (cũ) chứ không ra xa hơn.