Theo dữ liệu Batdongsan.com.vn, sau sáp nhập, TP. Hồ Chí Minh chiếm 50% toàn bộ sự quan tâm của cả nước. Trước đây, Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh thường chia nhau “mức độ quan tâm” ở mức khá cân bằng, nhưng ở dữ liệu tháng 1/2026 cho thấy: TP. Hồ Chí Minh chiếm 50% mức độ quan tâm bất động sản; Hà Nội là 27%; phần còn lại của cả Việt Nam chiếm 23%.
Nghĩa là một mình TP. Hồ Chí Minh đang thu hút lượng quan tâm bằng toàn bộ các tỉnh thành còn lại cộng lại. Đây không còn là câu chuyện “trung tâm kinh tế” nữa. Đây là câu chuyện tái cấu trúc lại bản đồ chú ý của thị trường bất động sản.
Phân tích về điều này, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho hay, sau sáp nhập,người mua ở thực/nhà đầu tư, môi giới, doanh nghiệp… bắt đầu nhìn nhận Bình Dương, Đồng Nai, Long An là TP. Hồ Chí Minh. Khi một địa phương được “gắn nhãn TP. Hồ Chí Minh”, hành vi tìm kiếm thay đổi ngay lập tức: Mức độ quan tâm tăng không phải vì dự án mới, không phải vì hạ tầng mới, không phải vì chính sách mới mà vì nhận thức mới. Trong bất động sản, thay đổi nhận thức luôn là chất xúc tác mạnh nhất.
Theo ông Tuấn, tại Hà Nội mức độ tìm kiếm vẫn lớn, còn các tỉnh vệ tinh như Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Phòng, Quảng Ninh... tìm kiếm rời rạc, mỗi nơi chỉ 1–2%. Trong khi phía Nam, các địa phương xung quanh TP. Hồ Chí Minh và dải đô thị du lịch miền Trung tạo thành một vành đai chú ý liền mạch.
Miền Bắc được nhìn theo tỉnh còn miền Nam đang được nhìn theo vùng đại đô thị, trong khi miền Trung tìm kiếm theo vùng du lịch. Nghĩa là người tìm kiếm hiện nay không chỉ tìm theo hành chính nữa, mà họ tìm theo vùng đô thị, vùng du lịch, vùng lan tỏa hạ tầng. Đây là dấu hiệu rất rõ của một thị trường đã trưởng thành về nhận thức.
"Đây là giai đoạn đầu của một chu kỳ mới. Khi thị trường bắt đầu hồi phục, luôn có 3 bước: Dòng chú ý (search, quan tâm, hỏi thông tin); dòng môi giới doanh nghiệp dịch chuyển; dòng tiền thật đi vào thị trường. Từ mức độ tìm kiếm trên cho thấy bước 1 đã xảy ra rất rõ, và nó xảy ra với cường độ rất tập trung vào TP. Hồ Chí Minh", ông Tuấn cho biết.
Theo vị này, năm 2026 đánh dấu bước chuyển quan trọng, khi thị trường bất động sản đi từ giai đoạn tạo nền sang giai đoạn thể hiện rõ nét hơn của chu kỳ phục hồi, khi nhiều yếu tố nền tảng hình thành từ 2025 bắt đầu phát huy hiệu quả thực tế. Hạ tầng đi vào vận hành, các cực tăng trưởng mới dần lộ diện, cùng với xu hướng dòng vốn trung và dài hạn quay trở lại sẽ mở ra nhiều cơ hội cho thị trường.
Tuy nhiên, đây cũng là giai đoạn mức độ phân hóa rất cao, mặt bằng giá đã được thiết lập ở mức mới, biên lợi nhuận không còn dày như các chu kỳ trước. Trong khi yêu cầu về pháp lý, chất lượng sản phẩm và năng lực tài chính của chủ đầu tư ngày càng khắt khe.
Thị trường năm 2026 sẽ không dành cho các dự án phát triển dở dang, thiếu minh bạch hay những nhà đầu tư phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy ngắn hạn.
Tổng thể, 2026 là năm thị trường vận hành ở trạng thái “khó nhưng lành mạnh”: Cơ hội vẫn hiện hữu, nhưng chỉ dành cho các chủ đầu tư có năng lực, sản phẩm được phát triển bài bản và nhà đầu tư có tầm nhìn trung và dài hạn. Đây không còn là sân chơi của số đông chạy theo sóng, mà là giai đoạn của sự chọn lọc và bền vững.
