Doanh nghiệp cạnh tranh bằng chất lượng
Tại Hội thảo “Thị trường bất động sản 2026: Vượt gió ngược, đón chu kỳ mới” do Báo Tài chính- Đầu tư tổ chức ngày 12/5 tại TP. Hồ Chí Minh, các chuyên gia và doanh nghiệp bất động sản đã đánh giá cơ hội cũng như thách thức của thị trường bất động sản trong giai đoạn mới.
Chia sẻ tại hội thảo, ông Ngô Quang Phúc – Tổng Giám đốc Phú Đông Group đánh giá cao sự phát triển mạnh của hạ tầng giao thông tác động đến thị trường bất động sản. Theo ông phúc, hạ tầng là đòn bẩy mở ra cơ hội lớn cho thị trường nhà ở vừa túi tiền, đặc biệt tại các khu vực lân cận TP. Hồ Chí Minh. Hiện nay, xu hướng giãn dân ra khu vực phía Đông, phía Tây hay phía Bắc TP. Hồ Chí Minh đang diễn ra rõ nét nhờ hệ thống giao thông ngày càng hoàn thiện.
Đồng thời, xu hướng sống tại căn hộ của người trẻ ngày càng phổ biến, tạo thêm dư địa phát triển cho phân khúc này. Tuy nhiên, để thu hút người mua, các chủ đầu tư không chỉ cạnh tranh về giá mà còn phải đầu tư vào chất lượng sống, tiện ích và khả năng vận hành khu đô thị sau bàn giao. Ông Phúc cho rằng, một khu đô thị muốn hấp dẫn phải có kết nối giao thông thuận tiện, đầy đủ tiện ích sống, pháp lý minh bạch và được vận hành tốt sau khi cư dân vào ở.
Tuy nhiên, vị này cũng thừa nhận, nhà ở giá vừa túi tiền dù nhu cầu ở thực cao nhưng đang rơi vào tình trạng “khát” nguồn cung. Pháp lý kéo dài và biên lợi nhuận thấp là điểm nghẽn lớn nhất. Theo ông Phúc, trước đây, phân khúc vừa túi tiền được hiểu là căn hộ giá từ 1 - 3 tỷ đồng. Hiện nay, mặt bằng giá hiện nay đã thay đổi đáng kể. Một căn hộ được xem là vừa túi tiền dao động khoảng 2 - 5 tỷ đồng.
Chưa kể, doanh nghiệp bất động sản gặp cản trở trong việc tạo lập quỹ đất phù hợp để phát triển bất động sản vừa túi tiền. Dù quỹ đất vùng ven còn nhiều, nhưng để tìm được khu đất phù hợp quy hoạch, có giá thành hợp lý và đủ điều kiện phát triển dự án lại không hề dễ dàng.
Bên cạnh đó, vấn đề pháp lý cũng là nguyên nhân khiến nguồn cung bị hạn chế. Mặc dù nhà ở vừa túi tiền được khuyến khích phát triển, nhưng thủ tục pháp lý vẫn tương tự các phân khúc khác, thậm chí thời gian hoàn thiện còn kéo dài hơn.
Cũng chia sẻ tại Hội thảo, bà Thi Anh Đào, Giám đốc Khối Marketing Masterise Group cho rằng, thị trường bất động sản bước vào giai đoạn cạnh tranh mới, khi người mua chú trọng nhiều hơn đến chất lượng sống, khả năng vận hành dài hạn của dự án thay vì vị trí ở trung tâm. Điều này đang diễn ra ở hầu hết các phân khúc chứ không riêng nhóm khách hàng cao cấp.
Bà cho rằng, người mua bây giờ không chỉ quan tâm khoảng cách vào trung tâm, mà còn cân nhắc trường học cho con, bệnh viện, siêu thị hay những nhu cầu sinh hoạt hằng ngày. Đôi khi tiết kiệm được vài phút di chuyển mỗi ngày cũng tạo ra khác biệt rất lớn về chất lượng sống.
Đặc biệt, có một sự thay đổi đáng chú ý là thế hệ trẻ giờ đây mua nhà không chỉ tìm một nơi để ở, mà muốn ngôi nhà phản ánh phong cách sống, cá tính và hỗ trợ cho trải nghiệm sống toàn diện hơn. Người mua hiện nay bắt đầu quan tâm ngôi nhà đó có giúp họ sống tốt hơn hay không, có tạo ra sự kết nối với gia đình, bạn bè, hàng xóm hay không. Họ quan tâm con mình sẽ chơi với ai, cộng đồng cư dân như thế nào.
"Thị trường bất động sản trong chu kỳ mới sẽ không còn cạnh tranh đơn thuần bằng vị trí hay giá bán, mà bằng khả năng kiến tạo môi trường sống, hệ sinh thái tiện ích và chất lượng sống bền vững cho cư dân", bà Đào nhấn mạnh.
Cùng quan điểm, bà Trần Diễm My, Phó Chủ tịch HĐQT Five Star Group nhận định, chu kỳ mới của bất động sản sẽ là cuộc chơi của giá trị thật. Sau giai đoạn thanh lọc, thị trường bất động sản đang bước vào một chu kỳ phát triển hoàn toàn khác, nơi pháp lý, dòng tiền, khả năng vận hành và giá trị thực trở thành yếu tố quyết định.
Theo bà Mỹ, chu kỳ 2026 - 2030 thuộc về những chủ đầu tư làm thật hơn, giữ cam kết dài hạn hơn và tạo được niềm tin bền vững với khách hàng. Khách hàng hiện nay quan tâm nhiều hơn đến pháp lý dự án, năng lực thực thi của chủ đầu tư, khả năng vận hành và giá trị tài sản trong dài hạn.
Trong chu kỳ mới, bà My cho rằng, doanh nghiệp cần thay đổi tư duy phát triển dự án theo hướng kiểm soát pháp lý ngay từ giai đoạn đầu, từ lựa chọn quỹ đất, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính cho đến cấp phép xây dựng, mở bán, bàn giao và cấp sổ. Pháp lý không chỉ là điều kiện để bán hàng. Đó là giấy thông hành của dòng tiền, là nền móng của niềm tin và là thước đo năng lực thật của chủ đầu tư.
Linh hoạt tháo "điểm nghẽn"
Theo TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế, thị trường bất động sản đang thiếu hụt nguồn cung nhà ở trung cấp cho người thu nhập 20-40 triệu đồng/tháng. Do vậy, cần tháo gỡ pháp lý, có chính sách hỗ trợ cho doanh nghiệp và người mua để kéo giảm giá nhà.
TS. Cấn Văn Lực đã đề xuất nhiều giải pháp nhằm tháo gỡ điểm nghẽn, tăng nguồn cung và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển theo hướng minh bạch, lành mạnh và bền vững hơn.
Về chính sách, ông đề xuất tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý, trong đó tập trung sửa đổi và đồng bộ các quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản nhằm tăng nguồn cung và nâng hiệu quả điều tiết thị trường. Đồng thời, cần sớm đưa Quỹ nhà ở quốc gia và các quỹ đầu tư tín thác vào vận hành để tạo thêm nguồn lực cho thị trường.
Về giá, theo ông Lực, một trong những vấn đề lớn hiện nay là mặt bằng giá nhà đất vẫn ở mức cao, vượt khả năng chi trả của nhiều người dân. Vì vậy, cần có các giải pháp cụ thể để kiểm soát giá bất động sản, đồng thời điều hành tín dụng hợp lý, với mức tăng trưởng tín dụng bất động sản dự kiến khoảng 15% trong năm 2026.
Bên cạnh đó, cần cải cách mạnh thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian phê duyệt dự án và áp dụng linh hoạt bảng giá đất mới để tránh làm chi phí đầu vào tăng quá cao, kéo theo giá nhà tăng thêm. Ngoài ra, cần sớm hoàn thiện cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai và bất động sản theo Nghị định 357/2025/NĐ-CP nhằm nâng cao tính minh bạch của thị trường.
Đối với doanh nghiệp bất động sản, ông khuyến nghị cần tái cấu trúc hoạt động theo hướng kiểm soát chặt rủi ro dòng tiền, đặc biệt trong bối cảnh áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp vẫn lớn. Doanh nghiệp cần hạn chế đầu tư dàn trải, cơ cấu lại danh mục sản phẩm và tập trung phát triển các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực, với mức giá phù hợp hơn khả năng chi trả của người dân.
Trong các giải pháp trên, theo ông Lực cần ưu tiên phát triển phân khúc nhà ở trung cấp phù hợp với thu nhập hiện nay của người dân. Chuyên gia này cho rằng, nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực rất lớn, song lại đang ở thế “lưng chừng”. Họ không đủ khả năng tiếp cận các sản phẩm cao cấp, nhưng cũng không đủ điều kiện để mua nhà ở xã hội. Trong khi đó, nguồn cung phù hợp với khả năng chi trả của nhóm này trên thị trường rất hạn chế.
Vì vậy, ông Lực đề xuất, cần phát triển các dự án với diện tích căn hộ khoảng 70-100m2, giá dao động từ 3-7 tỷ đồng/căn (tùy từng địa phương), phù hợp cho người có thu nhập từ 20-40 triệu đồng/tháng.
Tuy nhiên, để phát triển được phân khúc này, cần tháo gỡ điểm nghẽn lớn nhất hiện nay là thủ tục pháp lý và quy trình cấp phép dự án. Theo TS. Cấn Văn Lực, quá trình triển khai dự án vẫn còn kéo dài, nhiều thủ tục chồng chéo khiến doanh nghiệp mất nhiều thời gian và chi phí, từ đó đẩy giá thành sản phẩm tăng lên. Muốn tăng nguồn cung và kéo giảm giá nhà, trước hết phải cải thiện quy trình cấp phép, đơn giản hóa thủ tục hành chính và rút ngắn thời gian triển khai dự án.
.
