Nguồn cung chung cư tập trung ở phân khúc cao cấp
Theo báo cáo thị trường bất động sản quý 2/2026 của Savills về phân khúc căn hộ tại TP.HCM cho biết, nguồn cung căn hộ mới đạt 1.800 căn. Trong khi thị trường vẫn bị ảnh hưởng bởi tâm lý thận trọng trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức cao, thị trường vẫn duy trì tín hiệu cải thiện khi nguồn cung mới tăng theo năm.
Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc Nghiên cứu & S22M, Savills TP.HCM cho biết, trong nửa đầu năm, nguồn cung mới đạt 3.700 căn từ 7 dự án mới.
Các đợt mở bán mới chủ yếu tập trung ở hạng A và B, và đều có mức giá trên 90 triệu đồng/m² thông thủy, trong đó 80% vượt ngưỡng 120 triệu đồng/m². Diễn biến này cho thấy khoảng cách về khả năng chi trả ngày càng lớn khi thị trường dịch chuyển mạnh sang các sản phẩm đòi hỏi tài chính cao.
Dù nguồn cung cải thiện, tình hình hoạt động vẫn khá trầm lắng. Tính đến quý 2/2026, lãi suất vay mua nhà trung bình đạt khoảng 13%, tăng 4 điểm phần trăm theo năm. Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường, bao gồm cả nguồn cung mới, giảm còn 32%, tương đương hơn 1.500 giao dịch.
Bà Hương cho hay, nguồn cung tập trung ở phân khúc cao cấp khiến mức độ nhạy cảm của thị trường với điều kiện tín dụng tăng, và các sản phẩm giá cao thường yêu cầu tỷ lệ đòn bẩy lớn hơn. Các chủ đầu tư tiếp tục triển khai chính sách hỗ trợ lãi suất trong 1-2 năm đầu và các gói vay lãi suất cố định quanh mức 10%. Tuy nhiên, các ưu đãi này vẫn chưa đủ để thúc đẩy tâm lý thị trường, khi nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy vẫn có tâm lý thận trọng trước dự báo lãi suất tiếp tục neo cao.
Trong nửa cuối năm 2026, khoảng 10.000 căn hộ mới dự kiến sẽ mở bán. Động lực đến từ các khu đô thị có quy mô lớn của các chủ đầu tư uy tín, chính sách bán hàng cạnh tranh và tiến độ nâng cấp hạ tầng. Đến năm 2029, nguồn cung tương lai lũy kế dự kiến khoảng 70.000 căn.
Giá bán biệt thự, nhà phố giảm 10%
Tương tự ở phân khúc biệt thự/nhà phố, tâm lý của các chủ đầu tư vẫn duy trì sự thận trọng, tập trung vào việc triển khai các dự án hiện hữu hơn là mở rộng quỹ đất. Nguồn cung bất động sản liền thổ mới tại TP.HCM đạt 1.600 căn, chủ yếu đến từ việc ra mắt một dự án khu đô thị quy mô lớn tại khu vực ngoại thành, thay vì sự phục hồi trên diện rộng.
Bà Hương cho biết, tình hình hoạt động cải thiện nhẹ so với quý I, với hơn 600 giao dịch và tỷ lệ hấp thụ đạt 15%. Sự quan tâm ngày càng tăng đối với các khu vực vùng ven, được hỗ trợ bởi các dự án cơ sở hạ tầng kết nối theo quy hoạch, tiếp tục thúc đẩy tình hình hoạt động. Trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà tăng cao, chủ đầu tư đã triển khai các gói cho vay lãi suất cố định và chính sách thanh toán giãn để thu hút bán hàng.
Khoảng cách giữa các phân khúc sản phẩm ngày càng lớn, khi nguồn cung mới tại các khu vực vùng ven kéo giá bán trung bình giảm 10% theo quý, xuống còn 179 triệu đồng/m² đất. Các sản phẩm có giá dưới 10 tỷ đồng chiếm phần lớn giao dịch, dẫn đầu là phân khúc nhà phố diện tích nhỏ.
Theo bà Hương, quy hoạch chung TP.HCM mở rộng đang định hình lại thị trường nhà ở dọc các hành lang hạ tầng trọng điểm. Nửa cuối năm dự kiến đón thêm khoảng 5.000 căn nhà thấp tầng, chủ yếu từ các khu đô thị quy mô lớn tại vùng ven bởi các chủ đầu tư tên tuổi.
Đến năm 2029, nguồn cung tương lai lũy kế dự kiến 22.000 căn, dẫn đầu bởi Cần Giờ và Hóc Môn. Trong khi quỹ đất khu trung tâm ngày càng hạn hẹp, việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý được kỳ vọng khơi thông thêm nguồn cung toàn thành phố.
