Trước thời điểm các Luật liên quan bất động sản sắp có hiệu lực, cả thị trường địa ốc nói chung, phân khúc đất nền nói riêng kì vọng rất lớn vào sức cầu. Nhiều nhà đầu tư sở hữu bất động sản trong tâm thế “chốt lời” khi Luật bấm nút hiệu lực.
Tuy nhiên, thời gian qua thị trường đất nền phía Nam dù có tín hiệu tốt hơn so với thời điểm năm 2023 nhưng chưa rõ nét. Theo các môi giới, giao dịch nhà đất chưa đột phá. Trải qua tháng ngâu cùng thời điểm đầu Luật mới vận hành chưa trơn tru, thị trường chưa có dấu hiệu ảnh hưởng của Luật mới có hiệu lực. Các nguồn hàng trước đó vẫn được rao bán, và sức cầu không phân bổ đồng đều giữa các khu vực.
Trong quý 2/2024, sức cầu thị trường đất nền phía Nam cải thiện đáng kể so với quý trước, tuy nhiên vẫn còn khá thấp so với giai đoạn 2019 trở về trước. Nguồn: DKRA Group.
Sau khoảng thời gian Luật có hiệu lực, thị trường đất nền phía Nam chưa có diễn biến mới. Đây vốn là phân khúc được nhiều nhà đầu tư quan tâm song lại sự phục hồi khá chậm. Hầu hết các chuyên gia trong ngành đều chung nhận định, từ năm 2025 trở đi, đất nền mới trở về “quỹ đạo” phục hồi. Luật mới cần có độ ngấm, kéo theo trạng thái thị trường cần thêm thời gian để bắt kịp.
Thời điểm này, thị trường nhà đất phía Nam đang phải đợi các hướng dẫn, Thông tư của Luật mới. Điều này cũng làm chậm đi các hoạt động mua bán, đầu tư. Tại các phòng công chứng hay văn phòng đăng kí đất đai sau thời gian nhộn nhịp, từ đầu tháng 8 đến nay có phần chậm nhịp.
Mới đây, Cục Tuế Tp.HCM nêu lý do hồ sơ đất đai bị “treo” từ ngày 1/8. Theo đó, do quy định về cách tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất có sự thay đổi, nên ở các địa phương, hồ sơ đất đai từ bị ách tắc chưa xử lý được.
Hiện nay, UBND Tp.HCM đã thống nhất chủ trương điều chỉnh, bổ sung bảng giá đất 2020-2024 phù hợp với giá đất theo nguyên tắc thị trường và tình hình thực tế. Quyết định bảng giá đất mới do Sở TN-MT dự thảo được áp dụng từ ngày 1-8 sẽ có giá đất điều chỉnh tăng cao so với bảng giá đất hiện hành theo Quyết định số 02/2020.
Trường hợp UBND Tp.HCM tiếp tục cho phép áp dụng bảng giá đất 2020-2024, không có hệ số K (không có tỷ lệ phần trăm tính tiền thuê đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm) thì việc tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản không thể thực hiện đúng theo quy định pháp luật.
Do đó, Cục Thuế Tp.HCM kiến nghị UBND TP phố sớm ban hành Quyết định điều chỉnh, bổ sung Quyết định số 02/2020 cho phù hợp với tình hình thực tế và sớm có hướng dẫn, chỉ đạo việc áp dụng các văn bản quy phạm pháp luật (bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, tỷ lệ phần trăm tính thu tiền thuê đất...) để cơ quan thuế kịp thời tính nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với các hồ sơ phát sinh từ ngày 1/8 đến ngày Quyết định do UBND Tp.HCM ban hành có hiệu lực thi hành.
