Chuyện khó hiểu: Một phân khúc bất động sản rất ít giao dịch nhưng giá vẫn "dựng đứng", hầu hết chạm mốc 30 tỉ đồng mỗi căn và chưa có dấu hiệu dừng lại

Theo Savills Việt Nam, thị trường nhà phố, biệt thự Tp.HCM đang ghi nhận mức hoạt động thấp nhất trong 5 năm trở lại đây với tổng nguồn cung sơ cấp chỉ đạt 993 căn trong năm 2023. Tỷ lệ hấp thụ và lượng bán cũng thấp nhất với 286 căn, tưởng đương 29%. Cùng với đó, giá bán chủ yếu tập trung ở mức giá trên 30 tỷ đồng/căn (chiếm 67% tổng lượng bán), vượt xa khả năng chi trả của đa số bộ phận người dân.

Như vậy, so với các phân khúc khác dòng sản phẩm biệt thự/nhà phố tại Tp.HCM đang hoạt động yếu nhất kể từ năm 2019 đến nay với lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ sụt giảm liên tiếp.

Lý giải cho tình trạng này, bà Giang Huỳnh, Phó Giám đốc, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và S22M Savill cho rằng, nguyên nhân khách quan đến từ việc quá trình huy động nguồn vốn bị ảnh hưởng bởi công cuộc thanh tra phát hành trái phiếu bất động sản. Cùng với đó, ảnh hưởng của diễn biến kinh tế và chính trị thế giới lên kinh tế trong nước gây nhiều khó khăn khiến thu nhập và dòng tiền của doanh nghiệp, người dân bị tắc nghẽn.

Về nguyên nhân chủ quan, sự khan hiếm của quỹ đất tại khu vực nội thành của Tp.HCM đã thúc đẩy giá nhà tăng cao, dẫn đến khả năng chi trả giảm. Vì nguồn cung có giới hạn và chủ đầu tư dần hướng đến phân khúc nhà cao cấp, đối tượng người mua bị thu hẹp, làm tốc độ hấp thụ chậm đi đáng kể.

“Thực tế, mức hoạt động sụt giảm này phản ánh sự phát triển đúng chu kỳ của phân khúc nhà thấp tầng, dần dần sẽ ngày càng ít nguồn cung cho các sản phẩm này tại khu vực nội thành. Do tính khan hiếm, các sản phẩm sẽ tập trung vào phân khúc cao cấp và người mua giàu có. Quan trọng hơn, theo định hướng phát triển đô thị đến năm 2030, Tp.HCM sẽ tập trung phát triển phân khúc nhà cao tầng để tối ưu quỹ đất cũng như đáp ứng nhu cầu nhà ở lớn tại thành phố”, bà Giang nhận xét.

Vị này cũng cho biết thêm, trong năm 2024, nguồn cung mới dự kiến sẽ có 1.400 căn gia nhập thị trường, trong đó sản phẩm từ 20-30 tỷ đồng chiếm khoảng 65%. Tình hình hoạt động suy giảm và giá bán tiếp tục đắt đỏ tại Tp.HCM là các thách thức lớn lên tốc độ hấp thụ.

Trong khi đó, nguồn cung nhà phố biệt thự dưới 20 tỷ đồng tập trung ở Đồng Nai, Bình Dương. Khi giá nhà Tp.HCM đắt đỏ, nguồn cầu có xu hướng dịch chuyển về các tỉnh thành lân cận. Bình Dương sẽ có hơn 3.400 căn mới, trong đó hơn 90% có giá dưới 10 tỷ đồng. Đồng Nai sẽ có 2.900 căn mới với 41% có giá 5-10 tỷ đồng và 29% có giá 10-20 tỷ đồng.

Theo bà Giang, các tỉnh vùng ven Đồng Nai, Bình Dương có lợi thế phát triển nhà thấp tầng để cung cấp cho thị trường Tp.HCM. Khi cơ sở hạ tầng được nâng cấp và phát triển một cách đồng bộ, thời gian di chuyển sẽ được rút ngắn. Nhờ vậy, giá cả trở nên hợp lý và sản phẩm cũng đa dạng hơn, giúp nguồn cầu dịch chuyển mạnh hơn.

Nhằm đón đầu xu hướng dịch chuyển này, trong các năm vừa qua, các chủ đầu tư lớn đã thâu tóm quỹ đất tại các thị trường vùng ven này để triển khai các dự án quy mô lớn, giúp đồng bộ cơ sở hạ tầng, sản phẩm đa dạng hơn với nhiều diện tích khác nhau. Bên cạnh đó, giá bán tại các tỉnh lân cận đang cạnh tranh hơn so với Tp.HCM, khi giá bán sơ cấp trung bình tại Bình Dương và Đồng Nai lần lượt tương đương với 16% và 22% giá bán tại Tp.HCM.

Phân tích nguồn cung tương lai đến 2026, dữ liệu của Savills cho thấy nguồn cung nhà liền thổ tại Tp.HCM gần 5.500 căn, bằng 78% so với Bình Dương và 40% so với Đồng Nai. 75% sẽ tập trung ở khu vực ngoại thành và 25% còn lại ở Quận 2. Bình Chánh có nguồn cung tương lai lớn nhất với 1.500 căn, theo sau là Quận 2 với 1.300 căn và Nhà Bè với 1.000 căn.

Ở góc độ phát triển, trong bối cảnh thị trường khó khăn như giai đoạn vừa qua, các nhà đầu tư đã có tâm lý thận trọng hơn khi ra quyết định đầu tư. Vì vậy, chuyên gia Savills khuyến nghị khi phát triển các dự án nhà liền thổ, đặc biệt là tại những khu đô thị vệ tinh, các chủ đầu tư dự án cần chú trọng hơn về vị trí phát triển ở những khu vực có nhu cầu ở thực cao, đầu tư vào chất lượng phát triển, quy hoạch bài bản, giá bán hợp lý, tiến độ xây dựng rõ ràng và pháp lý minh bạch.