Chuyên gia: “Đóng băng” thị trường bất động sản nếu xảy ra sẽ ngắn hơn giai đoạn trước

Nhận định trên được Khối nghiên cứu của Công ty Chứng khoán VNDirect đưa ra tại Báo cáo “Chiến lược đầu tư năm 2023” vừa công bố.

Cụ thể, tại báo cáo trên, nhận định về thị trường bất động sản trong năm 2023, VNDirect điểm lại, giai đoạn 2020-2021 chứng kiến sự bùng nổ của thị trường trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là trái phiếu bất động sản (BĐS) trong bối cảnh các ngân hàng thương mại phải giảm tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung, dài hạn.

Hiện giá trị trái phiếu phát hành của doanh nghiệp BĐS đến cuối quý 3/2022 ước đạt 507 nghìn tỷ đồng, chiếm khoảng 34% tỷ trọng dư nợ trái phiếu của Việt Nam và khoảng 6% GDP.

Từ giữa năm 2022, để giảm thiểu rủi ro và tăng cường tính minh bạch của thị trường, Bộ Tài chính đã rà soát và ban hành khung pháp lý mới với các yêu cầu khắt khe hơn đối với tổ chức phát hành, đặc biệt là phát hành riêng lẻ.

Ước tính tổng giá trị phát hành trái phiếu đã giảm 43,5% so với cùng kỳ còn 248.603 tỷ đồng, trong khi giá trị mua lại đạt hơn 142.200 tỷ đồng trong 9 tháng 2022; trong đó giá trị phát hành trái phiếu BĐS giảm mạnh 67,0% so với cùng kỳ.

Hơn thế nữa, kể từ tháng 9/2022, một số lãnh đạo doanh nghiệp BĐS đã bị bắt giữ do những sai phạm trong phát hành và mua bán trái phiếu, làm dấy lên những lo ngại về chất lượng trái phiếu doanh nghiệp và khả năng thanh toán của tổ chức phát hành.

Hiện tại, vay ngân hàng và phát hành trái phiếu là kênh huy động vốn quan trọng cho các nhà phát triển bất động sản tại Việt Nam. Trong khi đó, doanh số bán hàng trong quý 3/2022 giảm đáng kể 40% so với quý trước ở cả thị trường TP.HCM và Hà Nội. Trong bối cảnh thắt chặt các khoản vay ngân hàng, thị trường trái phiếu “chao đảo” và bán hàng trầm lắng, dòng tiền của nhiều nhà phát triển BĐS đang dần cạn kiệt.

Ngoài ra, khoảng 20.000 tỷ đồng trái phiếu BĐS sẽ đáo hạn trong quý 4/2022, 107.299 tỷ đồng (+55,7% so với cùng kỳ)/112.061 tỷ đồng (+4,4% so với cùng kỳ) đáo hạn trong năm 2023-2024. Tất cả những điều này khiến khả năng thanh toán ngắn hạn của các doanh nghiệp BĐS đang gặp nhiều thách thức.

Ước tính năm 2023 có khoảng 26.500 tỷ đồng trái phiếu của NVL và VHM đáo hạn, chiếm 25% tổng giá trị trái phiếu đáo hạn của thị trường trong năm 2023.

Mặt khác, nguồn cung mới có thể sụt giảm trong bối cảnh quá trình phê duyệt pháp lý chờ được khai thông với Luật Đất đai sửa đổi. Theo kế hoạch mở bán mới của một số chủ đầu tư, nhiều dự án mới có thể bị trì hoãn mở bán trong năm 2023, trong bối cảnh quá trình phê duyệt pháp lý chờ được khai thông và tâm lý người mua nhà suy yếu do hạn mức tín dụng hạn chế, lạm phát chi phí đẩy và lãi suất tăng mạnh.

Liệu thị trường có “đóng băng”?

Đáng chú ý, tại báo cáo trên, các chuyên gia VNDirect đã tiến hành phân tích bối cảnh chu kỳ hiện tại và chu kỳ suy thoái gần nhất của thị trường BĐS Việt Nam vào 2011-2013 để có câu trả lời cho các câu hỏi: Liệu thị trường BĐS có đóng băng và sẽ mất bao lâu để thoát khỏi tình trạng suy thoái này?

Dữ liệu được đưa ra so sánh cho thấy, vào năm 2011-2013, lý do khởi phát dẫn đến việc thị trường bất động sản bị khủng hoảng là do loạt nguyên nhân, như: chính sách tiền tệ nới lỏng, hỗ trợ khủng hoảng tài chính toàn cầu 2008-2009; Sốt đất 2007, đầu 2008; Nguồn cung căn hộ mới tăng mạnh 163% so với cùng kỳ lên 21.000 căn trong năm 2009. Lệch pha cung cầu, nhà ở thương mại chủ yếu diện tích lớn, người có nhu cầu ở thực khó tiếp cận.

Trong khi đó bối cảnh vĩ mô tác động, gồm: Chính sách tiền tệ thắt chặt; Lãi suất cho vay lên đến 21-25%/năm; Thắt chặt tín dụng, doanh nghiệp BĐS khó huy động vốn.

Còn hiện nay, chính sách tiền tê nới lỏng, hỗ trợ COVID-19, lãi suất thấp lịch sử; Tăng trưởng tín dụng vẫn được kiểm soát 14% trong năm 2022; Sốt đất kéo dài từ 2017-2018. Năm 2021, đầu 2022 tiếp tục sốt cục bộ một số nơi khi công bố một số quy hoạch phát triển cơ sở hạ tầng; Nguồn cung khan hiếm, lệch pha cung cầu, căn hộ bình dân ngày càng khan hiếm, chiếm chưa tới 2% tổng nguồn cung căn hộ mới tại TPHCM và Hà Nội vào cuối quý 3/2022.

Trong khi đó bối cảnh vĩ mô tác động, gồm: Chính sách tiền tệ thắt chặt; Lãi suất cho vay tăng nhanh; Doanh nghiệp BĐS khó huy động vốn cả 3 kênh (trái phiếu, cổ phiếu, ngân hàng).

Mặc dù vậy, VNDirect cho rằng, sức khỏe tài chính của doanh nghiệp BĐS niêm yết hiện tại tốt hơn so với giai đoạn 2011-13, dựa trên báo cáo tài chính của 210 doanh nghiệp BĐS (bao gồm 118 công ty niêm yết và 92 công ty chưa niêm yết) với tỷ lệ đòn bẩy thấp hơn và khả năng thanh toán nhanh khỏe hơn.

“Mặc dù hàng tồn kho đang tăng nhưng tỷ lệ hàng tồn kho/tổng tài sản thấp hơn cho thấy áp lực giải phóng hàng tồn kho thấp hơn so với giai đoạn 2011-13. Do đó, tình trạng “đóng băng” nếu xảy ra có thể ngắn hơn so với trước đây”, VNDirect nhận định.