Dù đã sáp nhập chung “một nhà” với TP.HCM, song thị trường căn hộ Bình Dương (cũ) nhìn chung vẫn chậm nhịp. Thanh khoản chỉ xuất hiện ở một vài dự án/khu vực. Thậm chí, các dự án có mức giá truyền thông từ 30-40 triệu đồng/m2 nhưng vẫn khó bán.
Phân tích về diễn biến này, ông Lê Quốc Kiên – chuyên gia bất động sản độc lập cho hay, nguyên nhân căn hộ tại Bình Dương (cũ) bán chậm là bởi mặt bằng giá cao hơn khả năng chi trả. Dù được xem là thị trường vệ tinh với lợi thế về giá, nhưng với mức 30–40 triệu đồng/m2 tại Bình Dương cũ, một căn hộ 60–70m2 đã chạm ngưỡng 2–2,5 tỷ.
Con số này vượt quá xa khả năng chi trả của nhóm mua ở thực tại Bình Dương – vốn chủ yếu là công nhân, nhân viên văn phòng thu nhập trung bình. Khi khả năng tài chính không theo kịp mức giá, thanh khoản chậm là điều tất yếu.
Bên cạnh đó, nhu cầu đầu tư tại Bình Dương cũng không còn sức nóng, khi nhiều nhà đầu tư giai đoạn trước bị “chôn vốn” hoặc không đạt lợi nhuận như kì vọng. Bình Dương từng là “thiên đường đầu tư” 10-15 năm trước nhờ giá thấp và kỳ vọng phát triển hạ tầng – công nghiệp. Tuy nhiên, do nguồn cung để thực quá ít, trong khi sản phẩm phục vụ nhu cầu đầu tư quá nhiều, nên còn nhóm mua ở thực – vốn ít – lại không đủ lực để hấp thụ nguồn cung từ nhà đầu tư bán ra. Sự lệch pha giữa cầu đầu tư và cầu ở thực khiến nhiều dự án mở bán nhưng không tạo được lực mua đủ mạnh.
Theo ông Kiên, với người mua ở thực tại Bình Dương thì mức giá 30-40 triệu đồng/m2 vẫn vượt quá khả năng của họ.
Ví dụ, với một căn hộ có diện tích trung bình 60m2, thì giá dao động từ 1,8 tỷ đến 2,4 tỷ. Để mua được căn nhà này, ngoài việc cần có sẵn 700 triệu đến 1 tỷ đồng, người mua còn cần phải có thu nhập khoản 40 triệu, đủ để trả cho khoản vay từ 1,1 tỷ đến 1,4 tỷ. Đây là hai điều kiện vượt quá khả năng của phần đông người lao động tại Bình Dương đa số là công nhân.
Bên cạnh đó, căn hộ tại Bình Dương (cũ) “ế” một phần do tâm lý của người dân ở các khu vực này vẫn yêu thích đất nền/nhà riêng hơn chung cư. Số tiền mua chung cư này, ít nhất đủ để họ sở hữu một miếng đất nền với một căn nhà cấp 4.
Với nhà đầu tư, họ quan tâm khả năng “thanh khoản sau này” hơn là giá hiện tại. Nghĩa là người mua lại cuối cùng của dự án.
“Tại khu vực Bình Dương, dù mức giá 30-40 triệu đồng/m2 nhưng vẫn quá khả năng mua ở thực của số đông người lao động tại Bình Dương, nên nhà đầu tư e ngại sau này sẽ khó ra hàng. Ví dụ bây giờ họ mua vào 1,8 tỷ - 2,4 tỷ, sau 2-3 năm dự án về đích, thì giá bán ra kỳ vọng phải đạt 2,4 tỷ - 3 tỷ (tăng 30% trong 2-3 năm). Con số này lại càng vượt quá xa khả năng người mua ở thực tại Bình Dương”, ông Kiên phân tích.
Trong khi đó, tại TP.HCM, các dự án giá từ 100 triệu đồng/m2 - tuy cao nhưng vẫn có thanh khoản là bởi phân khúc này nhắm đến giới nhà giàu mua tích sản, vì thế nhà đầu tư vẫn thấy "cửa’"ra hàng. Ngoài ra, dòng tiền đầu tư lớn từ phía bắc khi vào nam thường chỉ dừng lại ở TPHCM (cũ) chứ không ra xa hơn.
Cũng nhận định về thanh khoản bất động sản tại Bình Dương (cũ), ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho rằng, tình hình giao dịch tại Bình Dương trong giai đoạn hiện nay đang có dấu hiệu chững lại. Một số dự án vẫn duy trì được thanh khoản tốt nhờ sở hữu vị trí đẹp hoặc tiến độ pháp lý, xây dựng rõ ràng. Tuy nhiên, mặt bằng chung cho thấy tốc độ bán hàng ở nhiều dự án giảm đáng kể.
Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ giai đoạn sau sáp nhập vừa qua. Nhiều chủ đầu tư đã thực hiện điều chỉnh giá mạnh, khiến mặt bằng giá mới tăng nhanh hơn khả năng hấp thụ của thị trường. Sau thời điểm các nhà đầu tư “đi đón sóng” với kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, lực cầu hiện tại chủ yếu đến từ nhóm mua để ở, vốn thận trọng và nhạy cảm hơn với giá.
Ngoài ra, theo ông Tuấn, nguồn cung mới tăng mạnh tại cả TP.HCM lẫn khu vực Bình Dương cũ đang tạo ra sự cạnh tranh trực tiếp. Sự mở rộng của các dự án mới tại TP.HCM, Đồng Nai, Tây Ninh… khiến dòng tiền đầu tư có xu hướng phân tán thay vì tập trung vào Bình Dương như trước đây. Điều này làm giảm đà hấp thụ của nhiều dự án, đặc biệt là các dự án không có lợi thế nổi bật về pháp lý, tiến độ hoặc giá bán.
