Sau giai đoạn phát triển bùng nổ với mức tăng trưởng lên tới 50% mỗi năm, từ năm 2018 đến nay, thị trường bất động sản (BĐS) du lịch, nghỉ dưỡng liên tục biến động với thanh khoản sụt giảm mạnh.
Dữ liệu của các đơn vị tư vấn cho thấy, năm 2023, cả nước chỉ có khoảng 3.165 sản phẩm BĐS du lịch nghỉ dưỡng mới, giảm hơn 80% so với năm 2022. Lượng giao dịch cũng chưa phục hồi như kỳ vọng khi toàn thị trường chỉ ghi nhận 726 giao dịch thành công.
Sang đến năm 2024, nguồn cung phân khúc này tuy đã có sự cải thiện đáng kể khi toàn thị trường ghi nhận khoảng 4.400 sản phẩm mới mở bán, tăng 40% so với năm 2023. Tuy nhiên, thanh khoản vẫn ở mức thấp khi cả năm toàn thị trường chỉ ghi nhận khoảng 2.500 giao dịch. Tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới đạt khoảng hơn 50%.
Nhận định về tình trạng trên, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, nguyên nhân đầu tiên phải kể đến là do ảnh hưởng của đại dịch COVID-19. Mặc dù câu chuyện về đại dịch đã khép lại được khoảng 3 năm nhưng tác động của nó tới nền kinh tế nói chung, thị trường bất động sản nói riêng là không thể phủ nhận. Đặc biệt với phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng khi toàn bộ hoạt động khai thác cho thuê gần như bị đóng băng.
Kể cả khi đại dịch đã được kiểm soát thì phân khúc này vẫn chưa thể rục rịch khởi động. Bởi lúc đó, hầu hết mọi quan tâm của người dân đều tập trung vào “nhu cầu thực, nhu cầu cơ bản”. Không mấy ai quan tâm đến “nhu cầu gia tăng, nhu cầu cao cấp”. Trong khi đó, việc mở cửa đón khách du lịch quốc tế cũng bị hạn chế. Điều này ảnh hưởng nặng nề tới nguồn thu của phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, khiến phân khúc này “mất hẳn sức hấp dẫn” với khách hàng/nhà đầu tư.
Nguyên nhân thứ hai, chính là bởi sự quan ngại về tính pháp lý của phân khúc này. Khi thị trường phát triển nóng, câu chuyện về kỳ vọng lợi nhuận quá thu hút, khiến mọi sự quan tâm của khách hàng, nhà đầu tư đều đổ dồn vào đó cho nên họ “tạm” gạt yếu tố pháp lý sang một bên. Tuy nhiên, khi thị trường chững lại, khách hàng/nhà đầu tư bắt đầu chặt chẽ hơn, cân nhắc hơn, tính toán hơn. Kỳ vọng về lợi nhuận lúc đó đã không còn đủ lực để trấn an hết các nỗi lo về tính an toàn pháp lý.
Nguyên nhân thứ ba, cũng được cho là chính yếu nhất, khiến “bức tường” niềm tin vào phân khúc này lung lay, chính là bởi sự “thất bại” của một số chủ đầu tư với những dự án quy mô khủng, cùng mức cam kết lợi nhuận hấp dẫn, nhưng tất cả đều không được hiện thực hóa, khiến khách hàng, người dân hoang mang, mất niềm tin và dần “thờ ơ” với phân khúc này.
“Điều này được cho là hệ quả của việc đầu tư, phát triển một cách “bừa bãi”, “ồ ạt”, thiếu tính toán dẫn đến hiện tượng dư thừa nguồn cung một cách cục bộ. Đồng thời, nguồn cung cũng được “sao chép”, “áp đặt”, không có sự phân tích, “cải tiến” cho phù hợp với nhu cầu ngày càng cao của khách hàng.
Việc chỉ quan tâm tạo nguồn cung, tập trung vào các chiến dịch truyền thông mà không chú trọng vào sản phẩm, đặc biệt không quan tâm đúng mực vào khâu khai thác vận hành cũng khiến cho phân khúc này “chóng nở nhưng cũng nhanh tàn””, VARS nhận định.
"Cuộc chơi mới” chỉ dành cho những chủ đầu tư chuẩn chỉ, có năng lực
Mặc dù vậy, theo VARS, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn là một phân khúc tiềm năng. Bởi lẽ, thị trường đang cho thấy những dấu hiệu phục hồi đầy nỗ lực. Đặc biệt, kết quả phục hồi tích cực của ngành du lịch là căn cứ vững chắc, bệ phóng quan trọng thúc đẩy sự phục hồi và phát triển của phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng. Bởi lẽ, du lịch cần một hệ thống hạ tầng từ giao thông đến cơ sở lưu trú chất lượng để đảm bảo và duy trì tính hấp dẫn, không chỉ “níu chân du khách” mà còn “thúc giục du khách quay trở lại”.
Ước tính, năm 2024, khách du lịch quốc tế đến Việt Nam đạt 17,5 triệu lượt, tăng 38,9% so với cùng kỳ năm 2023; khách nội địa đạt 110 triệu lượt, tăng 1,6% so với cùng kỳ năm 2023. Tổng thu từ khách du lịch ước đạt khoảng 840 nghìn tỷ đồng, tăng 23,8% so với cùng kỳ năm 2023.
Trong thời gian tới, cùng với kết quả phục hồi mạnh mẽ của ngành du lịch, cơ hội mở hơn từ hành lang pháp lý, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng cũng sẽ cho thấy những kết quả xứng đáng với nỗ lực trong suốt thời gian qua. Tuy nhiên, cần đảm bảo những yếu tố sau thì phân khúc này mới có thể “tuy chậm, nhưng chắc”.
Thứ nhất, đảm bảo sự chuẩn chỉ về mặt pháp lý. Hành lang pháp lý mới đã ngày càng chặt chẽ hơn với việc đầu tư, phát triển các dự án bất động sản. “Cuộc chơi mới” chỉ dành cho những chủ đầu tư chuẩn chỉ, có năng lực và sức khỏe tài chính tốt. Với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, vốn đã đang “nhạy cảm” về pháp lý, lại càng cần phải chuẩn chỉ. Có như vậy mới nhận được niềm tin từ khách hàng/nhà đầu tư.
Thứ hai, cần xác định sản phẩm là quan trọng, hoạt động khai thác vận hành là then chốt. Doanh nghiệp cần đầu tư đúng mực cho khâu nghiên cứu phát triển sản phẩm, để đảm bảo đưa ra những dòng sản phẩm mới, không ngừng cải tiến nhằm đáp ứng ngày càng cao nhu cầu của khách hàng/nhà đầu tư. Các sản phẩm bất động sản này cũng cần đưa vào quy trình khai thác vận hành chuyên nghiệp, trơn chu để đảm bảo tính hiệu quả, có như vậy mới bền được.
Thứ ba, đầu tư phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng không thể tách rời câu chuyện phát triển hạ tầng giao thông và ngành du lịch, dịch vụ. Bởi đây được coi là trợ lực chính, có yếu tố quyết định tới bài toán hiệu quả của bất động sản du lịch nghỉ dưỡng.
