Trong những tháng cuối năm 2026, áp lực đáo hạn trái phiếu đang gia tăng rõ rệt với nhóm doanh nghiệp bất động sản trong bối cảnh chi phí huy động vốn trên thị trường vẫn duy trì ở mức cao.
Theo FiinGroup, từ tháng 8 đến hết tháng 12/2026, các doanh nghiệp ngoài ngân hàng dự kiến có gần 89.000 tỷ đồng trái phiếu đến hạn, tăng 31,2% so với cùng kỳ năm trước. Riêng bất động sản phải thanh toán gần 59.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 66% tổng giá trị đáo hạn của khối phi ngân hàng.
Tháng 8, giá trị trái phiếu bất động sản đến hạn vào khoảng 6.400 tỷ đồng, tăng 144% so với tháng trước. Một số doanh nghiệp có quy mô đáo hạn lớn gồm Công ty Đầu tư Xây dựng Thái Sơn khoảng 1.900 tỷ đồng, Hưng Thịnh Land khoảng 1.800 tỷ đồng và Tổng công ty Đô thị Kinh Bắc khoảng 1.000 tỷ đồng.
Nếu tính cả ngân hàng, tổng giá trị trái phiếu phải thanh toán trong giai đoạn tháng 8-12/2026 lên gần 175.000 tỷ đồng, tăng khoảng 20% so với cùng kỳ.
Trong bối cảnh áp lực trả nợ tăng, bất động sản vẫn đẩy mạnh huy động vốn qua kênh trái phiếu. Lũy kế 7 tháng đầu năm, nhóm này phát hành khoảng 141.100 tỷ đồng, chiếm 43,8% toàn thị trường và tăng 224% so với cùng kỳ năm 2025.
Ngân hàng vẫn dẫn đầu với khoảng 156.000 tỷ đồng trái phiếu phát hành, tương đương 48,5% tổng giá trị toàn thị trường.
Tuy nhiên, chi phí vốn giữa hai nhóm có sự chênh lệch đáng kể. Theo MBS Research, lãi suất bình quân gia quyền trái phiếu doanh nghiệp trong 7 tháng đầu năm đạt khoảng 9,5%/năm, tăng 2,7 điểm phần trăm so với cùng kỳ.
Riêng các lô trái phiếu bất động sản phát hành trong tháng 7 đều có lãi suất 12,5%/năm. Gần đây, Vinhomes phát hành lô trái phiếu 2.000 tỷ đồng với lãi suất 12,5%/năm trong hai kỳ đầu, còn Tandoland huy động 258 tỷ đồng với mức 13%/năm.
Ở nhóm ngân hàng, lãi suất thấp hơn đáng kể. Các lô trái phiếu của Vietcombank và BIDV phát hành trong tháng 8 chủ yếu ở mức 7,87-8,2%/năm, trong khi Sacombank, PVcomBank và TPBank dao động khoảng 9,1-10%/năm.
Diễn biến này cho thấy doanh nghiệp bất động sản đang chịu áp lực kép khi vừa phải xoay xở với lượng trái phiếu đáo hạn lớn, vừa huy động vốn mới với mặt bằng lãi suất cao.
Khi lãi suất phát hành mới phổ biến ở mức hai chữ số, việc đảo nợ hoặc bổ sung dòng tiền qua kênh trái phiếu sẽ làm tăng đáng kể chi phí tài chính. Điều này có thể khiến các doanh nghiệp có dòng tiền kinh doanh yếu hoặc phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn vay phải thận trọng hơn trong kế hoạch phát hành mới.
Ngược lại, những doanh nghiệp có quỹ dự án tốt, khả năng bán hàng ổn định và cơ cấu nợ cân bằng sẽ có nhiều dư địa hơn để xử lý nghĩa vụ đáo hạn trong giai đoạn cuối năm.
