Thực tế cho thấy, mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản hiện phổ biến ở mức 12 - 14%/năm, trong khi lãi suất thả nổi tại một số nơi có thể lên tới 15 - 16%/năm. Mức lãi suất cao khiến người mua phải cân nhắc kỹ hơn khả năng trả nợ, đồng thời làm thu hẹp nhóm khách hàng có thể tiếp cận tín dụng.
Diễn biến thanh khoản cho thấy nghịch lý của thị trường hiện nay: nguồn cung đang được cải thiện nhưng khả năng hấp thụ lại chưa tương xứng.
Trong quý II, có 113 dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới, cung cấp 103.205 căn. Con số này tăng 194,8% so với quý I và cao hơn 3 lần so với cùng kỳ năm 2025. Ngoài ra, 131 dự án với 59.073 căn đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai và 39 dự án đã hoàn thành.
Nguồn cung nhà ở xã hội cũng tiếp tục được bổ sung. Cả nước hiện có 875 dự án đang triển khai với quy mô 771.971 căn, tương đương 77% chỉ tiêu của Đề án 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội. Riêng quý II, các địa phương khởi công 62 dự án với tổng cộng 65.065 căn.
Tuy nhiên, sự gia tăng nguồn cung chưa chuyển hóa tương ứng thành giao dịch. Lượng tồn kho tại 25/34 địa phương có báo cáo lên khoảng 39.284 căn/nền, tăng nhẹ so với quý trước.
Theo Bộ Xây dựng, giá giao dịch thứ cấp ở các phân khúc căn hộ, biệt thự và đất nền nhìn chung có xu hướng giảm nhẹ, trong đó đất nền giảm khoảng 2 - 3%. Áp lực này được lý giải chủ yếu bởi chi phí vốn gia tăng, kéo theo sức mua và khả năng tiếp cận tín dụng của người dân suy giảm.
Trong bối cảnh giá bất động sản vẫn ở mức cao tại nhiều khu vực, lãi suất trở thành yếu tố có ảnh hưởng đáng kể tới quyết định xuống tiền của người mua.
Nếu sử dụng vốn vay, người mua không chỉ phải chuẩn bị khoản vốn ban đầu lớn mà còn phải duy trì dòng tiền đủ để trả cả gốc và lãi trong thời gian dài. Khi lãi suất chuyển sang mức thả nổi cao, chi phí tài chính có thể tiếp tục tăng, khiến tổng nghĩa vụ trả nợ trở thành rào cản đối với nhóm khách hàng có thu nhập trung bình.
Điều này đặc biệt tác động tới những người mua nhà lần đầu hoặc nhóm khách hàng phụ thuộc nhiều vào tín dụng. Trong khi đó, tâm lý thận trọng cũng có thể khiến một bộ phận nhà đầu tư trì hoãn giao dịch, chờ mặt bằng lãi suất và giá tài sản ổn định hơn.
Cơ quan quản lý “xắn tay” hỗ trợ thông qua thể chế, chính sách
Trước những diễn biến trên, Bộ Xây dựng cho biết sẽ tiếp tục hoàn thiện hồ sơ Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) để trình Quốc hội; đồng thời trình Chính phủ Nghị quyết giao chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê giai đoạn 2026 - 2030, cũng như phối hợp xử lý các dự án tồn đọng, kéo dài.
Bộ Tài chính sẽ rà soát, hoàn thiện các chính sách liên quan đến thuế, giá, chứng khoán và trái phiếu doanh nghiệp, đồng thời rà soát các vướng mắc tài chính tại những dự án tồn đọng.
Về phía Bộ Nông nghiệp và Môi trường, nhiệm vụ trọng tâm là hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai, nghiên cứu chính sách đất đai cho nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và rút ngắn các thủ tục giao đất, cho thuê đất, định giá đất.
Trong khi đó, Ngân hàng Nhà nước được giao đôn đốc giải ngân Chương trình tín dụng 145.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội, đẩy mạnh giải ngân cho người trẻ dưới 35 tuổi, đồng thời hoàn thiện chính sách tín dụng phù hợp và theo dõi sát rủi ro tín dụng.
Ở cấp địa phương, các tỉnh, thành phố được yêu cầu cập nhật dữ liệu lên hệ thống thông tin về nhà ở, chủ động tạo quỹ đất sạch, thực hiện quy định dành 20% quỹ đất cho nhà ở xã hội và tăng cường kiểm tra, xử lý các hành vi môi giới trái phép, đầu cơ, thao túng thị trường.
Trong bối cảnh nguồn cung đang dần được khơi thông, việc kiểm soát chi phí vốn sẽ có ý nghĩa quan trọng đối với thanh khoản. Nếu mặt bằng lãi suất vay mua bất động sản tiếp tục ở mức cao, khả năng hấp thụ nguồn cung mới và phục hồi giao dịch của thị trường sẽ vẫn chịu nhiều sức ép.
