Theo báo cáo mới nhất từ Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), thị trường bất động sản Việt Nam đang trong giai đoạn tích lũy 2024-2025, chuẩn bị cho đà phục hồi vào năm 2026. Tuy nhiên, những thách thức từ chính sách thuế Mỹ và biến động kinh tế vĩ mô có thể làm chậm quá trình này.
Việc tinh gọn bộ máy hành chính và cải tiến quy trình phê duyệt dự án được kỳ vọng giúp chủ đầu tư tiết kiệm thời gian, chi phí, đồng thời thúc đẩy số lượng dự án triển khai.
DXS-FERI nhận định, những thay đổi này sẽ tạo đà cho nguồn cung sơ cấp tăng mạnh trong năm 2025. Cụ thể, quý 2/2025 dự kiến bổ sung 14.000 sản phẩm mới, tăng gần gấp đôi so với quý đầu năm và tăng 90% so với quý 4/2024, nâng tổng nguồn cung tích lũy lên 52.000 sản phẩm. Phân khúc căn hộ tiếp tục chiếm ưu thế.
Trong đó, miền Bắc chiếm 54% tổng nguồn cung mới, với các dự án hư Xanh Island, Vinhomes Wonder City, Masteri Trinity Square, Kepler Land Mỗ Lao. Tại miền Nam, nguồn cung mới dự kiến đến từ các dự án như Eco Retreat, The Privé, Global City, The Gió Riverside cùng chuỗi các dự án của Vinhomes tại Long An và Cần Giờ.
Bên cạnh đó, báo cáo cũng chỉ ra rủi ro khi Mỹ áp thuế đối ứng lên đến 46% cho hàng hóa Việt Nam, có hiệu lực sau 90 ngày từ 09/04. Điều này khiến thị trường rơi vào trạng thái chờ đợi kết quả đàm phán, đồng thời đe dọa gián đoạn chuỗi cung ứng, ảnh hưởng dòng vốn FDI và làm chậm nhu cầu mở rộng sản xuất.
DXS-FERI cảnh báo, các chính sách điều hành vĩ mô có thể được điều chỉnh, buộc nhà đầu tư phải xem xét lại danh mục hoặc tạm dừng chiến lược "lướt sóng".
Về giá cả, phân khúc sơ cấp dự kiến tăng 3-5% nhờ nguồn cung cao cấp, trong khi giá thứ cấp tăng 10-15%. Giá thuê ổn định hoặc tăng nhẹ do nhu cầu ngắn hạn bị ảnh hưởng.
Theo DXS-FERI, quý 2/2025 có ba kịch bản chính: Trong kịch bản lý tưởng, nguồn cung tăng 25-30%, tỷ lệ hấp thụ đạt 30-40% và giá tăng 5-7%. Ở kịch bản kỳ vọng, nguồn cung tăng 20-25%, tỷ lệ hấp thụ 25-30% và giá tăng 3-5%. Trong khi đó, kịch bản thách thức dự báo nguồn cung chỉ tăng 15-20%, tỷ lệ hấp thụ 20-25% và giá giữ nguyên.
Trong ngắn hạn, tâm lý nhà đầu tư dự kiến thận trọng do tác động kép từ cải cách hành chính, sáp nhập địa giới và biến động thuế quan. Trong khi nhu cầu ở thực tiếp tục cải thiện, hoạt động đầu cơ có thể chững lại. Với bất động sản công nghiệp, miền Bắc dự kiến đạt 16.115ha (tăng 2% so với quý 1/2025), tỷ lệ lấp đầy 83%. Miền Nam duy trì 28.100ha, tỷ lệ lấp đầy 92% – phản ánh sự ổn định của phân khúc này.
Mặc dù thị trường đang trên đà tích lũy để phục hồi, DXS-FERI nhấn mạnh sự cần thiết của việc theo dõi sát sao các yếu tố vĩ mô, từ đàm phán thuế quan đến hiệu quả cải cách. Nhà đầu tư được khuyến nghị cân bằng giữa thận trọng và linh hoạt để tối ưu cơ hội trong giai đoạn chuyển mình sắp tới.
