Cả hai giai đoạn đều “ngủ đông”
Thị trường bất động sản luôn có biến động theo hình Sin, có thời kỳ tăng và cũng có thời kỳ giảm. Điểm lại thị trường cách đây 10 năm để thấy được nốt thăng trầm của bất động sản.
Giai đoạn 2011-2012, thị trường bất động sản rơi vào trạng thái “ngủ đông”, hầu hết các dự án đều “đứng im” không triển khai, trong khi đó hàng tồn kho bất động sản dư thừa. Đây là hệ quả của một thời kỳ tăng giá quá ảo. Nhớ lại thời điểm đó cho thấy, nhà nhà đầu tư bất động sản, người người đầu tư bất động sản. Giá nhà đất cao hơn rất nhiều thu nhập của người dân.
Đơn cử như chung cư 175 Nguyễn Trãi của Tập đoàn Hoàng Huy vào thời điểm sốt giá lên hơn 45 triệu đồng/m2. Còn một dự án đã đưa vào sử dụng của Tổng Công ty Phát triển nhà và đô thị Bộ Quốc Phòng ở Mỹ Đình giá 38 triệu đồng/m2…
Giá nhà liền đất tại các dự án xung quanh khu vực Nam Từ Liêm xấp xỉ 200 triệu đồng/m2. Nếu tính từ thời điểm cuối năm 2007 giá 1 căn biệt thự 150m2 ở huyện Từ Liêm lúc bấy giờ khoảng 4-5 tỷ đồng, thì năm 2011 đã tăng lên 25-30 tỷ đồng. Thậm chí có một dự án ở Hoài Đức giá nền đất lên đến 80 triệu đồng/m2.
Nhìn lại tín dụng năm 2011-2012 cũng cho thấy, lãi suất huy động và tiền gửi đều lên quá cao, có những ngân hàng ngoài gửi tiết kiệm có kỳ hạn, thì cộng thêm nhiều khoản khuyến mại, người gửi tiền nhận về lãi suất tầm 20%/năm, còn trung bình 16-17%/năm. Lãi suất cho vay cũng lên tới 25-30%/năm, khiến nhiều doanh nghiệp sản xuất gặp khó khăn
Với diễn biến nóng của thị trường bất động sản lúc bấy giờ, Ngân hàng Nhà nước đã kiểm soát tín dụng vào bất động sản, ngay lập tức thị trường “đổi chiều”, giá chung cư, nhà đất đều rơi “tự do”.
Nếu như trước đó, các căn chung cư tầm 40-45 triệu đồng/m2, thì đến năm 2013-2014 đã giảm xuống 25-30 triệu đồng/m2. Giá nhà liền đất cũng giảm từ gần 200 triệu đồng/m2 xuống khoảng 100-120 triệu đồng/m2; tại các dự án giá 80 triệu đồng/m2 xuống 30-40 triệu đồng/m2….
Có thể thấy sau thời kỳ sốt nóng thì thị trường trở lại cho người mua nhà có nhu cầu ở thực có cơ hội.
Trở lại giai đoạn hiện nay, sản phẩm tồn kho chủ yếu ở phân khúc cao cấp, khi giá đã tăng quá nóng. Trong 2 năm xảy ra đại dịch COVID-19, thị trường bất động sản vẫn sôi động, nhưng chủ yếu là thị trường của những nhà đầu cơ. Khắp làng trên, xóm dưới giá nhà đất đều tăng một cách bất thường. Tại những nơi mới chỉ có thông tin quy hoạch nhưng giá đất đã tăng. Tại những dự án mới vừa ra hàng cũng bị thổi giá, thậm chí một số chủ đầu tư thấy giá thị trường tăng cũng thu lại bảng hàng để hoà nhịp điệu tăng.
Các dự án ven đô Hà Nội, ven đô TP.HCM tăng giá bằng lần. Có những dự án bỏ hoang hàng chục năm, bỗng nhiên “tỉnh giấc” tăng giá gấp 3-4 lần. Từ mức giá 30-35 triệu đồng/m2, tăng vọt lên 100-120 triệu đồng/m2.
Và nay, không thể để “lỗi nhịp” thị trường, giá chung cư từ hồi tháng 8/2022 cũng bắt đầu tăng từ 10-15%, có những dự án đã sử dụng rồi cũng tăng bằng lần.
Theo như một số chuyên gia bất động sản nói, đây là sự bất thường của thị trường. Khi Ngân hàng Nhà nước kiểm soát tín dụng vào bất động sản, cùng với việc rà soát pháp lý dự án, lập tức thị trường bị tác động và lại rơi vào “ngủ đông”. Tuy nhiên, chỉ có thanh khoản giảm, nhưng giá nhà và chung cư của thị trường bất động sản 2022 vẫn neo ở mức cao.
Thị trường cần thời gian phục hồi
Đánh giá về hai giai đoạn thị trường bất động sản, bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội chia sẻ, từ năm 2019 chúng ta nhận thấy dấu hiệu nghi vấn phát triển nóng trên tất cả các phân khúc của thị trường bất động sản.
Trong khi đó, vào cuối năm 2010 và đầu năm 2011, khi mới bắt đầu có những nghi vấn về thị trường Hà Nội, thì ngay sau đó việc bị thắt chặt tín dụng và các chính sách liên quan được đưa ra, thị trường liền bị tác động. Trong giai đoạn này, lượng tiền từ các kênh khác chuyển sang kênh bất động sản làm cho giá nhà thấp tầng lên mức rất cao, dù nguồn cung rất nhiều. Nhưng khi bị kiểm soát tín dụng, ngay lập tức nhìn rõ sự đóng băng của thị trường.
Ngoài việc đóng băng, lúc này thị trường còn bị ảnh hưởng bởi sự mất niềm tin của người mua, của nhà đầu tư về cả tình trạng chất lượng xây dựng, sản phẩm.
Việc đầu tư của người dân hầu như dừng lại, bởi tiếp cận về tín dụng khó, khi giá bị đẩy lên cao nên lợi nhuận không như mong muốn, chưa kể về các rủi ro pháp lý dự án.
Còn đối với giai đoạn hiện nay, sản phẩm và chất lượng xây dựng đều nằm ở mức độ tốt, tuy còn nhiều hạn chế về tín dụng bất động sản nhưng người thực sự có nhu cầu vẫn tiến hành giao dịch. Tuy nhiên, nhà đầu tư tham gia thị trường cần cân nhắc, thị trường bất động sản vẫn diễn ra một cách cẩn thận chứ không đóng băng hoàn toàn như giai đoạn trước.
Có thể nói, theo bản chất, nguồn cung từ năm 2009 đến nay, thị trường thấp tầng và cao tầng đều ít dần về lượng nguồn cung mới. Giá cả hai giai đoạn đều bị đẩy lên cao khi gặp điều kiện khó khăn trên thị trường như thắt chặt tín dụng, kênh đầu tư bị ảnh hưởng…
Ở giai đoạn 2011– 2012, thị trường cần thời gian phục hồi từ 2-3 năm, tức là đến năm 2014. Tại thời điểm đó, Chính phủ đã phải đưa ra một số chính sách liên quan đến phát triển nhà ở, hỗ trợ tín dụng bất động sản, điều này giúp cho thị trường dần dần phục hồi trở lại.
“Còn ở thời điểm hiện tại, thị trường cũng sẽ có một số điều chỉnh nhất định, một số chính sách cần sửa đổi được trình Quốc hội, điều này cần thời gian để rõ ràng và minh bạch hơn, ít nhất là trong giai đoạn 2023. Trong lúc này, người thực sự có nhu cầu mua vẫn có thể tiến hành giao dịch, còn mua để đầu tư thì vẫn có hạn chế”, bà Hằng nói.
