Sự "biến mất" của chung cư giá bình dân và lý giải từ chuyên gia

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs), hiện thị trường sản phẩm nhà ở ngày càng kém đa dạng bởi tình trạng lệch pha nghiêm trọng. Trong 9 tháng đầu năm, nguồn cung thị trường vẫn phân hoá mạnh với 70% là căn hộ chung cư. Trong đó, phân khúc cao cấp (trên 50 triệu đồng một m2) và hạng sang (hơn 80 triệu đồng một m2) chiếm áp đảo, với 70%.

Tình trạng nhà ở cao cấp, hạng sang chiếm sóng thị trường có xu hướng gia tăng từ đầu năm đến nay. So với quý III/2023, nhà ở hạng sang tăng gấp đôi, còn căn hộ bình dân có xu hướng sụt giảm. VARS cho biết phân khúc trung cấp (từ 25 đến 50 triệu đồng) tập trung tại các đại đô thị ven đô, thậm chí dạt sang thị trường tỉnh như Bắc Giang, Hải Phòng, Bình Dương, Đồng Nai...

Dữ liệu từ CBRE cũng cho thấy hơn 75% tổng nguồn cung mới trong quý trước tại Hà Nội đến từ dòng hàng cao cấp, giá từ 60 triệu đồng một m2 (chưa gồm VAT, phí bảo trì). Quý 3/2024 có hai dự án được chào bán, dao động 55-60 triệu đồng một m2. Thậm chí, quận Tây Hồ còn ghi nhận một dự án hạng sang chào bán gần 200 triệu đồng mỗi m2.

Tại TP. HCM, đơn vị nghiên cứu Savills cũng cho biết chung cư hạng A (hạng sang) và hạng B (cao cấp) chiếm đa số nguồn cung, hơn 60%.

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARs, cho rằng thị trường nhà ở hiện nay chủ yếu là cao cấp "dành cho giới đầu tư, nhiều tiền". Còn phân khúc bình dân đáng lẽ phải phổ biến nhất, lại "tuyệt chủng", không thấy dự án mới. Ngay các dự án nhà ở xã hội - loại được xác định mức giá ưu đãi cho người lao động, thu nhập thấp - cũng triển khai ì ạch.

Dẫn thống kê của Bộ Xây dựng, VARs cho biết, tính đến giữa tháng 7, cả nước mới đạt gần 36% chỉ tiêu xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội đến 2025, gồm dự án đã khởi công, hoàn thành.

Tại hai đô thị loại đặc biệt là Hà Nội, TP.HCM, việc xây nhà ở loại này còn chậm, chưa tới 40% chỉ tiêu. Cụ thể, Hà Nội phải xây 18.700 căn đến 2025, nhưng mới có 3 dự án được khởi công (1.700 căn) và 5 dự án xây dựng xong, với 5.200 căn, đạt gần 37% mục tiêu.

Lý giải diễn biến trên, TS. Nguyễn Văn Đính cho biết nguồn cung mới ra thị trường cải thiện nhưng tập trung ở một số dự án, chủ đầu tư, khiến tính đa dạng của sản phẩm bị hạn chế. Lý do nữa là phần lớn nguồn cung mới được hoàn thiện với tiêu chuẩn cao và chi phí đầu tư, nhất là đất đai, gia tăng. Do đó chủ đầu tư ưu tiên phân khúc cao cấp trở lên nhằm tối ưu lợi nhuận.

Chia sẻ quan điểm trên, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội, cho rằng phần lớn dự án mở bán mới nằm trong đại đô thị hiện hữu với mặt bằng giá đã neo cao. Chủ đầu tư khi tung ra sản phẩm mới sẽ tính toán kỹ tương quan giá bán với khu vực, nên những tòa mới khó có mức thấp hơn giai đoạn trước hoặc dự án xung quanh.

Thời gian tới, nguồn cung căn hộ có xu hướng cải thiện nhưng phân khúc cao cấp vẫn dẫn dắt thị trường, còn bình dân tiếp tục biến mất. CBRE dự báo 3 tháng cuối năm, Hà Nội ghi nhận thêm hơn 10.000 căn, nâng tổng số căn mở bán năm nay lên 30.000 căn, cao nhất 5 năm. Vì có thêm nhiều dự án hạng sang mở bán vào cuối năm, mặt bằng giá sơ cấp (chủ đầu tư chào bán) tiếp tục tăng.

Chủ tịch VARS cho rằng về lâu dài, câu chuyện tăng giá bất động sản nếu không được can thiệp sớm, sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy cho thị trường và xã hội. Ông khuyến nghị cơ quan quản lý cần sớm có các biện pháp "khơi thông" đường đi cho phân khúc nhà ở thương mại giá bình dân, nhà xã hội. Cùng với đó, các chủ đầu tư cần đẩy mạnh nghiên cứu, phát triển sản phẩm theo đúng xu hướng và khả năng chi trả của phần đông người dân, hạn chế tình trạng lệch pha hẳn sang dòng sản phẩm cao cấp, hạng sang.

Giá chung cư “ngang ngửa” biệt thự liền kề

Thực tế cho thấy, thời gian qua, tại Hà Nội, giá bán nhiều chung cư mới sắp ngang biệt thự, liền kề. Cụ thể, một dự án căn hộ gồm 5 tòa tháp ở mặt đường Võ Chí Công, quận Tây Hồ mở rổ hàng cho khách giữ chỗ (booking), với giá rumor - mức thăm dò phản ứng của thị trường, chưa chính thức - khoảng 6.800-10.700 USD, tương đương 170-268 triệu đồng một m2, chưa gồm VAT. Các sản phẩm mở bán trong giai đoạn đầu có diện tích 76-284 m2, tương ứng 1-4 phòng ngủ.

Với giá rumor gần 200 triệu một m2, căn hộ nhỏ nhất một phòng ngủ tại dự án được chào gần 13 tỷ đồng. Căn hai phòng ngủ, diện tích hơn 170 m2 lên đến 39 tỷ đồng, tương đương 229 triệu đồng một m2. Nguồn cung chủ yếu tại dự án là dòng sản phẩm sky villa thông tầng diện tích 105-284 m2, giá 25-85 tỷ đồng (từ 238 triệu đồng một m2).

Cách dự án trên chưa đến 200 m là hai tòa căn hộ của chủ đầu tư Singapore vừa bàn giao trong tháng 8. Dự án nằm trên mặt đường Lạc Long Quân, cung cấp hơn 170 căn diện tích từ 94 đến 330 m2. Ra mắt thời điểm 2022, căn hộ tại đây có giá từ 120 triệu đồng một m2. Hiện nay, một số căn được rao bán chuyển nhượng 150-180 triệu đồng mỗi m2. Đơn cử, một căn hộ 3 phòng ngủ diện tích 180 m2 tại dự án được chào bán 28 tỷ đồng.

Diễn biến thị trường cho thấy, đơn giá chung cư hơn 200 triệu đồng/m2 đang bám đuổi gần ngang ngửa với giá bán biệt thự, liền kề xung quanh. Đơn cử, mức chuyển nhượng một số căn biệt thự trong Khu đô thị Ciputra khoảng 250-350 triệu đồng một m2, tùy vị trí. Một số căn liền kề 95 m2 bàn giao thô tại đây cũng được rao 30 tỷ đồng, cạnh tranh với căn hộ 4 phòng ngủ tại hai dự án trên.

Dữ liệu quý II của đơn vị nghiên cứu Avison Young, sản phẩm biệt thự và nhà phố thương mại tại khu Ngoại giao đoàn có giá thứ cấp khoảng 10.200-14.700 USD một m2 (khoảng 255-368 triệu đồng), tùy vị trí. Tại Khu đô thị Ciputra, biệt thự, liền kề đang được rao chuyển nhượng 11.000-15.900 USD một m2.