Theo đơn vị này, thị trường chứng kiến một nghịch lý xuất hiện tại Đồng Nai ở phân khúc nhà thấp tầng trong dự án: Giá chào thuê tăng phi mã 50% đi kèm lượng tin đăng tăng vọt, nhưng nhu cầu tìm thuê thực tế lại giảm kỷ lục 45%, cho thấy rủi ro dư cung và "ngáo giá" trong ngắn hạn.
Cùng phân khúc, tại Tây Ninh (khu vực Long An cũ) áp đảo nguồn cung nhưng sức cầu vẫn thận trọng. Quý III/2025, lượng mở bán nhà liền thổ mới tập trung gần như toàn bộ về Tây Ninh (khu vực Long An cũ) (1.460 căn), trong khi tại TP. Hồ Chí Minh vẫn khan hiếm, chỉ có 100 căn.
Dù cung tăng nhưng theo Nhà Tốt, thanh khoản chung sụt giảm sâu từ 19% đến 36% (tùy khu vực) do tâm lý thận trọng của nhà đầu tư với các tài sản giá trị lớn. Đáng nói, giao dịch trầm lắng, giá bán thứ cấp nhà liền thổ tại Tây Ninh vẫn tiếp tục leo thang, mức tăng ghi nhận trung bình 10%.
Ở phân khúc đất nền, mức độ quan tâm đất nền trong dự án giảm mạnh trong quý III/2025 trong khi giá bán ghi nhận mức giá nhảy vọt so với quý trước.
Theo Nhà Tốt, phân khúc đất nền nhìn chung trầm lắng sau những “cơn sốt” trước đó, khi lượng tìm kiếm giảm tại hầu hết các khu vực. Tuy vậy, Hà Nội và Bình Dương vẫn ghi nhận sự gia tăng về số lượng tin rao bán đất nền trong dự án so với quý trước, đồng thời mặt bằng giá của loại hình này tiếp tục leo thang.
Dữ liệu Nhà Tốt chỉ ra, thị trường đất nền chứng kiến hai thái cực đối lập giữa kỳ vọng người bán và thực tế người mua. Đất nền dự án: Giá chào bán vẫn tăng nóng, bất chấp mức độ quan tâm “bốc hơi” từ 22% đến 55%. Cụ thể, giá tin đăng tại Đồng Nai tăng 37%, Bình Dương tăng 31% so với quý trước, trong khi Hà Nội vẫn neo ở mức cao.
Đất nền ngoài dự án (đất dân) bắt đầu phản ánh đúng thực trạng thị trường và “tiền nào của nấy”. Điển hình là Đồng Nai với mức giảm giá 29% để tìm thanh khoản.
Theo Nhà Tốt, khẩu vị nhà đầu tư hiện tập trung vào các sản phẩm có tổng giá trị vừa phải. Tại đô thị lớn (TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội): Đất nền diện tích 100m2, tầm giá 3-5 tỷ đồng. Tại vùng ven, đất nền 100-150m2, tầm giá 1-2 tỷ đồng.
Ở phân khúc chung cư – “điểm sáng” duy nhất trên thị trường bất động sản, nguồn cung mới tiếp tục “nghiêng” về khu vực Bình Dương (cũ). Theo Nhà Tốt, lượng mở bán mới tại Bình Dương đạt 4.050 căn, gấp 3 lần so với TP. Hồ Chí Minh (1.270 căn). Cùng với đó, sức hấp thụ khoảng 5.000 căn, áp đảo hoàn toàn so với mức 1.500 căn của TP.Hồ Chí Minh.
Về giá bán, thị trường thiết lập mặt bằng giá mới. Giá sơ cấp tăng nhẹ 2% tại các đô thị lớn , trong khi giá thứ cấp (mua đi bán lại) ghi nhận đà tăng trưởng rõ rệt, mạnh nhất tại Bình Dương (+9%) và TP. Hồ Chí Minh (+5%). Dòng tiền đang tập trung mạnh vào các căn hộ 2 phòng ngủ với phân khúc giá phân hóa rõ rệt: 3–5 tỷ đồng tại Hà Nội, 2–3 tỷ đồng tại TP. Hồ Chí Minh và 1–2 tỷ đồng tại vùng vệ tinh.
Dự báo cuối năm, nguồn cung mới sẽ tiếp tục dồn về Bình Dương và TP. Hồ Chí Minh (chiếm 90% tổng cung tương lai). Tuy nhiên, cơ cấu sản phẩm đang nghiêng về phân khúc trung và cao cấp. Đặc biệt, các sản phẩm nhà thấp tầng vừa túi tiền được dự báo sẽ cực kỳ khan hiếm khi chỉ chiếm khoảng 8% nguồn cung tương lai.
Trong bối cảnh lãi suất thấp và hạ tầng giao thông (TOD) được đẩy mạnh, thị trường sẽ tiếp tục ưu ái các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực và có khả năng khai thác dòng tiền ngay, trong khi dòng tiền đầu cơ dự kiến vẫn chưa quay trở lại mạnh mẽ.
