Cơ hội cho khu vực nào?
Metro Bến Thành - Suối Tiên là tuyến metro đầu tiên tại Tp.HCM, có chiều dài gần 20 km, khởi đầu từ Quận 1 và kết thúc tại Bến xe Miền Đông mới thuộc quận 9 (cũ, nay là Tp.Thủ Đức). Sau 12 năm xây dựng, tuyến Metro số 1 chính thức vận hành thương mại đánh dấu bước ngoặt lớn trong việc cải thiện hạ tầng giao thông đô thị.
Việc metro đi vào hoạt động không chỉ giảm ùn tắc giao thông, tăng khả năng kết nối giữa trung tâm và ngoại thành, mà còn tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản dọc tuyến đường này. Nhờ tốc độ di chuyển nhanh cùng những điểm mới trong luật giao thông đường bộ ảnh hưởng đến việc lựa chọn phương tiện di chuyển của người dân. Từ đó tác động đến việc lựa chọn nơi an cư.
Tuyến Metro đã làm gia tăng sức hút cho các dự án bất động sản tại khu vực lân cận Tp.HCM như Bình Dương, Đồng Nai, đặc biệt là khu vực gần các tuyến đường dẫn đến metro. Tiềm năng tăng giá trong tương lai đã và đang thúc đẩy nhiều nhà đầu tư trở lại khu vực vùng ven tuyến metro để “đón sóng”.
Trong phân tích mới đây, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam đã chỉ ra tác động của giao thông công cộng “TOD” với thị trường bất động sản.
Theo đó, cốt lõi của TOD – đô thị định hướng giao thông công cộng là quy hoạch, phân vùng và xây dựng các cộng đồng chức năng. Một số khu TOD ít được quan tâm do vị trí ở ngoại thành, chưa có nhiều tiện ích cũng có thể bất ngờ trở thành tâm điểm khi tuyến metro đi vào hoạt động và các dự án phụ trợ hoàn thiện như các nút giao vành đai 3, nút giao HCM-LT, nút giao Tân Vạn, nút giao Bình Chuẩn, nút giao Tỉnh lộ 10, nút giao Trung Lương, nút giao Bến Lức Long Thành...
“Giá các dự án mới trung tâm đang khoảng 70-350 triệu/m2, trong khi đó giá ở các nút giao này có nơi chưa đến 1/3, có nghĩa là khi xong vành đai 3, bất động sản gần các nút giao này sẽ có cơ hội. Giá bất động sản quanh metro sẽ tăng 12% so với những khu vực không có cạnh metro. Chung cư sẽ là loại hình hưởng lợi nhất và có thể là phân khúc tăng giá nhanh hơn khi dữ liệu của Batdongsan cho thấy ở khu vực quanh tuyến 2A Cát Linh Hà Đông giá căn hộ tăng từ 17 cho đến 21%”, ông Tuấn nhấn mạnh.
Điều đáng nói, sau khai trương, metro số 1 sẵn sàng nối dài. Cụ thể, theo ban Quản lý đường sắt đô thị Tp.HCM, kế hoạch nối dài metro tới Đồng Nai, Bình Dương đang được các địa phương xúc tiến, kỳ vọng kéo kinh tế toàn vùng Đông Nam Bộ phát triển. Kế hoạch này được đề xuất ưu tiên trong giai đoạn 2024 - 2035. Khi nối tuyến, khoảng cách từ Tp.HCM đi Bình Dương chỉ còn 10 -20 phút.
Như vậy, cơ hội cho bất động sản khu vực lân cận Tp.HCM là thấy rõ khi tuyến metro nối tuyến. Khoảng cách đường đi được rút ngắn đồng nghĩa tâm lý người mua nhà Tp.HCM sẽ cởi mở. Với họ, khoảng cách km không quan trọng bằng di chuyển mất bao lâu đến nơi, từ đó, thúc đẩy nhu cầu bất động sản dọc tuyến metro.
Theo ghi nhận, thị trường bất động sản những khu vực có metro đi qua như Xa lộ Hà Nội đang đứng trước giai đoạn tăng trưởng mới. Trong đó, khu vực được đánh giá là còn mức giá tốt, cạnh tranh nhất của trục Xa lộ Hà Nội thuộc về khu vực bến xe Miền Đông. Các dự án sắp ra mắt thị trường trong giai đoạn này sẽ có lợi thế. Nhu cầu dự báo “bật tăng” nhờ tiềm năng tăng giá về dài hạn.
Chẳng hạn, dự án The Gió Riverside của An Gia dù chỉ mới “manh nha” ra thị trường quý 1/2025 đã nhận được sự quan tâm tích cực từ người mua. Dự án sở hữu vị trí thuận tiện tại khu Đông Tp.HCM khi liền kề trục Xa lộ Hà Nội và tuyến Metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên). Từ dự án, cư dân có thể dễ dàng di chuyển tới nhà ga Bến Xe Suối Tiên tuyến Metro số 1 thông qua điểm đầu tuyến xe buýt 150 (Chợ Lớn- Ngã ba Tân Vạn) ngay mặt tiền dự án.
Tương lai, tuyến Metro số 1 được nối dài tới Bình Dương và Đồng Nai thông qua các nhà ga S0, S1.1, S2.1, S2.2, S2.3. Trong đó, nhà ga S2.1 ngay mặt tiền dự án này sẽ kết nối trực tiếp tới thành phố Thủ Đức (Tp.HCM), thành phố Dĩ An (Bình Dương) và thành phố Biên Hòa (Đồng Nai).
Có thể thấy, tuyến metro Bến Thành - Suối Tiên vận hành đang “thổi làn gió mới” vào thị trường bất động sản Tp.HCM và khu lân cận. Tâm lý “đón đầu” metro xuất hiện tại khu vực ven Tp.HCM. Trước đó, dư địa tăng trưởng và mức độ tăng giá của bất động sản Tp.HCM quanh tuyến metro đã được xác lập từ khi thông tin hạ tầng này rục rịch khởi công xây dựng. Giá liên tục tăng, nhiều nhà đầu tư vào đón đầu sớm tuyến metro đã “chốt lời” tài sản với mức giá tăng bằng lần.
Hiện nay, đến giai đoạn công trình hoàn thiện, bất động sản khu vực lân cận như Đồng Nai, Bình Dương được hưởng lợi trực tiếp. Bức tranh bất động sản khu ven quanh tuyến metro đang “phản chiếu” bất động sản Tp.HCM những năm về trước. Vì thế, dư địa tăng giá tài sản là hoàn toàn xảy ra trong giai đoạn tới.
Những con số “biết nói” của bất động sản quanh tuyến metro số 1
Mới đây, giá thứ cấp một số dự án quanh tuyến metro thuộc phía Đông Tp.HCM tăng trung bình 2 - 3% theo quý, tăng gần 15% theo năm; giá chung cư tại Bình Dương tăng từ 7-10% so với năm 2023; hay các dự án căn hộ giá cao nhưng tỉ lệ hấp thụ vẫn ấn tượng; ... Cho thấy, hiệu ứng từ tuyến hạ tầng metro là tích cực với bức tranh bất động sản. Theo DKRA Consulting, năm 2025 được kỳ vọng là năm phục hồi của thị trường bất động sản, nguồn cung tăng ở hầu hết các phân khúc và khu vực nhờ động lực từ chính sách pháp lý và hạ tầng giao thông.
Quả thực, những con số “biết nói” về giá bất động sản quanh tuyến metro đã minh chứng cho những tác động từ hạ tầng. Theo CBRE, trong năm 2024, giá chung cư dọc tuyến Metro số 1 tăng trung bình từ 15-40% một năm qua và gần gấp đôi trong 5 năm trở lại đây (tuỳ vào vị trí dự án).
Một số dự án tiêu biểu có mức tăng giá ấn tượng có thể kể đến như Masteri Thảo Điền, hiện giá bán dao động từ 84-120 triệu đồng/m2, tăng 67% so với năm 2019; Q2 Thảo Điền Residence, đầu năm 2024 giá khoảng 94 triệu đồng/m2, hiện tăng lên 142 triệu đồng/m2, gấp đôi so với giá chào bán ban đầu. The Estella, từ 68 triệu đồng/m2 năm 2019, hiện tăng lên 84 triệu đồng/m2...
Cùng với đó, giá căn hộ gần các nhà ga trọng điểm của metro cũng liên tục thiết lập giá mới. Chẳng hạn, dư án The Nassim, giá khoảng 96 triệu đồng/m2 vào đầu năm 2024, hiện tăng lên 119 triệu đồng/m2, tương ứng mức tăng 24%; Gateway Thảo Điền, từ 81 triệu đồng/m2, hiện đạt 125 triệu đồng/m2, tăng 42%; The Vista An Phú, giá từ 64 triệu đồng/m2 năm 2019, nay đạt 71 triệu đồng/m2, tăng 28%.
Dọc theo các ga Thủ Đức đến Bình Thái, một số dự án căn hộ như Lavita Charm, Lavita Garden, Centum Wealth... giá tăng từ 10-15% trong năm 2024 và 25-49% trong 5 năm qua.
Đối với các dự án chung cư mới đang triển khai gần tuyến Metro số 1 cũng thiết lập mặt bằng giá mới cao đáng kể. Ví dụ, dự án Masterise Grand View (ga Rạch Chiếc), giá từ 110-150 triệu đồng/m2; Eaton Park (ga An Phú), giá từ 120-145 triệu đồng/m2.
Diễn biến thực tế cho thấy, kỳ vọng của nhà đầu tư khi rót tiền “săn” dự án ven metro số 1 là có cơ sở. Theo khảo sát của batdongsan.com, bất động sản xung quanh các nhà ga metro thường có giá bán và cho thuê cao hơn so với các khu vực khác. Cụ thể, tại Tp.HCM, giá căn hộ dọc theo tuyến metro đã liên tục tăng kể từ khi mở bán, với mức tăng trung bình từ 35-70% tùy thuộc vào vị trí. Đặc biệt, có những dự án tăng giá gấp đôi trong giai đoạn 2015-2024.
Giá bán tăng cũng là động lực để giá cho thuê tăng. Khảo sát cho thấy giá cho thuê căn hộ ven tuyến metro số 1 hiện đã rục rịch tăng 5-20% so với cách đây 1 năm. Điển hình, căn hộ 2 phòng ngủ tại dự án gần nhà ga An Phú (Thủ Đức) đang có giá thuê khoảng 16-22 triệu đồng/tháng, căn hộ 3 phòng ngủ có giá thuê khoảng 24-32 triệu đồng/tháng, tăng 10% so với hồi đầu năm 2024.
Theo các chuyên gia, có nhiều yếu tố góp phần làm tăng giá bất động sản dọc tuyến Metro số 1. Metro là yếu tố then chốt giúp cải thiện khả năng kết nối, giảm ùn tắc và tăng giá trị bất động sản. Việc tuyến metro vận hành đã tạo cú hích lớn cho nhu cầu nhà ở và hoạt động thương mại quanh khu vực này. Nhìn về dài hạn, giá bất động sản quanh tuyến metro, các ga trọng điểm của metro sẽ tiếp tục đà tăng. Ngoài động thái mua vào thì nhiều nhà đầu tư cá nhân bắt đầu “chốt lời” với tài sản khi tuyến metro vận hành. Hầu hết các nhà đầu tư này sở hữu bất động sản từ khá lâu, mức lời mang lại gấp nhiều lần so với giá mua vào.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng, tuyến metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên) là tiền đề phát triển nhà ở phía đông ở TP.HCM, cụ thể ở giá bán và tốc độ bán căn hộ.
Theo ông Kiệt, giá bán trung bình ở một số dự án quanh tuyến metro số 1 đã tăng 50-70%, cá biệt có dự án tăng 150% trong 8 năm (2015-2023). Nhiều dự án "ăn" theo tuyến đường này đã tăng giá rất nhanh, tương lai còn nhiều dự án khác đang được xây dựng.
Vị chuyên gia này đánh giá, khu vực trung tâm Tp.HCM đang thiếu quỹ đất hoặc nếu còn thì chi phí xây dựng cao. Do đó, khi các tuyến đường vành đai, metro được mở rộng, xây dựng sẽ đẩy giá bán nhà tại các khu đô thị ly tâm, mở rộng ra Bình Dương, Long An, Đồng Nai hay một số huyện vùng ven như Củ Chi, Cần Giờ, Bình Chánh... lên nhanh.
"Tuyến metro số 1 đi vào hoạt động đang tăng khả năng kết nối giữa khu vực vùng ven Tp.HCM với khu vực trung tâm, trở thành một trong những nguyên nhân quan trọng thúc đẩy giá bất động sản cũng như giá cho thuê căn hộ chung cư, nhà phố, căn hộ dịch vụ… tại vùng ven", ông Kiệt nhấn mạnh.
Cơ hội với bất động sản là rõ ràng, song theo các chuyên gia, nhà đầu tư không nên “bỏ hết trứng vào một giỏ”. Để giảm thiểu rủi ro, các nhà đầu tư cần tính toán kỹ về nguồn vốn, cùng với đó là vị trí dự án, khả năng lấp đầy,… trước khi quyết định đầu tư, thuê mua. Đối với nhà phát triển dự án, nhà quản lý cần cân nhắc đến những thách thức và hệ lụy để không làm mất đi chất lượng sống của cư dân quanh tuyến metro.
