Theo đó, liên quan đến việc sử dụng bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) để xác định nghĩa vụ tài chính được nhiều ý kiến cho rằng sẽ giúp rút ngắn quy trình định giá, giảm thủ tục hành chính. Tuy nhiên, theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cơ chế này vẫn còn những khoảng trống cần được làm rõ, đặc biệt là căn cứ xây dựng, phương pháp xác định và chu kỳ điều chỉnh hệ số K.
Theo định hướng tại dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, bảng giá đất kết hợp hệ số K sẽ được sử dụng làm căn cứ tính nghĩa vụ tài chính trong phần lớn trường hợp, thay cho việc xác định giá đất cụ thể đối với từng thửa đất, từng dự án.
VARS cho rằng, hiệu quả của cơ chế mới phụ thuộc rất lớn vào cách xây dựng hệ số K. Nếu chưa có quy định cụ thể về căn cứ xác định, chu kỳ rà soát, thẩm quyền và trách nhiệm kiểm định, việc thay đổi phương pháp có thể chưa giải quyết triệt để những vướng mắc hiện hữu. Thay vì tập trung ở khâu xác định giá đất cụ thể như trước, những bất cập có nguy cơ chuyển sang quá trình xây dựng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh. Khi đó, dù thủ tục có thể được rút ngắn, tính minh bạch và khả năng dự báo nghĩa vụ tài chính vẫn là vấn đề cần quan tâm.
Thực tế khảo sát của Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) tại 22 địa phương đã công bố hệ số K năm 2026 cho thấy cách thức áp dụng hiện chưa đồng nhất.
Khoảng một phần ba số địa phương khảo sát sử dụng chung hệ số bằng 1 cho tất cả các khu vực. Những địa phương còn lại phân chia hệ số theo quy hoạch và một số yếu tố khác. Đáng chú ý, mức chênh lệch giữa các thành phố lớn thể hiện khá rõ qua hệ số quy hoạch. Tại Hà Nội, hệ số này có thể lên tới 1,45, trong khi tại TP HCM là 1,7.
Đây mới là hệ số thành phần, chưa bao gồm tác động từ biến động thị trường và những yếu tố điều chỉnh khác. Do đó, hệ số K cuối cùng có thể tiếp tục tăng lên tùy theo phương pháp tính toán và điều kiện áp dụng.
VARS nhìn nhận sự khác biệt giữa các địa phương có thể xuất phát từ đặc điểm riêng của từng thị trường bất động sản. Tuy nhiên, nếu thiếu bộ tiêu chí thống nhất và công khai, việc xác định hệ số K có nguy cơ phụ thuộc nhiều vào quyết định hành chính. Điều này khiến doanh nghiệp khó chủ động tính toán chi phí đầu tư, còn người dân cũng khó dự liệu chính xác khoản tiền phải thực hiện khi chuyển mục đích sử dụng đất hoặc được công nhận quyền sử dụng đất.
Chi phí đất đai có thể tăng cao
Một trong những vấn đề VARS đặc biệt lưu ý là tác động của hệ số K đến chi phí thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai.
Theo ước tính của đơn vị này, tiền sử dụng đất tại một dự án có thể tăng gấp 2 - 2,6 lần nếu áp dụng phương pháp lấy bảng giá đất nhân hệ số K so với cách tính trước đây. Mức tăng này có thể làm thay đổi đáng kể bài toán tài chính của doanh nghiệp, nhất là những dự án có quy mô sử dụng đất lớn.
Theo VARS, khi chi phí đất đai tăng, dòng tiền đầu tư và hiệu quả kinh doanh của dự án cũng chịu tác động. Doanh nghiệp phải tính toán lại tổng mức đầu tư, phương án huy động vốn và khả năng triển khai. Trong trường hợp chi phí phát sinh vượt quá dự kiến ban đầu, tiến độ thực hiện dự án và kế hoạch đưa sản phẩm ra thị trường có thể bị ảnh hưởng.
Đối với người dân, nghĩa vụ tài chính tăng cũng tạo thêm áp lực khi thực hiện các thủ tục liên quan đến quyền sử dụng đất. Đặc biệt, những hộ gia đình có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất hoặc hoàn thiện thủ tục công nhận quyền sử dụng đất có thể phải chuẩn bị khoản tài chính lớn hơn.
Trong bối cảnh chi phí đất đai là một cấu phần quan trọng của tổng mức đầu tư, VARS cho rằng việc hoàn thiện cơ chế xác định hệ số K cần được thực hiện đồng bộ với các quy định về chuyển tiếp, bồi thường và phương pháp định giá đất. Nếu chỉ tập trung vào mục tiêu đơn giản hóa thủ tục mà chưa kiểm soát được tác động tài chính, chính sách mới có thể tạo ra những hệ quả không mong muốn.
Từ những vấn đề trên, VARS đề xuất cần xác lập rõ nguyên tắc xây dựng hệ số K ngay trong quy định pháp luật. Theo đó, hệ số này cần được định nghĩa là tỷ lệ giữa giá đất trên thị trường và giá đất trong bảng giá đất tương ứng, được xác định trên cơ sở dữ liệu giao dịch, kết quả đấu giá và các nguồn thông tin có thể kiểm chứng.
Cùng với đó, bảng giá đất và hệ số K cần được rà soát, công khai hằng năm. VARS đề xuất nghiên cứu ngưỡng biến động 20% để kích hoạt việc xem xét điều chỉnh, đồng thời công bố căn cứ tính toán để người dân và doanh nghiệp có thể theo dõi, giám sát. Đối với những thay đổi làm tăng nghĩa vụ tài chính, cần có thông báo trước tối thiểu 6 tháng nhằm tạo điều kiện cho các chủ thể liên quan chủ động chuẩn bị nguồn lực.
Một nội dung khác được VARS nhấn mạnh là cơ chế chuyển tiếp. Theo đó, cần có quy định phù hợp đối với hộ gia đình, cá nhân và các dự án đã hoàn thành một số bước pháp lý trước thời điểm chính sách mới có hiệu lực. Theo đó, có thể nghiên cứu lộ trình điều chỉnh nghĩa vụ tài chính hoặc cơ chế cho phép nộp dần có điều kiện, qua đó hạn chế những xáo trộn đột ngột về chi phí.
Đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất, VARS kiến nghị mức bồi thường không thấp hơn 100% giá đất được xác định theo bảng giá đất và hệ số K tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường. Đây là đề xuất nhằm bảo đảm quyền lợi của người có đất bị thu hồi trong bối cảnh phương pháp xác định giá đất có sự thay đổi.
Bên cạnh đó, VARS cho rằng không nên loại bỏ hoàn toàn phương pháp định giá đất cụ thể. Phương pháp này vẫn cần được duy trì đối với các dự án quy mô lớn, dự án lấn biển, dự án sử dụng đất hỗn hợp hoặc những khu vực chưa có đủ dữ liệu giao dịch đáng tin cậy. Việc lựa chọn phương pháp cần căn cứ vào đặc điểm và tính chất của từng trường hợp, tránh áp dụng một cách cứng nhắc.
Đặc biệt, hội đề xuất thiết lập cơ chế thẩm định độc lập, đồng thời công bố định kỳ các chỉ số đánh giá mức độ phù hợp của bảng giá đất và hệ số K so với diễn biến thực tế của thị trường.
