Theo báo cáo cập nhật ngày 8/5 của BSC, dù kết quả kinh doanh quý I/2026 suy giảm mạnh, triển vọng trung hạn của KBC vẫn được đánh giá tích cực nhờ quỹ đất lớn và vị thế hàng đầu trong lĩnh vực phát triển KCN.
Cụ thể, trong quý I/2026, KBC ghi nhận doanh thu thuần 1.336 tỷ đồng, giảm 57% so với cùng kỳ; lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ đạt 224 tỷ đồng, “bốc hơi” tới 71%. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc doanh thu mảng KCN giảm mạnh khi nhiều dự án vẫn đang trong giai đoạn giải phóng mặt bằng và xây dựng hạ tầng, chưa thể bàn giao cho khách thuê.
Đáng chú ý, doanh thu cho thuê đất và cơ sở hạ tầng chỉ đạt 732 tỷ đồng, giảm tới 71% so với cùng kỳ. Trong khi đó, chi phí lãi vay tăng vọt 155%, lên 263 tỷ đồng do doanh nghiệp gia tăng vay nợ để tài trợ cho dự án đại đô thị Tràng Cát tại Hải Phòng.
Dù vậy, BSC cho rằng bức tranh lợi nhuận của KBC có thể cải thiện đáng kể từ nửa cuối năm 2026 khi hàng loạt dự án KCN bước vào giai đoạn bàn giao.
Theo dự phóng, tổng diện tích bàn giao KCN năm 2026 có thể đạt khoảng 207 ha, tăng mạnh so với mức 129 ha của năm 2025. Các khách thuê chủ yếu đến từ Trung Quốc và Hàn Quốc – nhóm doanh nghiệp đang gia tăng đầu tư vào Việt Nam sau làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng.
BSC cho biết giá trị các biên bản ghi nhớ (MOU) thuê đất của KBC tính đến cuối quý I/2026 đã đạt khoảng 255 ha, tăng 70% so với cùng kỳ. Trong đó, nhiều dự án lớn được kỳ vọng sẽ đóng góp doanh thu ngay trong năm nay.
Tâm điểm đáng chú ý là KCN Quế Võ 2 mở rộng, nơi KBC đã ký MOU 96 ha với Luxshare-ICT – đối tác quan trọng trong chuỗi cung ứng của Apple. BSC kỳ vọng khoảng 55 ha có thể được bàn giao vào cuối năm 2026.
Ngoài ra, KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh được kỳ vọng ghi nhận khoảng 57 ha cho thuê, trong đó có phần mở rộng của Goertek và các đối tác Hàn Quốc, Singapore. KCN Tràng Duệ 3 cũng có thể đóng góp khoảng 60 ha nhờ các khách thuê điện tử và logistics châu Âu.
BSC đánh giá KBC đang hưởng lợi lớn từ xu hướng dịch chuyển vốn FDI vào miền Bắc nhờ sở hữu quỹ đất lớn tại Bắc Ninh, Hải Phòng và Thái Nguyên – những địa phương có lợi thế về hạ tầng, cảng biển và kết nối với Trung Quốc.
Ở chiều ngược lại, đại dự án khu đô thị Tràng Cát vẫn là “ẩn số” lớn nhất trong câu chuyện đầu tư của KBC.
Theo cập nhật của BSC, dự án hiện mới dừng ở giai đoạn đổ cát và san lấp mặt bằng, chưa triển khai xây dựng hạ tầng để mở bán. Do đó, đơn vị phân tích đã quyết định loại phần doanh thu kỳ vọng từ Tràng Cát ra khỏi dự phóng năm 2026 và áp dụng mức chiết khấu 20% đối với định giá dự án này.
BSC cho rằng KBC có thể sẽ chọn phương án bán buôn một phần dự án cho đối tác khác thay vì tự phát triển toàn bộ, nhằm giảm áp lực nợ vay và tối ưu dòng tiền trong giai đoạn tới. Nếu không áp dụng chiết khấu với Tràng Cát, giá mục tiêu của KBC có thể nâng lên 47.000 đồng/cổ phiếu, tương ứng upside khoảng 35%.
Dựa trên các giả định hiện tại, BSC dự phóng năm 2026 KBC sẽ đạt doanh thu 10.456 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ 2.843 tỷ đồng, lần lượt tăng 53% và 35% so với năm trước. EPS forward 2026 ước đạt khoảng 3.019 đồng/cổ phiếu, tương ứng P/E forward khoảng 9,8 lần.
Trên thị trường chứng khoán, kết phiên 08/5, giá cổ phiếu KBC ở mức 33.600 đồng/cổ phiếu, giảm 2,61% so với phiên trước, khối lượng cổ phiếu giao dịch khớp lệnh đạt gần 2,9 triệu đơn vị.
Sau khi rơi từ vùng đỉnh hơn 37.000 đồng/cổ phiếu hồi đầu tháng 1 xuống đáy khoảng 27.000 đồng/cổ phiếu vào cuối tháng 3, mã bất động sản khu công nghiệp này đã bật tăng mạnh trở lại hơn 21% chỉ trong hơn một tháng. Hiện, vốn hóa thị trường của KBC đạt hơn 31.642 tỷ đồng.
