Thời gian qua, thị trường bất động sản (BĐS) đối diện với nhiều khó khăn, trong đó xuất hiện những điểm nghẽn lớn. Theo đó, dòng vốn vào thị trường BĐS giảm mạnh và chưa có dấu hiệu hồi phục khi quý 1/2023 chỉ đạt 1,6%; áp lực đáo hạn trái phiếu còn rất lớn khi tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đáo hạn trong năm 2023 được ước tính ở mức 235.000 tỷ đồng, trong đó các doanh nghiệp BĐS có số dư trái phiếu sẽ đến hạn khoảng 100.000 tỷ đồng.
Bên cạnh đó, theo Bộ Xây dựng, tình trạng đình trệ của thị trường BĐS thời gian vừa qua có sự tác động lớn nhất của những vướng mắc pháp lý, chiếm đến 70% khó khăn của các dự án.
Do đó, để gỡ vướng cho thị trường BĐS, nhiều ý kiến cho rằng, trước hết cần gỡ các nút thắt về pháp lý, tín dụng và nguồn cung,... Đây cũng là những vấn đề được các chuyên gia đưa ra thảo luận tại hội thảo “Gỡ vướng địa ốc - thúc đẩy tăng trưởng”, tổ chức sáng 19/4 tại Hà Nội.
Cả ba kênh dẫn vốn cho BĐS đều đang bị tắc và gặp khó
Trao đổi với báo giới về khó khăn của thị trường BĐS hiện nay, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia cho rằng, có ba vướng mắc chính.
Trong đó, vướng mắc pháp lý là rào cản, khó khăn lớn nhất hiện tại. Quy định pháp lý của lĩnh vực đất đai, xây dựng và bất động sản hết sức phức tạp, liên quan đến hơn 100 luật, nghị định, thông tư...; nhiều quy định còn chồng chéo, thiếu nhất quán, thiếu đồng bộ....
Ông lấy ví dụ, chưa có sự nhất quán giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản về việc cho phép người nước ngoài mua hoặc sở hữu quyền sử dụng đất/bất động sản.
Tiếp đến, quy định pháp lý nhiều khi chưa đầy đủ, chưa được hướng dẫn kịp thời, chưa sát thực tiễn, dẫn đến thiếu cơ sở pháp lý để triển khai.
Vướng mắc thứ hai theo ông Lực là vấn đề cung - cầu và giá cả. Do vướng pháp lý nên ít dự án được phê duyệt kịp thời, do vậy dẫn đến thiếu nguồn cung, nhất là phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội....
"Việc thiếu nguồn cung cộng với chi phí làm dự án lớn, chi phí đầu vào tăng cùng với việc thổi giá của các bên trung gian đã khiến giá bất động sản Việt Nam cao so với thu nhập người dân, lên đến 23,5 năm đối với người có thu nhập trung bình, tương đương với Thái Lan, nhưng cao hơn nhiều so với 18,5 năm của Indonesia, 9,2 năm của Ấn Độ và 8,1 năm của Malaysia", ông Lực cho biết.
TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia
Vướng mắc thứ ba là nguồn vốn đối với thị trường BĐS. Mặc dù nguồn vốn tín dụng BĐS và vốn từ phát hành trái phiếu tăng trong quý 1/2023 nhưng vốn tư nhân đầu tư vào ngành này lại giảm mạnh khi số doanh nghiệp kinh doanh BĐS thành lập mới trong quý vừa qua là 940 doanh nghiệp, giảm 63,2%; vốn đăng ký 53.000 tỷ đồng (giảm 60,5%).
Đồng quan điểm, ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển DKRA Việt Nam cho rằng, trong khó khăn liên quan đến nút thắt về pháp lý vấn đề lớn nhất là vướng mắc trong thủ tục cấp phép dự án.
Ông lấy ví dụ, riêng tại TP.HCM có 116 dự án chưa được tháo gỡ; chưa nhất quán giữa các quy định điều chỉnh của các luật; động thái tăng cường thanh tra, kiểm tra… ảnh hưởng tới tâm lý thị trường.
Về thị trường vốn, ông Thắng cho biết có 3 kênh vốn chính trên thị trường. Thứ nhất là vốn vay ngân hàng, các chủ đầu tư dùng đòn bẩy vốn vay là nhiều nhất. Thứ hai là kênh trái phiếu và thứ ba là từ khách hàng. Tuy nhiên, cả ba kênh này hiện đang bị tắc và khó.
Ngoài ra, theo ông Thắng khó khăn của thị trường xuất phát từ nguồn cung, sức cầu, mặt bằng giá và tâm lý. Hiện nguồn cung rất khan hiếm trên thị trường, chỉ bằng khoảng 10% so với giai đoạn trước, có những phân khúc lượng cung giảm tới 79%.
"Thực tế, nguồn cung tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang. Riêng với căn hộ hạng C tại TP.HCM, ba năm rồi không có dự án nhà ở thương mại có giá 35 triệu đồng/m2. Có thể nói căn hộ hạng C tại TP.HCM đã 'tuyệt chủng'. Với nhà ở xã hội, cả năm 2022 chỉ có 9 dự án trên cả nước", ông Thắng cho biết và nhấn mạnh lệch pha cung cầu là vấn đề rất lớn hiện tại, kéo theo hệ quả là sức cầu thị trường. Nhu cầu hiện chỉ bằng 20-30% cùng kỳ năm trước ở hầu hết các phân khúc.
Đẩy nhanh chính sách phát triển nhà ở xã hội để kích hoạt thị trường
Để tháo gỡ những vướng mắc cho thị trường BĐS, TS. Cấn Văn Lực cho rằng ở góc độ của cơ quan quản lý, cần nhìn nhận rõ, Việt Nam còn nhiều dư địa phát triển tín dụng nhà ở, BĐS khu công nghiệp, các phân khúc còn thiếu cung.
Do đó, cần cách tiếp cận phát triển cân bằng, hài hòa hơn thị trường tài chính, kiến tạo phát triển song vẫn kiểm soát rủi ro, tận dụng được cơ hội mới. Đặc biệt, cần quan tâm kiểm soát rủi ro tài chính - BĐS.
Bên cạnh đó, ông đề xuất cần sớm giải quyết, đảm bảo quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư trong các vụ việc vừa qua liên quan đến lĩnh vực trái phiếu doanh nghiệp hay các sản phẩm BĐS mới như condotel, officetel... Đồng thời, đẩy nhanh rà soát và có giải pháp tháo gỡ vướng mắc tại các dự án BĐS; chú trọng điều tiết cung - cầu hợp lý giữa các phân khúc và giá BĐS.
Song song, cần tiếp tục hoàn thiện thể chế, cụ thể là đẩy nhanh tiến độ sửa đổi các sắc luật liên quan như Luật Chứng khoán, Luật Doanh nghiệp, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu, Luật Xây dựng...; theo đó, cần rà soát đảm bảo đồng bộ, nhất quán giữa các bộ luật liên quan.
Ngoài ra, cần có quy định rõ ràng hơn trong phân nhóm các phân khúc BĐS để có chính sách tín dụng, vốn và tài chính phù hợp.
Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam nhấn mạnh, để giải quyết triệt để vấn đề thị trường hiện nay, thứ nhất, cần xử lý chính sách nhanh hơn, chi tiết hơn, đặc biệt với nhà ở xã hội.
"Trong giai đoạn này, đây là sản phẩm sẽ kích hoạt giao dịch tốt hơn trên thị trường vốn đang trong tình trạng thiếu giao dịch trầm trọng. Có sản phẩm phù hợp thì chỉ số giao dịch sẽ tăng lên, các guồng quay được kích hoạt, ổn định trở lại", ông Đính cho biết.
Thứ hai, theo ông cần xây dựng và sớm ban hành các quy định quy trình xử lý hồ sơ thủ tục cho các nhà đầu tư, trong đó có các khâu chuyển nhượng dự án, đấu thầu đấu giá, phê duyệt giá đất, lựa chọn chủ đầu tư… Đây là các vấn đề bị vướng nhiều nhất hiện nay.
"Các doanh nghiệp suy yếu nhiều sau hai năm đại dịch, không thể tiếp cận vốn, cần chuyển nhượng dự án cho chủ đầu tư có năng lực, từ đó thoát nợ, có vốn mới… nhưng quy định là phải có sổ đỏ mới được chuyển nhượng, nhiều dự án mới chỉ giải phóng mặt bằng, để có sổ đỏ còn cần rất nhiều năm…", ông Đính lấy ví dụ.
Do đó, vị chuyên gia cho rằng cần nghị định ngắn có tính chất cởi mở để có thể chuyển nhượng được dự án, đặc biệt là các dự án đã xử lý gần xong… đẩy nhanh việc đưa dự án mới tham gia thị trường, tạo nguồn cung hàng.
Về phía các doanh nghiệp cần phải cấu trúc, tái cấu trúc để giảm chi phí, không chỉ nhằm sinh tồn mà để giảm giá thành sản phẩm.
