Mặt bằng giá căn hộ tại Hà Nội đang ở mức cao kỷ lục, đặt thị trường vào tình trạng mất cân đối cung - cầu nghiêm trọng, đồng thời đẩy giấc mơ an cư của số đông người dân đô thị ra xa hơn bao giờ hết. Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong quý II năm 2025, giá bán trung bình căn hộ tại Hà Nội đạt 75,5 triệu đồng/m2, tăng 7,7% so với quý trước và tăng tới 87,7% so với kỳ gốc năm 2019.
Thực tế này khiến ngay cả những người được xếp vào nhóm thu nhập trung bình - cao cũng khó lòng tiếp cận nhà ở thương mại nếu không có sự hỗ trợ từ gia đình. VARS cho biết, nhiều khách hàng trẻ có mức thu nhập từ 40–50 triệu đồng/tháng vẫn "lắc đầu" trước bài toán mua nhà, bởi gánh nặng trả nợ vay, đặc biệt trong bối cảnh lãi suất thả nổi sau ưu đãi đang có xu hướng tăng mạnh, tạo ra rào cản tâm lý lớn.
Chung cư bình dân "tuyệt chủng", trung cấp dần biến mất, cao cấp giá mềm cũng ngày càng trở nên hiếm
Theo VARS, thị trường căn hộ Hà Nội đã ghi nhận tín hiệu phục hồi nguồn cung rõ rệt kể từ đầu năm 2024. Cả năm 2024, Hà Nội có khoảng 30.000 căn hộ mở bán mới, mức cao nhất trong 5 năm gần đây. Nửa đầu năm 2025, cũng đã có hơn 10.000 căn hộ được tung ra thị trường.
Tuy nhiên, vấn đề không nằm ở số lượng mà là cơ cấu nguồn cung đang ngày càng mất cân đối khi phân khúc căn hộ bình dân (dưới 25 triệu đồng/m2) vốn từng chiếm 35% vào năm 2019, nay chính thức "vắng bóng" kể từ năm 2023. Bên cạnh đó, căn hộ trung cấp (25–50 triệu đồng/m2) cũng đang trở nên khan hiếm, chỉ còn sót lại ở một số dự án cũ.
Từ quý III năm 2024 đến nay, thị trường không ghi nhận dự án mới nào có giá dưới 60 triệu đồng/m2. Nửa đầu năm 2025, 60% nguồn cung căn hộ mới có giá trên 80 triệu đồng/m2, đẩy mặt bằng giá ngày càng xa rời thực tế thu nhập của đại bộ phận người dân đô thị.
Thậm chí, ngay cả các dự án ở vùng ven Hà Nội cũng ghi nhận mức giá khởi điểm từ 55 triệu đồng/m2 trở lên, khiến thị trường chung cư thương mại tại Thủ đô dần trở thành sân chơi của giới đầu tư hơn là nơi cung cấp nhà ở cho người có nhu cầu thực.
VARS cũng đánh giá, trong khi các dự án mở bán mới liên tục được chào hàng với giá cao, thị trường thứ cấp, nơi từng kỳ vọng sẽ là điểm tựa cho người mua ở thực cũng không có nhiều cải thiện về thanh khoản. Giao dịch chủ yếu tập trung vào các dự án căn hộ đã hình thành tại các đại đô thị, có cư dân sinh sống ổn định và giá khoảng 50 triệu đồng/m2. Phân khúc cao cấp ở khu vực trung tâm cũng có giao dịch nhưng không sôi động.
Theo VARS nguyên nhân nằm ở tâm lý thận trọng và lo ngại nợ vay dài hạn của người mua. Nhiều người trẻ hiện nay không còn mặn mà với việc gánh khoản vay 20–30 năm, đặc biệt khi chi phí sinh hoạt, giáo dục và y tế ngày càng tăng. Điều này càng khiến thị trường khó tìm thấy điểm cân bằng, khi người mua thực thì e ngại, còn nhà đầu tư thì chưa chịu áp lực phải giảm giá.
Không dừng lại ở khó khăn trong tiếp cận nhà ở, giá nhà tăng vọt còn đang âm thầm tạo ra hệ lụy xã hội. VARS cảnh báo, khi giấc mơ mua nhà trở nên xa vời, một bộ phận người trẻ đang rơi vào trạng thái "mất phương hướng tài chính".
Một nhóm có xu hướng chuyển sang tiêu dùng ngắn hạn, sống hưởng thụ hiện tại, cho rằng tiết kiệm mua nhà là điều "vô nghĩa". Điều này tương tự thực tế từng ghi nhận tại Hàn Quốc. Một nhóm khác lựa chọn "nằm thẳng", tức giảm kỳ vọng, giảm động lực phấn đấu, do áp lực tài chính quá lớn, xu hướng đã và đang xảy ra ở Trung Quốc.
Giá nhà cao cũng được cho là góp phần khiến giới trẻ ngại kết hôn, ngại sinh con, đe dọa trực tiếp đến cấu trúc dân số và khả năng phát triển bền vững của xã hội.
Dù thời gian tới, nguồn cung nhà ở xã hội có thể tăng lên nhờ chủ trương của Chính phủ và sự đồng hành của doanh nghiệp, nhưng việc tái cân bằng thị trường trong ngắn hạn vẫn còn nhiều thách thức, nhất là khi các dự án căn hộ có giá trên 100 triệu đồng/m2 đang gia tăng "đột biến".
Theo VARS, giá căn hộ tại Hà Nội sẽ tiếp tục xu hướng tăng trong ngắn hạn do chi phí đầu vào cao và kỳ vọng lợi nhuận của nhà đầu tư chưa giảm. Việc giữ lãi suất ở mức thấp và thúc đẩy đầu tư công càng khiến dòng tiền vẫn tiếp tục chảy vào bất động sản.
Nếu không có những giải pháp hiệu quả để phát triển nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân, đặc biệt là người trẻ, nguy cơ thị trường Hà Nội rơi vào bất ổn dài hạn là điều không thể xem nhẹ, không chỉ đối với ngành bất động sản, mà còn đối với cả nền kinh tế và xã hội.
