Đất nền vẫn được quan tâm

Xu hướng tăng giá trong dài hạn

Thị trường bất động sản năm 2026 được dự báo bước vào giai đoạn phát triển ổn định hơn khi nguồn cung được khơi thông mạnh mẽ, hạ tầng tăng tốc và chính sách phát triển nhà ở xã hội được đẩy mạnh. Giá bất động sản tiếp tục tăng, đặc biệt với đất nền, chung cư và nhà riêng lẻ.

Theo dữ liệu mới nhất từ Batdongsan.com.vn, giá đất nền, nhà riêng và chung cư tiếp tục đi lên trong tháng đầu năm 2026. Trong đó, đất nền ghi nhận mức độ quan tâm và tìm kiếm tăng mạnh.

Thị trường bất động sản bước vào năm 2026 với nhiều tín hiệu tích cực từ nền kinh tế vĩ mô. Doanh thu bán lẻ hàng hóa và dịch vụ tiêu dùng tăng 9%, số doanh nghiệp đăng ký mới và quay trở lại hoạt động tăng 45,6% so với cùng kỳ năm trước. Diễn biến này phản ánh hoạt động sản xuất kinh doanh sôi động hơn, qua đó hỗ trợ nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn.

Theo đơn vị này, tháng 1/2026, mức độ quan tâm tới thị trường bất động sản có điều chỉnh so với tháng 12/2025, song vẫn cao hơn cùng kỳ năm 2025 do hiệu ứng Tết đến muộn. So với cùng kỳ, mức độ quan tâm đối với bất động sản để bán tăng 52%, bất động sản cho thuê tăng 47%. Lượng tin đăng cũng ghi nhận xu hướng tương tự khi bất động sản để bán tăng 41% và cho thuê tăng 43%.

Tại TP. Hồ Chí Minh (cũ), ở phân khúc bán, nhà riêng là loại hình ghi nhận mức tăng quan tâm cao nhất, tăng 91% so với năm ngoái. Đất nền tăng 81%, nhà mặt phố 65%, chung cư 56%, biệt thự 43%. Đây cũng là khu vực tiếp tục giữ vai trò trung tâm khi chiếm 50% tổng lượng quan tâm bất động sản trên cả nước.

Theo dữ liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, giá đất nền chào bán mới tại nhiều dự án hiện tăng tới 20%. Diễn biến này xuất phát từ tình trạng nguồn cung kéo dài nhiều năm chưa được cải thiện đáng kể, trong khi nhu cầu đầu tư và tích lũy tài sản của người dân vẫn ở mức cao.

Trên thị trường thứ cấp, đà tăng còn rõ nét hơn tại những khu vực có nền giá thấp, với mức tăng phổ biến từ 20% đến 100%. Giao dịch tập trung chủ yếu vào các sản phẩm đất nền có pháp lý rõ ràng, hạ tầng kết nối cải thiện và gắn với triển vọng phát triển kinh tế địa phương.

Ghi nhận cho thấy, từ cuối năm 2025 đến nay, lượng khách quan tâm tới đất nền tăng rõ rệt nhưng không phân bổ đồng đều giữa các khu vực. Tầm giá từ 2-4 tỉ đồng/nền tại các khu ngoại thành có hạ tầng kết nối tốt được nhà đầu tư tìm kiếm. Với mức giá này, thanh khoản tương đối tốt và dễ xoay vòng vốn khi cần thiết.

Phân tích xu hướng dài hạn của thị trường, TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế cho rằng, trong nhiều năm trước, bất động sản liên tục tăng giá do tăng trưởng kinh tế cao kéo theo nhu cầu lớn, trong khi nguồn cung không tăng kịp. Theo vị này, giá đất nền tiếp tục duy trì xu hướng tăng, phản ánh kỳ vọng dài hạn của nhà đầu tư đối với tăng trưởng kinh tế và phát triển hạ tầng. Đây là phân khúc có thể chiếm ưu thế về giao dịch và trở thành phân khúc đầu tư có hiệu quả trong thời gian tới, đặc biệt tại các địa phương có dư địa phát triển và hạ tầng được đầu tư đồng bộ.

Theo TS. Nghĩa, năm 2026 có thể xuất hiện những thay đổi nhất định. Tăng trưởng kinh tế vẫn được kỳ vọng ở mức cao, hàng loạt dự án đang được khơi thông nhờ các nghị quyết mang tính đột phá. Khi các quy định pháp luật bắt đầu phát huy tác dụng, nguồn cung có khả năng tăng lên, qua đó khiến tốc độ tăng giá bất động sản chậm lại.

"Đầu tư bất động sản cần được nhìn ở góc độ giá trị tương lai. Việc mua bất động sản không chỉ dựa trên giá trị hiện tại, mà là kỳ vọng vào triển vọng phát triển bền vững của nền kinh tế trong dài hạn", vị chuyên gia này nhấn mạnh.

Lãi suất tăng có ảnh hưởng?

Ghi nhận cho thấy, từ cuối năm 2025 đến nay, lãi suất cho vay tăng nhẹ ở các ngân hàng đang phần nào tác động đến tâm lý nhà đầu tư bất động sản, trong đó có phân khúc đất nền.

Theo các môi giới, giao dịch đất nền có phần chậm hơn ở giai đoạn này do ảnh hưởng tâm lý từ việc lãi suất tăng. Tuy nhiên, các lô đất thổ cư mức giá trên dưới 3 tỷ đồng/nền vẫn có giao dịch. Người mua ưu tiên việc tích luỹ lâu dài.

Chia sẻ về việc lãi suất tăng ảnh hưởng thế nào đến thị trường bất động sản, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com. vn cho rằng, để đánh giá tác động của lãi suất đến thị trường bất động sản cần thì cần đặt hiện tượng này trong tương quan so sánh với giai đoạn năm 2022.

Vào năm 2022 - thời điểm thị trường chịu “cú sốc kép” khi lạm phát toàn cầu leo thang, tỷ giá biến động mạnh do tác động tiêu cực từ chính sách tiền tệ của Ngân hàng Dự trữ Liên bang Mỹ (FED). Lãi suất vay khi đó tăng vọt lên 11-15%/năm trong bối cảnh khủng hoảng trái phiếu doanh nghiệp khiến tín dụng bị siết đột ngột. Thị trường bất động sản gần như chững lại, giao dịch lao dốc. Áp lực lãi vay buộc nhiều nhà đầu tư phải bán cắt lỗ, đặc biệt với phân khúc đất nền.

Từ quý II/2022, giá bắt đầu bước vào chu kỳ điều chỉnh sâu, tâm lý thị trường rơi xuống mức thấp nhất khi 72% người tiêu dùng tham gia khảo sát lo ngại lạm phát và 75% tin rằng lãi suất sẽ tiếp tục tăng. Theo khảo sát của PropertyGuru Vietnam thời điểm đó, hơn 1/4 nhà đầu tư buộc phải bán tháo, phần còn lại chọn đứng ngoài quan sát.

Nhưng vào năm 2025, bối cảnh thị trường hoàn toàn khác. Việc lãi suất huy động tăng nhẹ hiện nay chỉ mang tính kỹ thuật nhằm tái lập mặt bằng vốn sau giai đoạn giảm sâu của năm 2024. Ông Quốc Anh cho rằng, việc ngân hàng tăng lãi suất huy động là diễn biến tích cực vì giúp hệ thống cân đối nguồn vốn dài hạn tốt hơn, tạo nền tảng ổn định cho chu kỳ kế tiếp.

Ở góc nhìn thị trường bất động sản, ông Quốc Anh nhấn mạnh sự khác biệt rõ rệt giữa hai thời điểm lãi suất tăng. Năm 2022, thị trường bất động sản “nóng sốt” khi các sản phẩm mang tính đầu cơ chiếm ưu thế. Đặc biệt, tỷ trọng lớn giao dịch sử dụng đòn bẩy tài chính khiến thị trường trở nên mong manh nên khi lãi suất tăng đột ngột, nhiều nhà đầu tư không còn khả năng trả lãi, thanh khoản sụt giảm mạnh và đất nền gần như “đóng băng”.

Trong khi đó, thị trường hiện nay “bình tĩnh” hơn nhiều, với sự dịch chuyển rõ rệt sang các sản phẩm gắn với nhu cầu ở thực. Dù mức độ quan tâm mua bán chưa quay lại đỉnh năm 2022 nhưng dòng tiền hiện tập trung vào các sản phẩm pháp lý minh bạch, phản ánh tâm lý thận trọng của nhà đầu tư cũng như xu hướng phát triển bền vững hơn của thị trường.