Cổ phiếu bất động sản đang điều chỉnh thế nào sau sóng nâng hạng?

Cổ phiếu bất động sản đang ở đâu sau đợt điều chỉnh của thị trường chung?

Chỉ số VN-Index sau khi chạm kỷ lục gần 1.800 điểm đã có nhịp điều chỉnh tương đối rõ ràng khi lùi về khu vực 1.600 điểm. Những phiên giao dịch gần đây, thị trường đã có phần khởi sắc hơn khi dòng tiền quay trở lại nhiều nhóm ngành chủ chốt. Tuy nhiên, nếu đặt riêng nhóm cổ phiếu bất động sản, bức tranh này lại có gam màu trầm hơn đáng kể.

Trong khi chỉ số chung đã hồi phục nhịp nhàng, nhóm bất động sản vẫn duy trì trạng thái điều chỉnh tại phần lớn các mã.

Tính từ đỉnh, nhiều cổ phiếu từng lập kỷ lục trong năm 2025 như SJS của CTCP SJ Group hay TCH của CTCP Đầu tư Dịch vụ Tài chính Hoàng Huy đã lùi lần lượt khoảng 31% và 19%.

Cổ phiếu TAL của CTCP Đầu tư Bất động sản Taseco cũng sụt giảm khoảng 12% kể từ vùng giá cao nhất sau khi lên sàn HOSE từ tháng 8/2025.

Nếu nhìn rộng hơn, 30 trong tổng số 33 mã bất động sản được theo dõi vẫn đang ở trạng thái điều chỉnh và chưa quay lại vùng đỉnh cũ. Điều đó cho thấy sự thoái lui của nhóm này không chỉ là rung lắc kỹ thuật mà là pha điều chỉnh trên diện rộng, ảnh hưởng tới vận động của hầu hết các cổ phiếu.

Từ giữa tháng 11, dấu hiệu hồi phục bắt đầu lộ diện tại một số cổ phiếu. NVL, VPI, PDR, VHM hay CEO đều đang nhen nhóm sự tích cực. Diễn biến này cho thấy dòng tiền đang có sự chọn lọc lại, thay vì rút ra hoàn toàn.

Có thực sự đang siết tín dụng bất động sản?

Một trong những yếu tố đáng chú ý với các doanh nghiệp bất động sản gần đây là động thái kiểm soát tín dụng của Ngân hàng Nhà nước.

Ngày 21/10/2025, NHNN chi nhánh Khu vực 2 (phụ trách TP.HCM và Đồng Nai) đã yêu cầu các ngân hàng thương mại tạm dừng cho vay đối với các hợp đồng đặt cọc mua bán bất động sản, đặc biệt là các dự án chưa hoàn thiện pháp lý mở bán.

Văn bản này ngay lập tức đặt ra câu hỏi: liệu ngành bất động sản đang đi vào một chu kỳ “siết chặt tín dụng” mới?

Theo đánh giá từ CTCP Chứng khoán Quốc Gia (NSI), động thái này là biện pháp kiểm soát rủi ro đối với các giao dịch mang tính đầu cơ hoặc tiềm ẩn tranh chấp pháp lý. Những ngân hàng từng giải ngân cho khách vay mua dự án chưa đủ điều kiện giao dịch sẽ phải rà soát kỹ hơn. Đây là hình thức “siết tín dụng mềm”, nhằm đảm bảo tính an toàn của hệ thống tín dụng và hạn chế dòng vốn chảy vào các dự án thiếu minh bạch.

“Quy định này tác động trực tiếp đối với các doanh nghiệp môi giới khi thực hiện hoạt động ôm hàng, bán lại và các doanh nghiệp bất động sản phát triển dự án mà chưa hoàn thiện pháp lý” báo cáo nêu.

Theo dự báo của NSI, giá bất động sản tại miền Nam có khả năng tăng khoảng 10% trong năm 2026, trong khi Hà Nội nhiều khả năng đi ngang do nguồn cung mới được bổ sung.

Xu hướng đô thị hóa tiếp tục dịch chuyển sang các tỉnh vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, nơi hạ tầng liên vùng đang hoàn thiện nhanh và mặt bằng giá còn hấp dẫn. NSI dự báo thị trường bất động sản vẫn đang trong giai đoạn phục hồi và xu hướng này có thể kéo dài tới giai đoạn 2026-2027.

Định giá các cổ phiếu đã đủ hấp dẫn sau đợt chiết khấu?

Sau nhịp điều chỉnh mạnh từ đỉnh, mặt bằng định giá của cổ phiếu bất động sản đã trở về vùng P/B trung bình 5 năm. Điều này cho thấy rủi ro đã phần nào được chiết khấu vào giá, đồng thời tạo dư địa cho kỳ vọng tăng trưởng mới khi chu kỳ phục hồi của nhóm ngành bắt đầu hình thành. Chỉ một số ít cổ phiếu đang giao dịch trên mức định giá trung bình như TAL hay SJS.

Theo đánh giá của NSI, hai cổ phiếu đáng chú ý trong giai đoạn hiện tại là TCH và DXG. Đối với TCH, lợi thế lớn nhất là quỹ đất tại Thủy Nguyên – khu vực được kỳ vọng trở thành trung tâm hành chính mới của Hải Phòng. Sự phát triển hạ tầng và tốc độ đô thị hóa tại đây có thể mở ra một chu kỳ tăng giá mới cho các dự án của doanh nghiệp.

Trong khi đó, DXG sở hữu các dự án gối đầu lớn như The Prive và Gem Sky World, đóng vai trò quan trọng trong việc tạo ra dòng tiền và lợi nhuận trong giai đoạn 2026-2027. Mặc dù chính sách kiểm soát tín dụng đang tác động mạnh tại khu vực phía Nam, DXG lại có lợi thế từ hệ sinh thái của mình và không chịu ảnh hưởng lớn như các doanh nghiệp phát triển mô hình môi giới truyền thống.

NSI ưu tiên tiêu chí lựa chọn cơ hội đầu tư dựa trên các doanh nghiệp có quỹ đất sạch, năng lực triển khai tốt và triển vọng kinh doanh rõ ràng gắn với kế hoạch bàn giao dự án trong năm 2026.