Cho vay bất động sản tại nhiều ngân hàng tăng trưởng hai chữ số
Số liệu tổng hợp từ báo cáo tài chính quý III/2025 của 27 ngân hàng niêm yết cho thấy, có 12 nhà băng thuyết minh chi tiết các khoản mục cho vay, trong đó, cho vay bất động sản chiếm tỷ trong lớn.
Tại ngày 30/9/2025, tổng dư nợ cho vay bất động sản của 12 ngân hàng này lên tới gần 900.000 tỷ đồng, tăng 26,3% so với cuối năm 2024. Đáng chú ý, có tới 10/12 ngân hàng ghi nhận dư nợ cho vay bất động sản tăng trưởng so với đầu năm, trong đó, 8 ngân hàng có dư nợ vào lĩnh vực bất động sản tăng trưởng hai chữ số.
Xét về tốc độ tăng trưởng, VIB dẫn đầu nhóm này khi ghi nhận mức tăng mạnh nhất với 189,6%. Tính đến 30/9, số dư cho vay bất động sản của ngân hàng này ở mức 16.496 tỷ đồng, gấp gần ba lần so với con số cuối năm trước (5.696 tỷ đồng).
Xét về số dư tuyệt đối, Techcombank (TCB) tiếp tục là ngân hàng có dư nợ cho vay bất động sản lớn nhất, đạt 237.839 tỷ đồng, chiếm 32,81% tổng dư nợ cho vay khách hàng, tăng 27,1% so với cuối năm trước và tăng 4,6% so với quý II/2025.
Theo thông tin Techcombank công bố hồi cuối tháng 9/2025, trong cơ cấu tín dụng khách hàng doanh nghiệp và trái phiếu doanh nghiệp, tỷ trọng cho vay bất động sản chiếm tới 58% (tăng 4% so với quý trước và tăng 19% từ đầu năm đến nay). Tỷ trọng này ở mảng khách hàng cá nhân, chủ yếu là cho vay mua nhà, thậm chí còn lên tới 70% (tăng 6% so với quý trước và tăng 14% kể từ đầu năm).
Xếp thứ hai về quy mô cho vay bất động sản là VPBank (VPB) với dư nợ 205.955 tỷ đồng, chiếm 22,97% tổng dư nợ và tăng 10,3% so với đầu năm.
SHB giữ vị trí thứ ba với 184.044 tỷ đồng dự nợ cho vay bất động sản, chiếm 30,27% tổng dư nợ cho vay khách hàng và tăng tới 44,3% so với đầu năm.
MB (MBB) cũng tăng mạnh khoản cho vay vào bất động sản với mức tăng 51,3% so với đầu năm, lên 97.021 tỷ đồng, tương đương 10,42% tổng dư nợ (đầu năm tỷ lệ này là 8,26%).
Tương tự, TPBank (TPB) và BVBank (BVB) ghi nhận dư nợ cho vay bất động sản tăng lần lượt 37,7% và 70,9% so với đầu năm, lên tương ứng 29.414 tỷ đồng và 19.491 tỷ đồng. Dư nợ tín dụng bất động sản tại TPBank hiện chiếm khoảng 9,94% tổng dư nợ, trong khi BVBank chiếm 25,28%.
Hai nhà băng còn lại có tăng trưởng tín dụng bất động sản hai chữ số so với đầu năm là MSB và PGBank (PGB) với dư nợ lần lượt là 20.161 tỷ đồng (tăng 17,5%) và 3.933 tỷ đồng (tăng 11,4%). Xét trên tổng dư nợ, tín dụng cho vay bất động sản của MSB và PGBank đều chiếm chưa tới 10%.
Trong khi đó, HDBank (HDB) và Kienlongbank đi ngược xu hướng, với dư nợ cho vay bất động giảm lần lượt giảm 2,4% và 14% so với đầu năm, xuống 66.656 tỷ đồng (chiếm 13,64% tổng dư nợ) và 7.831 tỷ đồng (chiếm 11,04% tổng dư nợ).
Cho đến cuối quý II/2025, cả HDBank và Kienlongbank vẫn tăng cho vay vào lĩnh vực bất động sản với mức tăng 21% và 22,8%. Nhưng từ quý III/2025, hai nhà băng này bất ngờ giảm cho vay bất động sản để chuyển hướng sang các lĩnh vực khác, nhất là lĩnh vực xây dựng.
Theo đó, cho vay ngành xây dựng của HDBank tăng tới 29% so với đầu năm lên 54.631 tỷ đồng, trong khi Kienlongbank tăng 74,5% lên 30.558 tỷ đồng (chiếm hơn một nửa tổng dư nợ).
Nắn lại dòng vốn “lướt sóng” bất động sản
Theo công bố của Ngân hàng Nhà nước, tính đến cuối tháng 9/2025, tín dụng toàn hệ thống ngân hàng đã tăng gần 14% so với cuối năm 2024, cao hơn đáng kể mức 9,11% của cùng kỳ năm trước. Với đà tăng trưởng và khả năng hấp thụ vốn như hiện nay, tăng trưởng tín dụng cả năm có thể đạt 19-20%.
Báo cáo tài chính quý III/2025 cũng cho thấy, tín dụng tăng trưởng tích cực ở hầu hết các ngân hàng. Thống kê tổng dư nợ cho vay khách hàng của 27 ngân hàng niêm yết trên thị trường chứng khoán đến cuối quý III đạt 13,63 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 15% so với đầu năm - cao nhất kể từ năm 2018.
Tuy nhiên, trong mức tăng chung đó, tăng trưởng tín dụng vào bất động sản vẫn ở mức cao (mức tăng 26,3% của tổng dư nợ bất động sản tại 12 thống kê ở trên là ví dụ).
Tại Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2026 được tổ chức đầu tháng 11/2025, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho biết, tăng trưởng tín dụng toàn nền kinh tế 9 tháng đầu năm đạt hơn 13%, riêng tín dụng bất động sản đã tăng gần 20%, với 2 tháng cuối quý III tăng rất mạnh.
Theo TS. Đinh Thế Hiển, nếu giai đoạn bình thường, khi có lướt sóng, tăng trưởng vừa phải là đủ tạo sóng bất động sản, nhưng nay không có sóng. “Vấn đề tín dụng vào bất động sản mạnh nhưng không tạo sóng, tạo thanh khoản như mong muốn. Nhà nước nhận thấy tiền đã đẩy mạnh nhưng không làm lành mạnh hóa thị trường, thì vấn đề là từ việc lướt sóng”, ông nói.
Ông Hiển phân tích thêm, nguyên tắc là ngân hàng cho vay 70%, nhà đầu tư/người mua 30% trả tiền trước. Nhưng thực tế xuất hiện việc ngân hàng sẵn sàng cho vay tiền trước đặt cọc luôn, cho thấy tín dụng đã đi vào lướt sóng quá lớn. Khi giá lên cao, cuối cùng nhà đầu tư lướt sóng gặp khó khăn, tín dụng bị dồn lại.
Trước thực tế trên, ông Hiển cho biết, Nhà nước đang có những điều chỉnh, kiểm soát lại. “Chắc chắn dòng vốn vào lướt sóng sẽ bị kiểm soát. Trong ngắn hạn, những dự án mở ra phục vụ nhu cầu các nhà đầu tư đón sóng sẽ gặp khó khăn. Ngược lại, những dự án tốt vẫn tiềm năng thu hút vốn", vị chuyên gia nhấn mạnh.
|
Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, tính đến cuối tháng 8/2025, dư nợ tín dụng bất động sản đạt gần 4,1 triệu tỷ đồng, tăng 19% so với cùng kỳ, chiếm 23,68% tổng dư nợ nền kinh tế. Trong đó, cho vay kinh doanh bất động sản đạt trên 1,8 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 24% so với cùng kỳ. Tốc độ tăng này khiến Ngân hàng Nhà nước phải siết chặt kiểm soát, đồng thời ban hành Thông tư 14/2025/TT-NHNN quy định tỷ lệ an toàn vốn đối với ngân hàng thương mại và chi nhánh ngân hàng nước ngoài, nhằm hướng dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực sản xuất, kinh doanh, hạn chế rủi ro từ đầu cơ tài sản. |
