Chi phí đầu vào tăng cao, chủ đầu tư bất động sản gặp áp lực

"Biến số" từ ngành xây dựng

Bên cạnh giá vật liệu tăng thì thời gian gần đây việc thiếu hụt nhân công lao động xây dựng, chi phí nhân công gia tăng đã ảnh hưởng gián tiếp đến thị trường bất động sản.

Ông Lê Kiều Luy – Giám Công ty CP Tư vấn thiết kế xây dựng Việt Tín cho rằng, nguồn lao động xây dựng đang thiếu hụt cục bộ nhưng khá nghiêm trọng đối với thị trường xây dựng. Hiện nay công nhân xây dựng chuyển sang làm giao hàng, dịch vụ, sản xuất nhẹ và không có sự kế thừa từ các lớp trẻ - thế hệ không muốn làm các việc nặng nhọc và tay chân.

Theo ông Luy, giá nhân công xây dựng thực tế tại TP. Hồ Chí Minh dao động từ 2.000.000-2.500.000/m2 xây dựng, có những khu vực thi công trong hẻm mặc dù giá cao cũng khó kiếm được nhân công ưng ý. Bản thân doanh nghiệp của ông Luy do quy mô xây dựng nhỏ, tự tổ chức nhân công (công nhật trả lương hàng tuần ) thì nhân lực cũng đang giảm so với các năm. Các thợ lớn tuổi không còn đủ sức theo công trình trong khi lớp trẻ lại chưa đủ trình độ để thay thế. Theo đó, doanh nghiệp để giữ chân thợ lâu năm phải tăng lương, đãi ngộ tốt hơn, từ đó cũng khiến giá nhân công tăng.

“Hiện giá nhân công chiếm khoảng 30-40% chi phí tổng dự án. Việc thiếu hụt nhân công ảnh hưởng trực tiếp đến giá dự toán công trình, đẩy giá dự thầu cao hơn so với các năm trước. Cùng với đó, việc nhận dự án trở nên khó hơn khi chủ đầu tư cân nhắc chi phí đầu tư hoặc chờ giá giảm để triển khai dự án”, ông Lê Kiều Luy cho biết.

Theo ghi nhận, mức lương nhân công lao động phổ biến hiện nay là 400.000 đồng/ngày (phụ hồ) - 650.000đồng/ngày. Mức này được xem là ngưỡng chi phí sinh tồn tối thiểu của người thợ tại các thành phố lớn như TP. Hồ Chí Minh. Một số nơi do áp lực đẩy nhanh tiến độ mức tăng đã lên tới 15-25%. Đối với các công trình đòi hỏi sự tỉ mỉ cao, đặc biệt ở giai đoạn hoàn thiện tinh (điện nước, sơn bả, ốp lát), chi phí nhân công thực tế đã chạm ngưỡng tăng 35%. Sự biến động này không còn đi theo chu kỳ năm mà biến thiên theo từng quý. Áp lực tiến độ trong xây dựng dân dụng càng lớn, thì giá thi công của các đội thợ tự do càng bị đẩy lên cao.

Gần đây, tình trạng khan hiếm nhân lực lao động xây dựng đang khiến nhiều nhà thầu “đau đầu”, kéo theo các hệ lụy về giá thành sản phẩm.

Về số lượng, thị trường không chỉ thiếu hụt cục bộ mà đang rơi vào tình trạng "đứt gãy" chuỗi cung ứng nhân lực. Nguồn cung lao động thực tế hiện nay chỉ đáp ứng được khoảng 60% nhu cầu thị trường. Tại cao điểm thi công, tỷ lệ này có thể sụt giảm xuống dưới 50%, dẫn đến tình trạng các nhà thầu phải giành nhau thợ ngay tại cửa ngõ các công trường.

Về chất lượng, đang thiếu trầm trọng "tầng lớp lao động có tay nghề" của ngành xây dựng – đó là những thợ bậc 5/7, thợ hoàn thiện có khả năng đọc bản vẽ kỹ thuật phức tạp và vận hành thiết bị laser, máy phun vữa công nghệ mới. Việc thiếu hụt thợ lành nghề trực tiếp dẫn đến hệ lụy là sai lệch, lỗi thẩm mỹ và lãng phí vật tư, làm tăng chi phí ẩn cho doanh nghiệp lên thêm 10-15%.

Theo ông Phan Hoàng, Nhà sáng lập Công ty CP Xây Nhà Tốc Độ, có 3 nguyên nhân cốt lõi gây ra tình trạng khan hiếm nhân công xây dựng hiện nay.

Thứ nhất, sự bùng nổ của các nền tảng gọi xe và giao hàng công nghệ đã "hút" một lượng khổng lồ lao động trẻ. Một thanh niên 20 tuổi hiện nay ưu tiên làm Shipper với sự tự do và thu nhập ngay lập tức thay vì phải trải qua 3-5 năm học việc vất vả trên giàn giáo để trở thành thợ chính.

Thứ hai là sự tập trung nguồn lực "khủng" cho các dự án hạ tầng chiến lược như sân bay Long Thành, các tuyến cao tốc đã tạo ra một "phễu" hút nhân lực cực lớn. Các nhà thầu dân dụng nhỏ và vừa gần như không thể cạnh tranh về mức đãi ngộ và khối lượng việc làm ổn định so với các dự án đầu tư công này.

Thứ ba là độ tuổi trung bình của thợ xây tại các công trường TP. Hồ Chí minh hiện nay đã chạm ngưỡng 42-45 tuổi. Trong khi đó, tỷ lệ lao động Gen Z gia nhập ngành xây dựng trực tiếp tại công trường đang ở mức thấp kỷ lục (dưới 10%). Nếu không có sự thay đổi về công nghệ thi công, trong 5-10 năm tới, chúng ta sẽ đối mặt với một "khoảng trống kỹ năng" không thể bù đắp.

Ông Hoàng cho rằng, hầu hết các doanh nghiệp xây dựng hiện nay đều gặp khó khăn, nhất là doanh nghiệp nhỏ phải cạnh tranh nhân lực với doanh nghiệp lớn. Các nhà thầu chỉ thuê nhân công thời vụ đang đứng trước nguy cơ phá sản vì không kiểm soát được tiến độ và đơn giá.

Các nhà thầu nhỏ đang rơi vào tình trạng để có thợ, buộc phải trả lương theo ngày với mức cao hơn thị trường nhưng lại thiếu các chế độ phúc lợi dài hạn. Tuy nhiên, mức lương này chỉ mang tính chất tức thời. Không có chế độ phúc lợi, không có cam kết dài hạn, thợ sẵn sàng rời bỏ công trường ngay khi có đơn vị khác chào giá cao hơn. “Thị trường xây dựng đang tiến tới điểm mà ở đó, chỉ những đơn vị có khả năng "số hóa quản trị công trường" và có "uy tín thương hiệu" với người lao động mới có thể tồn tại”, ông Phan Hoàng nhấn mạnh.

Chủ đầu tư khó hạ giá nhà dù thanh khoản chịu áp lực

Theo các chuyên gia, hiện chi phí xây dựng chiếm tỷ trọng lớn trong giá thành sản phẩm. Đối với căn hộ, con số này là 30-40%, nhưng với phân khúc nhà phố hoặc biệt thự cao cấp, chi phí xây dựng và hoàn thiện có thể chiếm tới 50-60%.

Cùng với đó, khi giá nhân công tăng 25% sẽ đẩy giá thành sản phẩm bất động sản tăng lên 8-10%, chưa kể các chi phí như chi phí quản lý, bảo hiểm, dự phòng rủi ro cũng tăng theo. Với biên lợi nhuận của ngành bất động sản đang bị siết chặt như hiện nay, các chủ đầu tư không có cách nào khác ngoài việc cộng các chi phí này vào giá bán cuối cùng. Vì vậy, kỳ vọng giá nhà giảm trong bối cảnh giá các nguồn lực đầu vào không ngừng gia tăng là điều khó xảy ra.

Chia sẻ mới đây, bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam cho rằng, chi phí đầu vào tăng mạnh, chủ đầu tư khó hạ giá nhà dù thanh khoản chịu áp lực. Trong bối cảnh chi phí đất đai và xây dựng tiếp tục leo thang, khả năng giảm giá nhà là rất hạn chế. Các điều chỉnh giá trên thị trường thứ cấp mới chỉ phản ánh sự điều chỉnh kỳ vọng, chưa hình thành xu hướng giảm giá trên diện rộng.

Theo bà Huyền, ở góc độ chủ đầu tư, họ hiểu rằng, mặt bằng giá đang cao, nhưng với các yếu tố chi phí đầu vào tăng, khả năng giảm giá là rất khó, hoặc ít nhất là khó giữ giá ở mức thấp. Vì vậy, đây là vấn đề mà cả chủ đầu tư và người mua đều đang quan sát, thận trọng và điều chỉnh hành vi của mình để thích ứng với thị trường. Xét về dài hạn, thị trường sẽ chủ yếu còn lại những người mua có nhu cầu ở thực hoặc nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, chẳng hạn đầu tư cho thuê, thay vì các “cơn sóng” ngắn hạn như trước đây.

Theo bà Huyền, các chủ đầu tư dự án thực sự đang gặp nhiều áp lực. Với tốc độ tăng của chi phí đầu vào thì việc giảm giá bất động sản gần như là không khả thi. "Đặc biệt đối với các dự án tại khu vực trung tâm hoặc những khu vực có giá đất tăng mạnh trong thời gian gần đây, chi phí đầu tư đã tăng rất lớn, nên việc giảm giá là rất khó. Trong nhiều trường hợp, lựa chọn duy nhất có thể là tạm dừng triển khai dự án, chứ không phải giảm giá", bà Huyền nhấn mạnh.