Tại báo cáo thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh và vùng phụ cận quý II/2026, DKRA Consulting đã chỉ ra những diễn biến đáng chú ý của thị trường trong quý, đồng thời đưa ra một số dự báo cho quý kế tiếp.
Ở phân khúc đất nền, trong quý II ghi nhận nguồn cung sơ cấp tăng khoảng 8% so với cùng kỳ năm 2025. Tuy nhiên, phần lớn nguồn cung tập trung ở các dự án đã mở bán trước đó, với tỷ trọng đạt khoảng 93%. Sức cầu chung của thị trường tiếp tục duy trì ở mức thấp, lượng tiêu thụ chỉ đạt khoảng 4% trên tổng cung, giảm khoảng 16% so với cùng kỳ năm 2025.
Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so với quý trước và tiếp tục neo cao do tác động của chi phí đầu vào. Trong khi đó, mặt bằng giá thứ cấp ghi nhận tăng 4% so với giai đoạn đầu năm, mức tăng tập trung ở nhóm dự án đã hoàn thiện pháp lý, có mức tạo thị cao, tiềm năng khai thác thương mại tốt đóng vai trò chủ lực đối với mức tăng trưởng của thị trường.
Dự báo quý III/2026, nguồn cung mới phân khúc đất nền tiếp tục khan hiếm với khoảng 300 - 400 sản phẩm được mở bán mới. Sức cầu chung của thị trường duy trì xu hướng giảm so với quý trước. Thanh khoản thị trường chưa đạt được nhiều cải thiện trong ngắn hạn khi tâm lý nhà đầu tư vẫn trở nên thận trọng trước những thách thức chung của thị trường. Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục neo cao do tác động của chi phí đầu vào, đặc biệt là chi phí phát triển dự án và mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao.
Ở phân khúc căn hộ nguồn cung sơ cấp đạt khoảng hơn 19.000 căn, giảm 8% so với cùng kỳ. TP. Hồ Chí Minh tiếp tục là địa phương dẫn đầu, chiếm khoảng 90% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường. Sức cầu chung của thị trường sơ cấp giảm 11% so với cùng kỳ.
Điểm sáng ghi nhận tại các dự án mở bán tại Đồng Nai trước thông tin địa phương này được chính thức nâng cấp lên thành phố trực thuộc Trung ương. Mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động so với quý trước. Ở chiều ngược lại, mặt bằng giá bán thứ cấp ghi nhận giảm phổ biến từ 2% - 6% so với quý trước với mức thanh khoản sụt giảm đáng kể so với đầu năm, phần lớn ở những bất động sản mà người mua chịu áp lực đòn bẩy tài chính, muốn nhanh chóng thanh khoản nhằm giảm dư nợ, lãi vay.
Quý III/2026, nguồn cung phân khúc căn hộ được dự báo giảm nhẹ so với mức tăng của quý II/2026, dao động từ 10.000 - 13.000 căn, tập trung phần lớn tại Bình Dương (cũ). Phân khúc căn hộ hạng A tiếp tục giữ vị thế chủ đạo tại khu vực trung tâm TP. Hồ Chí Minh, trong khi phân khúc hạng B, C dẫn dắt nguồn cung mới tại thị trường khu vực vùng ven. Sức cầu thị trường được kỳ vọng tiếp tục có những chuyển biến tích cực với việc nhiều dự án dần được tháo gỡ nút thắt pháp lý, giúp tăng cường niềm tin nơi người mua.
Phân khúc nhà phố/biệt thự ghi nhận nguồn cung sơ cấp tăng nhẹ khoảng 2% so với cùng kỳ năm trước. Các dự án tập trung chủ yếu ở khu vực TP. Hồ Chí Minh (mới) với tỷ trọng đạt khoảng 53% trên tổng cung thị trường. Sức cầu chung của thị trường duy trì ở mức thấp, tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt khoảng 9% trên tổng cung sơ cấp, tương ứng với mức giảm khoảng 71% so với cùng kỳ năm trước.
Giao dịch tập trung cục bộ ở nhóm dự án được triển khai bởi các chủ đầu tư lớn trên thị trường. Mặt bằng giá sơ cấp vẫn neo cao và không có nhiều biến động so với thời điểm đầu năm. Nguyên nhân chủ yếu đến từ tác động của chi phí đầu vào, chi phí phát triển dự án tăng cao. So với quý trước, giá bán thứ cấp ghi nhận mức tăng trung bình 2%, nhưng chỉ tập trung cục bộ ở nhóm dự án hoàn thiện pháp lý và bàn giao nhà cho cư dân.
Dự báo trong quý III/2026, nguồn cung mới của phân khúc này được kỳ vọng khoảng 2.000 - 3.000 sản phẩm được mở bán mới. Nguồn cung tập trung chủ yếu tại các đại đô thị có quy mô lớn thuộc các địa phương (cũ) quen thuộc như: TP. Hồ Chí Minh, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ), nhờ vào tốc độ hoàn thiện pháp lý của các dự án và đẩy mạnh nguồn cung ra thị trường. Giá bán sơ cấp tiếp tục neo cao do áp lực từ chi phí đầu vào, đặc biệt là chi phí phát triển dự án ngày càng tăng cao.
Ở loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, trong quý II/2026 nguồn cung sơ cấp tăng nhẹ ở một số phân khúc. Cụ thể, loại hình biệt thự nghỉ dưỡng ghi nhận nguồn cung sơ cấp tăng nhẹ 10% so với cùng kỳ nhưng vẫn còn ở mức rất thấp so với giai đoạn hoàng kim 2019. Trong bối cảnh lãi suất và tín dụng còn nhiều biến động, các chủ đầu tư có xu hướng thận trọng hơn trong việc đưa sản phẩm ra thị trường.
Sức cầu thị trường duy trì ở mức thấp, lượng tiêu thụ tăng nhưng không đáng kể. Mặt bằng giá bán sơ cấp ghi nhận xu hướng tăng, với mức tăng bình quân 15% so với cùng kỳ. Theo đánh giá, triển vọng thị trường vẫn đối diện nhiều trở ngại, cả về thanh khoản lẫn dư địa tăng giá. Niềm tin của nhà đầu tư chưa có dấu hiệu cải thiện rõ rệt, trong khi động lực phục hồi của phân khúc này vẫn còn ở mức thấp.
