Sáng 9/7/2026, tại TP.HCM, Kiểm toán Nhà nước (KTNN) tổ chức tọa đàm "Thẩm định giá gắn với quản lý, sử dụng đất đai - Thực trạng và giải pháp".
Tại tọa đàm, Phó Tổng Kiểm toán Nhà nước Bùi Quốc Dũng nhận định, vấn đề cốt lõi hiện nay không phải thiếu phương pháp định giá mà là thiếu hệ thống dữ liệu đủ tin cậy để các phương pháp phát huy hiệu quả. Đây cũng là điểm đồng thuận giữa cơ quan quản lý, địa phương, doanh nghiệp tư vấn và KTNN.
"Thực tế cho thấy, nhiều địa phương dù đã rà soát trong thời hạn 24 tháng theo quy định vẫn không tìm được đủ tài sản so sánh; có nơi phải mở rộng phạm vi thu thập dữ liệu sang địa phương khác; trong khi giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng nhiều trường hợp chỉ tương đương hoặc nhỉnh hơn bảng giá đất, thấp hơn đáng kể so với giá giao dịch thực tế", ông Dũng nêu thực trạng.
Theo Phó Tổng KTNN, điều này khiến việc áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp thặng dư hay phương pháp hệ số điều chỉnh đều khó phản ánh đúng giá trị thị trường nếu dữ liệu đầu vào chưa chính xác.
Đại diện các tổ chức tín dụng cũng cho rằng điều còn thiếu hiện nay không phải là công cụ định giá mà là một hệ thống dữ liệu được chuẩn hóa, liên thông và có khả năng kiểm chứng. Vì vậy, lãnh đạo KTNN cho rằng việc xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu giá đất và cơ chế chia sẻ dữ liệu giữa các cơ quan quản lý cần được xác định là nhiệm vụ trọng tâm trong thời gian tới.
Bên cạnh đó, khoảng cách giữa quy định pháp luật và thực tiễn triển khai vẫn còn khá lớn. Qua các tọa đàm, KTNN ghi nhận nhiều tình huống phát sinh như dự án kéo dài nhiều năm nhưng khi xác định lại giá đất vẫn phải tìm dữ liệu thị trường của thời điểm rất xa trong quá khứ; lúng túng trong việc xác định dự án có mục đích sử dụng hỗn hợp để lựa chọn phương pháp định giá; hay khó khăn khi áp dụng suất vốn đầu tư đối với các dự án khách sạn, nghỉ dưỡng, sân golf hoặc khu đô thị hỗn hợp do hệ thống định mức hiện hành chưa phản ánh đầy đủ đặc thù của các loại hình này.
Theo Phó Tổng KTNN, những ví dụ trên cho thấy nhiều quy định đã được ban hành nhưng vẫn cần tiếp tục được hướng dẫn cụ thể, rõ ràng và thống nhất hơn. Bất kỳ phương pháp định giá nào cũng chỉ phát huy hiệu quả khi đi cùng hệ thống dữ liệu đầy đủ, quy định rõ ràng và cách hiểu thống nhất.
Ông Bùi Quốc Dũng cũng cho biết, việc chuyển sang áp dụng bảng giá đất kết hợp hệ số điều chỉnh từ ngày 1/7/2026 là bước đổi mới quan trọng, góp phần đơn giản hóa thủ tục, rút ngắn thời gian xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai và tăng tính công khai, minh bạch. Tuy nhiên, nhiều địa phương vẫn băn khoăn về cơ sở xây dựng hệ số điều chỉnh, nguồn dữ liệu đủ độ tin cậy, cách cập nhật biến động thị trường cũng như phương thức áp dụng đối với các dự án có tính chất đặc thù hoặc dự án hỗn hợp.
Theo lãnh đạo KTNN, mục tiêu của cơ quan kiểm toán không chỉ dừng ở việc phát hiện sai sót sau khi sự việc xảy ra mà còn thông qua hoạt động kiểm toán và các diễn đàn chuyên môn để phản ánh khách quan những bất cập phát sinh từ thực tiễn, qua đó góp phần hoàn thiện cơ chế, chính sách và nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai.
Từ thực tiễn triển khai tại An Giang, ông Lê Trung Hồ, Phó Chủ tịch UBND tỉnh An Giang cho biết, khó khăn lớn nhất hiện nay là việc lượng hóa các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.
Đối với phương pháp so sánh, dù pháp luật đã quy định nguyên tắc điều chỉnh các yếu tố khác biệt giữa thửa đất cần định giá và các thửa đất so sánh, song nhiều yếu tố như lợi thế thương mại, hình thể thửa đất, điều kiện kinh doanh, khả năng sinh lợi hay đặc điểm riêng của từng khu vực vẫn chưa có tiêu chí định lượng thống nhất.
Đối với phương pháp thặng dư, khó khăn chủ yếu nằm ở việc dự báo các yếu tố trong tương lai. Nhiều chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật do Trung ương công bố chưa phản ánh đầy đủ điều kiện thực tế của từng địa phương, đặc biệt là sự khác biệt về chi phí xây dựng, giá nguyên vật liệu, nhân công và điều kiện thi công giữa các vùng miền, làm ảnh hưởng trực tiếp đến độ chính xác của kết quả xác định giá đất.
Đại diện UBND tỉnh An Giang kiến nghị các cơ quan thanh tra, kiểm tra và kiểm toán tiếp tục thống nhất phương pháp đánh giá đối với hoạt động xác định giá đất; xem xét đầy đủ điều kiện thị trường tại thời điểm định giá, bảo đảm đánh giá đúng bản chất của hoạt động tư vấn định giá, tránh tạo tâm lý e ngại cho các đơn vị tư vấn cũng như đội ngũ cán bộ thực thi.
Ở góc độ địa phương, ông Phan Cảnh Tiền Hải, Phó Giám đốc Sở Tài chính TP. Cần Thơ, cho biết Luật Đất đai 2024 quy định phương pháp so sánh chỉ được áp dụng khi có tối thiểu 3thửa đất cùng mục đích sử dụng, tương đồng về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và đã phát sinh giao dịch trên thị trường hoặc đấu giá thành công.
Tuy nhiên, thực tế tại Cần Thơ cho thấy điều kiện này rất khó đáp ứng, nhất là đối với các loại đất phi nông nghiệp không phải đất ở như đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở giáo dục, y tế, logistics, đất giao thông có mục đích kinh doanh và nhiều loại đất chuyên dùng khác.
Việc thiếu dữ liệu thị trường cũng hạn chế khả năng áp dụng các phương pháp định giá khác. Với phương pháp thu nhập, cơ quan định giá không có đủ thông tin về giá thuê đất, giá thuê mặt bằng hoặc thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh của các thửa đất tương đồng để xác định thu nhập ròng. Đối với phương pháp thặng dư, việc thiếu dữ liệu về giá chuyển nhượng, giá thuê đất và giá thuê mặt bằng cũng khiến việc ước tính doanh thu phát triển dự án gặp nhiều khó khăn.
Theo lãnh đạo Sở Tài chính TP. Cần Thơ, thực trạng này kéo dài thời gian xác định giá đất cụ thể, ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện các dự án đầu tư, việc xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai, thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cũng như hiệu quả khai thác nguồn lực đất đai của địa phương.
Từ thực tiễn trên, ông Phan Cảnh Tiền Hải kiến nghị các cơ quan Trung ương nghiên cứu bổ sung cơ chế xử lý đối với trường hợp không thu thập được đầy đủ dữ liệu thị trường, đặc biệt đối với các loại đất phi nông nghiệp không phải đất ở. Đồng thời, cần cho phép vận dụng các nguồn dữ liệu hợp pháp khác hoặc ban hành hướng dẫn cụ thể về việc kết hợp linh hoạt các phương pháp định giá, bảo đảm vừa tuân thủ quy định của pháp luật, vừa phù hợp với điều kiện thực tiễn.
