Vì sao gói 120.000 tỷ đồng thiếu dự án nhà ở xã hội để cho vay?

Thời gian qua, trên các phương tiện thông tin báo chí đưa nhiều quan điểm về gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, trong đó có nêu ra vướng mắc lớn nhất là chưa có dự án để cho vay.

Thông tin về vấn đề này tại họp báo thường kỳ tháng 6, Bộ Xây dựng cho biết đã rà soát, liên hệ trực tiếp với các địa phương và các chủ đầu tư.

Thực tế cho thấy, nguyên nhân chủ yếu do mặc dù đã có 100 dự án được cấp phép xây dựng nhưng các địa phương đang trong quá trình tổng hợp, công bố. Các dự án còn lại hầu hết đang trong quá trình thực hiện thủ tục đầu tư. Đến nay, Bộ Xây dựng chưa nhận được phản ánh từ chủ đầu tư về khó khăn liên quan đến thủ tục, hồ sơ vay vốn.

Theo Bộ Xây dựng, hiện nay một số Sở Xây dựng đã rà soát hồ sơ, lập danh mục các dự án đủ điều kiện trình UBND cấp tỉnh xem xét công bố danh mục dự án.

Bao gồm: Bình Định 6 dự án với tổng mức đầu tư là 5344,9 tỷ đồng, nhu cầu vay vốn là 1.832 tỷ đồng; Phú Thọ 3 dự án với tổng mức đầu tư là 818 tỷ đồng, nhu cầu vay vốn là 441 tỷ đồng; Đà Nẵng 3 dự án, tổng mức đầu tư khoảng 2.046 tỷ, nhu cầu vay vốn khoảng 545.6 tỷ đồng; Trà Vinh 2 dự án với tổng mức đầu tư là 1.492 tỷ đồng, nhu cầu vay vốn là 420 tỷ đồng; Bắc Giang 2 dự án tổng mức đầu tư là 6.164 tỷ đồng, nhu cầu vay vốn là 4527.6 tỷ đồng, Bắc Ninh 6 dự án tổng mức đầu tư là 14.533 tỷ, nhu cầu vay vốn là 3.381,33 tỷ đồng). Các dự án này đang được UBND cấp tỉnh xem xét, rà soát để công bố trong thời gian tới.

Hiện nay, đã có UBND tỉnh Trà Vinh công bố danh mục 2 dự án đủ điều kiện vay theo Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng (tổng mức đầu tư 2 dự án là 1.492 tỷ đồng với nhu cầu vay vốn là 420 tỷ đồng).

Bộ Xây dựng khẳng định, triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng không chỉ để "giải cứu" thị trường bất động sản trước mắt mà đáp ứng mục đích lâu dài (giai đoạn 2023-2030) góp phần thực hiện Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030".

Để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp đạt mục tiêu đề ra và giải ngân hiệu quả gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng, trong thời gian tới, Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục phối hợp với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và các bộ, ngành, địa phương tháo gỡ các vướng mắc về cơ chế, chính sách, pháp luật, triển khai hiệu quả, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp.

Đồng thời, Bộ sẽ tiếp tục làm việc với một số địa phương trọng điểm để kiểm tra, đôn đốc tạo nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, kiểm tra các dự án cải tạo, sửa chữa chung cư cũ, thúc đẩy việc triển khai gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng.

Trong diễn biến liên quan, mới đây Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có kiến nghị gửi Thủ tướng đề xuất các vấn đề xung quanh gói tín dụng này.

Tại văn bản, HoREA cho rằng gói tín dụng 120.000 tỷ đồng không phải là gói tín dụng ưu đãi nhà ở xã hội. Bởi lẽ, nếu là gói tín dụng ưu đãi nhà ở xã hội thì phải đảm bảo 2 tiêu chí.

Thứ nhất, lãi suất thấp dành cho chủ đầu tư và người mua, thuê mua nhà ở xã hội quy định thường bằng 50% mức lãi suất cho vay thương mại, như quy định mức lãi suất ưu đãi hiện nay là 4,8 - 5%/năm và mức lãi suất ưu đãi này được xác định hàng năm.

Thứ hai, thời hạn vay ưu đãi dài hạn, như Nghị định 49/2021/NĐ-CP quy định thời hạn vay ưu đãi tối đa 25 năm áp dụng cho cho người mua, thuê mua nhà ở xã hội và 5 năm đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội.

Trong khi đó, Ngân hàng Nhà nước quy định lãi suất 8,2%/năm áp dụng cho người mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở thuộc dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư… vẫn là quá cao so với khả năng tài chính của đối tượng là người có thu nhập thấp.

Dẫn chứng lãi suất cao, HoREA cho rằng, căn hộ nhà ở xã hội có giá 1 tỷ đồng, thanh toán trước 20% là 200 triệu đồng và được vay 80% là 800 triệu đồng. Với lãi suất 8,2%/năm, chỉ riêng việc trả lãi vay năm đầu tiên người vay phải trả bình quân 5,46 triệu đồng/tháng, đồng thời còn phải trả một phần nợ gốc.

Còn với mức lãi suất 8,7%/năm áp dụng cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư lại khá phù hợp và có tác động tích cực đối với các chủ đầu tư khi hiện nay, lãi suất vay rất cao, có thể lên đến 12-13%/năm.

Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước quy định các mức lãi suất của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng được xác định định kỳ 6 tháng một lần, theo đó mức lãi suất 8,2%/năm, 8,7%/năm áp dụng đến ngày 30/6/2023 làm cho tâm lý của người vay thêm "bất an".

Cũng theo HoREA, thời gian ưu đãi của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng đối với người mua nhà chỉ trong 5 năm là quá ngắn.

Ngoài ra, HoREA cho biết, Ngân hàng Chính sách Xã hội đang còn tồn gần 11.000 tỷ đồng để cho vay mua, thuê mua nhà ở xã hội nhưng do không có nhà ở xã hội nên không có người vay. Nếu tính suất vay bình quân là 600 triệu đồng/căn, với nguồn vốn 11.000 tỷ đồng thì Ngân hàng Chính sách Xã hội còn có thể cho khoảng 18.000 người vay mua nhà ở xã hội.

HoREA nhấn mạnh, nếu có nguồn cung nhà ở xã hội, người mua, thuê mua nhà ở xã hội chắc chắn sẽ lựa chọn vay ưu đãi 4,8%/năm tại Ngân hàng Chính sách Xã hội. Khi ấy, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng có thể bị "ế" khi người mua, thuê mua nhà ở xã hội không lựa chọn để vay.