Đất không còn là khoản chi phí “tượng trưng”
Trong một thời gian dài, thị trường bất động sản tồn tại khoảng cách lớn giữa giá đất trong bảng giá của Nhà nước và giá giao dịch thực tế. Khoảng cách này khiến nguồn lực đất đai chưa được tính đúng, tính đủ; đồng thời tạo ra chênh lệch địa tô lớn giữa người được giao đất, cho thuê đất với giá thấp và giá trị tài sản hình thành sau đó. Cơ chế mới đang từng bước thu hẹp khoảng cách này.
Theo Luật Đất đai năm 2024, bảng giá đất được xây dựng cụ thể hơn theo khu vực, vị trí và được cập nhật thường xuyên. Từ năm 2026, bảng giá đất không còn duy trì ổn định trong nhiều năm như trước mà có thể được điều chỉnh hằng năm để phản ánh sát hơn biến động của thị trường. Điều đó không có nghĩa doanh nghiệp phải nộp tiền sử dụng đất đúng bằng giá rao bán trên thị trường. Bảng giá đất, giá đất cụ thể, hệ số điều chỉnh và giá trúng đấu giá vẫn là những khái niệm khác nhau.
Nghị quyết số 254/2025/QH15 cùng các Nghị định số 49/2026/NĐ-CP và 50/2026/NĐ-CP đã cụ thể hóa căn cứ xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, hệ số điều chỉnh và nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng dự án hoặc thay đổi nhà đầu tư. Điều đó không có nghĩa doanh nghiệp phải nộp tiền theo giá rao bán trên thị trường, bởi giá thị trường, bảng giá đất, hệ số điều chỉnh và giá đấu giá là những khái niệm khác nhau. Tuy nhiên, xu hướng chính sách đã rất rõ: đất đai phải được định giá và hạch toán ngày càng đầy đủ như một nguồn lực kinh tế, thay vì được tiếp cận với chi phí thấp mang tính tượng trưng.
Đây là thay đổi có tính nền tảng. Khi tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các nghĩa vụ liên quan tăng lên, chi phí đầu vào của dự án tất yếu tăng. Vì vậy, mặt bằng giá bất động sản mới đang phản ánh sự thay đổi trong cách Nhà nước định giá và phân bổ nguồn lực đất đai.
Vì sao giá dự án mới khó quay lại mức cũ?
Giá bán bất động sản không chỉ gồm chi phí xây dựng. Một dự án còn phải gánh chi phí đất, giải phóng mặt bằng, vốn vay, thủ tục pháp lý, hạ tầng, thuế, chi phí bán hàng và lợi nhuận tối thiểu để doanh nghiệp chấp nhận đầu tư. Trong số đó, chi phí đất thường chiếm tỷ trọng rất lớn, đặc biệt tại các đô thị và khu vực có hạ tầng phát triển. Khi chi phí đất tăng, doanh nghiệp chỉ có ba lựa chọn: tăng giá bán, giảm biên lợi nhuận hoặc dừng triển khai dự án. Nếu giá bán không đủ bù đắp chi phí và rủi ro, nguồn cung mới sẽ bị trì hoãn hoặc thu hẹp. Đó là nguyên nhân khiến giá nhà khó trở lại mặt bằng của nhiều năm trước.
Xu hướng chính sách đã rất rõ: đất đai phải được định giá và hạch toán ngày càng đầy đủ như một nguồn lực kinh tế, thay vì được tiếp cận với chi phí thấp mang tính tượng trưng.
Một căn hộ được xây dựng khi chủ đầu tư tiếp cận đất với chi phí thấp có thể có giá thành thấp hơn. Nhưng dự án mới tại cùng khu vực phải chịu chi phí đất, lãi vay, vật liệu và nhân công cao hơn. Giá bán của nguồn cung mới vì thế tạo thành một mức tham chiếu mới cho toàn thị trường. Trong kinh tế học, đây là tác động của “chi phí thay thế”. Người mua không chỉ nhìn vào giá đã mua trong quá khứ, mà còn xem để tạo ra một sản phẩm tương tự ở hiện tại cần bao nhiêu tiền. Khi chi phí tái tạo tăng, những bất động sản hiện hữu có pháp lý đầy đủ, vị trí tốt và chất lượng phù hợp sẽ được nâng đỡ về giá. Nói cách khác, mặt bằng chi phí mới khiến giá bất động sản tốt khó quay về nền cũ, ngay cả khi thị trường có những giai đoạn điều chỉnh.
Chi phí tăng không bảo đảm mọi tài sản đều tăng giá
Bên cạnh các chi phí đầu vào, giá thị trường còn phụ thuộc vào cung cầu, sức mua, thu nhập, tín dụng, lãi suất, quy hoạch, chất lượng dự án và nhu cầu sử dụng thực tế. Một lô đất xa khu dân cư, thiếu hạ tầng, không tạo dòng tiền và được mua chỉ vì tin đồn quy hoạch vẫn có thể mất giá mạnh. Một dự án pháp lý chưa hoàn chỉnh, chất lượng thấp hoặc không phù hợp với khả năng thanh toán của người mua cũng không thể giữ giá chỉ vì bảng giá đất tăng. Do đó, nhận định “giá đất mới sẽ bảo toàn giá trị cho người đã mua” chỉ đúng trong những điều kiện nhất định. Chính xác hơn, mặt bằng chi phí mới sẽ hỗ trợ khả năng giữ giá của tài sản tốt, nhưng không bảo lãnh cho mọi khoản đầu tư.
Sự phân hóa sẽ ngày càng rõ. Bất động sản có pháp lý minh bạch, hạ tầng hoàn chỉnh, vị trí gắn với việc làm, dịch vụ và nhu cầu ở thực sẽ giữ giá tốt hơn. Ngược lại, sản phẩm phụ thuộc vào kỳ vọng đầu cơ hoặc đòn bẩy tài chính cao sẽ chịu áp lực thanh lọc.
Cuộc chơi của doanh nghiệp cũng thay đổi
Khi đất đai được định giá sát hơn với thị trường, doanh nghiệp khó có thể tiếp tục dựa chủ yếu vào lợi thế tiếp cận đất rẻ. Lợi nhuận trong giai đoạn mới phải đến từ năng lực quản trị, rút ngắn thủ tục, tối ưu thiết kế, kiểm soát chi phí và phát triển sản phẩm phù hợp với sức mua thực tế. Doanh nghiệp có quỹ đất sạch, pháp lý rõ ràng và cấu trúc vốn lành mạnh sẽ có lợi thế. Ngược lại, doanh nghiệp triển khai chậm trễ, kéo dài dự án, khả năng quản trị yếu kém sẽ chịu áp lực tài chính ngày càng cao.
Với Nhà nước, bảng giá đất ngoài việc sát với thị trường thì cần có lộ trình, dữ liệu giao dịch đáng tin cậy và cơ chế hạn chế cú sốc chi phí. Muốn giá nhà dễ tiếp cận hơn, không thể chỉ yêu cầu doanh nghiệp giảm giá trong khi chi phí đất, vốn, vật liệu và thủ tục đều tăng. Giải pháp căn cơ phải là tăng nguồn cung, rút ngắn thời gian pháp lý, phát triển hạ tầng và mở rộng quỹ nhà phù hợp với thu nhập của số đông.
Bảng giá đất mới không phải tấm vé bảo đảm bất động sản chỉ tăng. Nhưng nó cho thấy một thực tế khó đảo ngược: Chi phí đất đã bước sang mặt bằng mới. Trong bối cảnh đó, giá trị bất động sản sẽ được quyết định bởi bốn yếu tố thực chất: pháp lý, vị trí, công năng và nhu cầu sử dụng.
