Đề nghị chấm dứt hợp đồng thực hiện dự án chỉ hơn 1 tháng nhận thông báo nộp tiền sử dụng đất
Dự án Khu phức hợp thông minh Thủ Thiêm Eco Smart City do Công ty TNHH Lotte Properties HCMC thuộc Tập đoàn Lotte (Hàn Quốc) làm chủ đầu tư. Dự án có tổng vốn đầu tư 20.100 tỷ đồng, được xây dựng trên khu đất 74.513 m2, trong đó diện tích phát triển dự án khoảng 50.000 m2.
Vào năm 1997, Tập đoàn Lotte đã đề xuất kế hoạch xây dựng tại Thủ Thiêm. Đến 2022 đã làm lễ động thổ và dự kiến hoàn thành vào năm 2028. Dự án nằm ở vị trí "vàng" lõi khu đô thị Thủ Thiêm, cạnh mặt sông Sài Gòn, hầm Thủ Thiêm...
Với dự án này, lãnh đạo TP. Hồ Chí Minh đã có các cuộc họp gỡ vướng nhằm thúc đẩy tiến độ, trong đó khâu quan trọng là xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai. Sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính, nhà đầu tư sẽ được cấp giấy chứng nhận, đảm bảo pháp lý về đất đai trước khi tiến hành các thủ tục tiếp theo liên quan đến cấp phép xây dựng dự án.
Tuy nhiên, mới đây, trong văn bản số: LPHCMC-BD -2025 -038 do ông Jun Sung Ho – Tổng giám đốc, Công ty TNHH Lotte Properties HCMC nêu rõ: “Công ty không thể tiếp tục triển khai dự án, bao gồm cả việc thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất. Đồng thời Công ty đề nghị chấm dứt Hợp đồng thực hiện dự án số 4647/HĐ-UBND đã kí với TP.Hồ Chí Minh và hoàn trả Quyết định giao và cho thuê đất số 2862/QĐ-UBND do UBND TP.Hồ Chí Minh ban hành ngày 24/8/2022”.
Theo nội dung văn bản, kể từ khi kí hợp đồng thực hiện dự án số 4647/HĐ-UBND với UBND TP.Hồ Chí Minh vào ngày 26/7/2017 đến khi hoàn tất công tác thẩm định giá đất vào ngày 30/6/2025. Do ảnh hưởng của quá trình thanh tra của Chính Phủ, dự án đã bị đình trệ. Điều này đã dẫn đến gia tăng đáng kể tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tổng chi phí đầu tư.
Sau khi làm việc với UBND TP.Hồ Chí Minh về gỡ vướng mắc pháp lý đảm bảo tiến độ dự án, trong đó bao gồm việc công ty đề nghị điều chỉnh thời hạn tiền sử dụng đất, thay đổi cơ cấu sở hữu của nhà đầu tư trong liên doanh nhằm thích ứng với biến động của bối cảnh thực tiễn.
Vào ngày 17/7/2025, Công ty TNHH Lotte Properties HCMC đã có văn bản số LPHCMC- BD – 2025 -036 gửi Sở Tài chính khẳng định, nếu các kiến nghị của nhà đầu tư không được chấp thuận thì việc việc tiếp tục triển khai dự án sẽ không thể thực hiện.
Vào ngày 8/7/2025, Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.Hồ Chí Minh cho biết, dự án Thủ Thiêm Eco Smart City đã được phê duyệt giá đất là 16.190 tỷ đồng.
Đến ngày 23/7/2025, theo Công ty TNHH Lotte Properties HCMC khi các kiến nghị chưa được giải quyết, công ty nhận được thông báo nộp tiền sử dụng đất và tiền thuê đất của Cục thuế thành phố, làm phát sinh nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất.
Như vậy, chỉ hơn 1 tháng kể từ thời điểm nhận thông báo nghĩa vụ tài chính, Chủ đầu tư đã ra văn bản thông báo chấm dứt hợp đồng thực hiện khu phức hợp thông minh (Thủ Thiêm Eco Smart City).
Ba năm sau ngày khởi công (năm 2022), dự án Thủ Thiêm Eco Smart City vẫn chưa có bước tiến đáng kể, hiện chỉ dừng lại ở việc san lấp mặt bằng và dựng hàng rào.
Dự án Eco Smart City tọa lạc tại Khu chức năng số 2A, Khu đô thị mới Thủ Thiêm, với quy mô 7,4ha. Về cơ cấu sử dụng đất, trong 7,4ha có 1,4ha đất ở; 2,6ha đất thương mại, dịch vụ cho thuê; và 2,45ha đất giao thông không thu tiền sử dụng. Theo quy hoạch, dự án gồm 11 tòa tháp cao 5-50 tầng, bố trí thành khu thương mại, dịch vụ và căn hộ cao cấp.
Theo tìm hiểu, chủ đầu tư dự án là Công ty TNHH Lotte Properties HCMC được thành lập vào năm 2017, trụ sở đặt tại Diamond Plaza, TP.HCM. Ngành nghề kinh doanh chính là kinh doanh bất động sản.
Lotte Properties HCMC có vốn điều lệ hơn 177 triệu USD khi mới thành lập, được góp bởi 4 thành viên thuộc hệ sinh thái Lotte, gồm: Lotte Asset Development Co., Ltd. (15%), Lotte Shopping Co., Ltd. (40%), Lotte Hotel Co., Ltd. (30%) và Lotte Engineering and Construction Co., Ltd. (15%).
Eco Smart City được kỳ vọng trở thành dự án biểu tượng tại Thủ Thiêm. Thế nhưng, sau 8 năm kể từ khi ký hợp đồng đầu tư và 3 năm kể từ lễ khởi công, dự án vẫn chưa có hình hài rõ rệt.
… Đến “nỗi niềm” của doanh nghiệp địa ốc
Thực tế, tiền sử dụng đất gia tăng do chi phí và thời gian tháo gỡ dự án kéo dài khiến chủ đầu tư gặp khó không còn là câu chuyện của riêng doanh nghiệp nào.
Suốt thời gian qua, nhiều doanh nghiệp có dự án lại không thể triển khai do “tắc” tính tiền sử dụng đất. Thậm chí, không ít dự án đã hoàn thiện nhưng không thể triển khai bán hàng vì phải chờ hoàn tất nghĩa vụ tài chính liên quan đến tiền sử dụng đất.
Việc phê duyệt giá đất kéo dài, có thể mất đến vài năm, thậm chí hàng chục năm, không chỉ gây ra tình trạng đình trệ, mà còn làm tăng chi phí phát sinh cho doanh nghiệp, bởi trong thời gian chờ định giá, doanh nghiệp vẫn phải gánh chịu các chi phí lãi vay, chi phí cơ hội.
Quy trình kéo dài và giá trị tiền sử dụng đất không thể dự đoán chính xác cũng gây ra khó khăn cho doanh nghiệp trong việc dự báo và lập kế hoạch tài chính, khiến các doanh nghiệp đối mặt với rủi ro thiếu hụt tài chính hoặc không đủ khả năng chi trả nợ. Đối với các dự án được áp dụng tính tạm tiền sử dụng đất trước đây, doanh nghiệp tiếp tục phải đứng trước thách thức rất lớn với khoản phải nộp bổ sung, dẫn đến nguy cơ thua lỗ.
Hành lang pháp lý mới có hiệu lực thi hành vào 1/8 đã có nhiều điểm mới để tháo gỡ những bất cập, tắc nghẽn trong khâu định giá đất tại nhiều địa phương. Tuy nhiên, Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, bảng giá đất mới được áp dụng trong thời gian tới với mức giá tăng cao cũng gây nhiều lo ngại, khiến doanh nghiệp thêm “nặng gánh” đến “bất động”. Đây cũng là yếu tố gây rủi ro về tăng giá bán bất động sản.
Theo đó, bảng giá đất mới được xác định theo nguyên tắc thị trường sẽ làm tăng chi phí liên quan đến đất đai, trong đó có tiền sử dụng đất. Doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn hơn trong việc thu xếp đủ nguồn lực tài chính để có thể hoàn thành nghĩa vụ. Do chiếm tỷ trọng đáng kể trong cơ cấu thành phần xây dựng giá thành bất động sản nên tiền sử dụng đất tăng cao.
Có thể thấy, thị trường bất động sản đang tồn tại một số vấn đề về nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai. Một số kiến nghị cho rằng, Nhà nước cần xem xét và tính toán lại tiền sử dụng đất đối với các dự án đã được phê duyệt tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp phản ánh có thời điểm và phương pháp tính chưa hợp lý.
Đồng thời, miễn tiền phạt chậm nộp cho doanh nghiệp nếu có kết luận về việc các dự án nói trên được xác định giá chưa hợp lý. Với các dự án mới, đang hoàn tất thủ tục phê duyệt và chưa đóng tiền sử dụng đất, cơ quan quản lý Nhà nước nên chốt thời điểm và phương pháp tính với doanh nghiệp để doanh nghiệp tính toán được chi phí và hiệu quả của dự án khi làm.
Ngày 26/5/2025, Bộ Tài chính công bố lấy ý kiến về Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 103/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và Nghị định số 104/2024/NĐ-CP ngày 31/7/2024 của Chính phủ quy đinh về Quỹ phát triển đất.
Tuy nhiên, dự thảo vẫn giữ nguyên quy định các trường trường hợp đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hằng năm sang thuê đất trả tiền một lần, điều chỉnh quy hoạch chi tiết… trước ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành (1/8/2024), nhưng chưa quyết định giá đất thì phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất với mức thu là 5,4%/năm tính trên số tiền phải nộp.
Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh cho rằng, quy định nộp tiền sử dụng đất bổ sung là chưa thật thỏa đáng đối với các doanh nghiệp, nhất là trường hợp doanh nghiệp “thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất” để thực hiện dự án đầu tư. Nguyên nhân là do các chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở thương mại không có lỗi trong việc cơ quan nhà nước chưa ban hành quyết định giá đất, phương án giá đất chưa được trình UBND cấp có thẩm quyền.
Ông Châu dẫn chứng, sau nhiều năm chờ đóng tiền sử dụng đất, mới đây, một chủ đầu tư bất động sản tại Thủ Đức đã choáng váng khi nhận được thông báo tiền sử dụng đất của dự án lên tới hơn 300 tỷ đồng. Trong khi đó, vào thời điểm trước đây đơn vị thẩm định giá đã ước tính tiền sử dụng đất chỉ hơn 50 tỷ đồng. Do cần dòng tiền kinh doanh nên chủ đầu tư đã bán một số sản phẩm cho khách hàng với giá thành căn cứ trên tiền đất tạm tính.
Hiện tại, chi phí tiền sử dụng đất này đã tăng tới hơn 5 lần. Điều này khiến chủ đầu tư đau đầu vì nếu tiếp tục bán với giá cũ thì chắc chắn lỗ nặng, còn nếu điều chỉnh tăng giá để đảm bảo lợi nhuận thì giá bán sẽ rất cao và không phù hợp với sức cầu của thị trường.
Tại hội thảo do báo Thanh Niên tổ chức mới đây, rất nhiều doanh nghiệp bất động sản đã bày tỏ nỗi lòng với dự thảo Nghị định 103 áp dụng mức thuế bổ sung 5,4% mỗi năm đối với khoản tiền sử dụng đất chưa nộp.
Nhiều ý kiến cho rằng nếu Nghị định 103 áp dụng mức thuế bổ sung 5,4% mỗi năm đối với khoản tiền sử dụng đất chưa nộp như trong dự thảo có thể khiến doanh nghiệp rơi vào khủng hoảng.
Ông Trần Đức Vinh, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Trần Anh Group cho hay, Nghị định 103 sẽ làm nhiều doanh nghiệp "chết oan" vì nhiều dự án dù đã được giao đất nhưng nhà nước không ra thông báo thuế dẫn đến doanh nghiệp không đóng được. Đến khi được đóng thì vẫn phải nộp phạt 5,4%/năm tính từ lúc giao đất.
Vị này bày tỏ, Trần Anh Group có khả năng bị tính hơn 100 tỷ đồng tiền phạt này cho dự án Hồng Đạt ở tỉnh Long An (nay đã sáp nhập với tỉnh Tây Ninh). Cụ thể, dự án được giao đất từ năm 2018 nhưng đến nay chưa đóng được tiền sử dụng đất. Nếu năm 2025 được đóng, số tiền sử dụng đất dự kiến là khoảng 300 tỉ đồng, số tiền này nhân với 5,4% nhân 7 năm là 114 tỷ đồng.
"Việc nhà nước giao đất nhưng không ra được thông báo cho doanh nghiệp đóng tiền sử dụng đất là do sự tắc trách của cơ quan nhà nước mà bắt doanh nghiệp phải nộp bổ sung là hết sức vô lý. Bởi doanh nghiệp nào cũng muốn đóng số tiền này càng sớm càng tốt", ông Vinh chia sẻ.
Cùng nỗi lòng, ông Cao Minh Hiếu, Phó chủ tịch Hội đồng điều hành Tập đoàn Novaland cho rằng, thuế bổ sung 5,4% mỗi năm đối với khoản tiền sử dụng đất chưa nộp là vấn đề vô cùng nhức nhối.
Theo ông Hiếu, Novaland có 13 dự án được giao đất từ năm 2015, 2016 nhưng đến giờ này vẫn chưa có thông báo từ cơ quan thuế. Mà phải có thông báo thì doanh nghiệp mới đóng tiền sử dụng đất được.
Điển hình, dự án RichStar từ 2016 được Hội đồng thẩm định giá TP.HCM đưa con số 689 tỷ đồng nhưng đến khi trình lên UBND TP.HCM lại vướng rà soát nguồn gốc đất. Tính đến nay gần 10 năm, nếu áp thuế truy thu 5,4% thì Novaland sẽ phải đóng thêm hơn 370 tỷ đồng. Chỉ tính riêng với dự án, đây đã là số tiền "kinh khủng".
Chưa kể, doanh nghiệp chưa đóng tiền sử dụng đất, đồng nghĩa dự án chưa được cấp sổ, ảnh hưởng đến uy tín của doanh nghiệp với khách hàng. Dự án nằm im thì không huy động được vốn, dòng tiền không chạy được.
Tiền sử dụng đất gia tăng do chi phí và thời gian tháo gỡ dự án kéo dài khiến chủ đầu tư gặp khó. (Ảnh minh họa)
Cũng là doanh nghiệp có nhiều dự án bị "tắc" do tiền sử dụng đất, ông Nguyễn Văn Thắng, Phó tổng giám đốc Hưng Thịnh Land bày tỏ, nếu thu tiền đất bổ sung 5,4% hay 3,6% theo dự thảo của Bộ Tài chính là gánh nặng cho doanh nghiệp. Từ đó, doanh nghiệp sẽ đưa chi phí này vào giá thành sản phẩm, ngược với chủ trương của Chính phủ là làm thế nào để người dân tiếp cận được với nhà ở. Quan trọng hơn, việc chậm nộp tiền sử dụng đất của các dự án phần lớn là do vướng về điều kiện khách quan, cơ chế và chính sách.
Theo thống kê, Tập đoàn Hưng Thịnh có đến 20 dự án bị ảnh hưởng nếu quy định trong dự thảo có hiệu lực. Với các dự án này, doanh nghiệp đã được giao đất từ lâu nhưng mới tạm đóng tiền sử dụng đất. Trong quá trình triển khai dự án có thay đổi quy hoạch nên cần phải đóng thêm tiền sử dụng đất bổ sung. Nếu bị thu số tiền bổ sung sẽ rất nhiều, là gánh nặng của doanh nghiệp.
Theo ông Đặng Hồng Anh, Chủ tịch Hội Doanh nhân trẻ Việt Nam, việc chậm nộp không phải do doanh nghiệp chây ì, mà do cơ quan chức năng chưa hoàn tất công tác định giá và tính tiền sử dụng đất. Nếu được thông qua, quy định sẽ tạo tâm lý e ngại cho các nhà đầu tư khi thực hiện những dự án cần diện tích đất lớn, thời gian tính tiền sử dụng đất kéo dài, đi ngược lại nỗ lực cải thiện môi trường kinh doanh, thu hút đầu tư của Chính phủ và đi ngược lại nguyên tắc công bằng và minh bạch trong quản lý.
Theo đó, Chủ tịch Hội doanh nhân trẻ Việt Nam kiến nghị, đối với các trường hợp doanh nghiệp bị ảnh hưởng do việc chậm trễ trong công tác định giá và tính tiền sử dụng đất của cơ quan chức năng, khoản thu bổ sung này cần được bỏ hoàn toàn. Trách nhiệm hành chính cần được quy rõ cho cơ quan có lỗi.
Bên cạnh đó, kiến nghị Chính phủ xem xét ban hành các quy định cụ thể về thời hạn tối đa cho công tác xác định giá đất và tính tiền sử dụng đất. Đồng thời, cần có cơ chế xác định và quy trách nhiệm rõ ràng cho các cơ quan, đơn vị để xảy ra chậm trễ, đảm bảo sự công bằng cho cả Nhà nước và người sử dụng đất.
Cũng bàn về quy định nộp bổ sung tiền sử dụng đất, VARS cho biết, đến nay nhiều doanh nghiệp có dự án lại không thể triển khai do "tắc" tính tiền sử dụng đất. Việc một dự án kéo dài nhiều năm, thậm chí hàng chục năm mới được tính tiền sử dụng đất không chỉ gây ra tình trạng đình trệ mà còn làm tăng chi phí phát sinh cho doanh nghiệp. Bởi trong thời gian chờ định giá, doanh nghiệp vẫn phải gánh chịu chi phí lãi vay, chi phí cơ hội.
Đặc biệt, đối với những dự án được áp dụng tạm tính tiền sử dụng đất trước đây, doanh nghiệp tiếp tục phải đứng trước thách thức rất lớn với khoản phải nộp bổ sung nhiều hơn dự tính ban đầu, dẫn đến nguy cơ thua lỗ. Dẫn chứng là trong thời gian qua, không ít doanh nghiệp không thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính do không lường trước được chi phí tiền sử dụng đất tăng cao.
Theo Chủ tịch VARS Nguyễn Văn Đính, bất cập liên quan đến tiền sử dụng đất không chỉ làm lãng phí tài nguyên đất đai, gây thiệt hại về kinh tế cho cả doanh nghiệp lẫn khách hàng mà còn ảnh hưởng tiêu cực đến cả thị trường bất động sản và nền kinh tế nói chung.
"Chi phí tiền sử dụng đất đang chiếm phần lớn trong giá thành bất động sản. Khi phát sinh chi phí, chủ đầu tư sẽ buộc phải xem xét đến việc điều chỉnh giá bán bất động sản cao hơn.. Nếu giá nhà tiếp tục tăng, e rằng cơ hội tiếp cận nhà ở với phần đông người dân sẽ trở lên khó khăn. Điều này sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy về an sinh xã hội”, ông Đính cho hay.
