Thị trường bất động sản TP.HCM: Hai năm COVID-19 không bằng nửa năm siết tín dụng

Khó hơn thời kì COVID-19

Nhiều doanh nghiệp địa ốc cho rằng, tình hình hiện tại “khó thở” hơn lúc dịch COVID-19 hoành hành. Không có dòng vốn duy trì hoạt động khiến nhiều doanh nghiệp “gãy cánh”.

Đại diện một doanh nghiệp địa ốc phía Nam (dấu tên) cho rằng, nếu dùng một từ để miêu tả về thị trường bất động sản (BĐS) năm 2022 thì từ chính xác nhất là “đột ngột”. Bởi lẽ, đến hiện tại, thị trường BĐS diễn biến ngược lại hầu hết các dự báo đầu năm 2022.

Vị này cho rằng, “cú quay xe” về việc hạn chế tín dụng vào BĐS, lãi suất điều chỉnh tăng nóng liên tục từ đầu tháng 4/2022 khiến thị trường địa ốc điêu đứng. Từ tăng trưởng nóng, thị trường giảm nhiệt nhanh chóng và chuyển sang trạng thái trầm lắng, thanh khoản chậm. Việc thanh tra, kiểm tra trái phiếu doanh nghiệp BĐS dẫn đến nguy cơ mất khả năng chi trả khi đến hạn ảnh hưởng trực tiếp đến nhà đầu tư. Đỉnh điểm nhất là tình trạng khó khăn về dòng tiền diễn ra ở hầu hết các doanh nghiệp BĐS buộc phải cắt giảm nhân sự, giảm chi phí đầu tư tối đa. Việc duy trì hoạt động là cực kì khó khăn với các doanh nghiệp lúc này.

“Thực sự, lúc này doanh nghiệp thấy khó khăn hơn rất nhiều so với thời COVID-19 hoành hành, cách ly xã hội kéo dài. Thời điểm đó, doanh nghiệp vẫn còn dòng tiền để duy trì, gồng bộ máy. Còn hiện tại, không biết lấy gì để gồng. Dự án không bán được, áp lực dòng tiền ngày càng tăng”, đại diện doanh nghiệp này chia sẻ.

Mọi hoạt động giao dịch BĐS gần như "tắt" ở thời điểm này.

Còn nhớ, thời điểm COVID-19 lần tư vào giữa năm 2021 đã khiến nhiều doanh nghiệp địa ốc “điêu đứng” vì cách ly xã hội, không bán được hàng. Thực tế, từ quý 3/2020 đến gần cuối năm 2021, doanh thu của loạt doanh nghiệp BĐS đã sụt giảm mạnh. Nhiều doanh nghiệp thu hẹp quy mô hoạt động hoặc tìm cách xoay sở bằng doanh thu từ các nguồn khác. Tuy nhiên, đến cuối năm 2021, bước sang đầu năm 2022, thị trường BĐS có dấu hiệu sôi động. Nhiều doanh nghiệp như được “sống lại” nhờ tỉ lệ hấp thụ dự án khá tốt.

Theo các doanh nghiệp địa ốc, dù COVID-19 kéo dài hơn 2 năm, nhưng dòng tiền của doanh nghiệp để gồng bộ máy vẫn còn. Nghĩa là, thời điểm đó, doanh nghiệp vẫn tiếp cận nguồn vốn từ trái phiếu, ngân hàng… để duy trì bộ máy.

Thế nhưng, đến hiện tại, khi lãi suất liên tục tăng, trong khi vốn ngân hàng, trái phiếu đều bị siết lại khiến doanh nghiệp “tiến thoái lưỡng nan”, đứng trên bờ vực phá sản. Nhiều công ty địa ốc cắt giảm nhân sự từ 40-70%, điều này không diễn ra trong thời kì COVID-19.

Theo một chuyên gia trong ngành, có lẽ dịch COVID-19 kéo dài cộng hưởng với siết tín dụng đã khiến “sức đề kháng” của doanh nghiệp giảm rõ rệt. Ngay cả những doanh nghiệp lớn cũng “lụi dần” vì thiếu vốn. “Tuy vậy, sức đè của hơn 6 tháng siết tín dụng khủng khiếp hơn nhiều so với thời kì COVID-19”, vị này nhấn mạnh.

Có thể thấy, việc siết tín dụng vào BĐS đã gây tâm lý xáo trộn trên toàn thị trường. Đến hiện tại, gần như thị trường địa ốc rơi vào trạng thái bất động.

“Bất động là từ tôi nghĩ phản ánh đúng và đủ hiện trạng thị trường BĐS thời điểm hiện tại”, ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc R&D DKRA Vietnam nhấn mạnh.

Cụ thể, về nguồn cung và sức cầu thị trường liên tục ghi nhận giảm mạnh bắt đầu từ giữa quý 2/2022. Đến nay, thị trường gần như “ngủ đông” ở một số phân khúc, nhất là BĐS nghỉ dưỡng. Xu hướng giảm chưa có dấu hiệu dừng lại. Theo ông Thắng, nếu tình hình thị trường không có chuyển biến mới, trạng thái “ngủ đông” sẽ lan trên diện rộng hơn.

Hiện các kênh huy động vốn của doanh nghiệp bị tắc nghẽn. Doanh nghiệp BĐS đang đứng trước nguy cơ sống còn.

Cả thị trường trông chờ vào năm 2023?

Theo các chuyên gia, điều doanh nghiệp “chờ” lúc này là động thái tiếp theo của cơ quan quản lý nhà nước trong vấn đề giải tỏa cơn khát vốn hiện nay của thị trường như thế nào.

Theo một doanh nghiệp BĐS, thị trường địa ốc năm 2023 phụ thuộc vào các biến số quan trọng: Đầu tiên phải kể đến chính sách điều hành các kênh dẫn vốn cho thị trường BĐS bao gồm trái phiếu doanh nghiệp, tín dụng ngân hàng hay các quỹ đầu tư tài chính.

“Với nhu cầu phát triển hiện nay của thị trường BĐS nhằm đáp ứng nhu cầu về nhà ở, thương mại dịch vụ, văn phòng cho thuê, cơ sở lưu trú, nghỉ dưỡng hay đất cho thuê nhà xưởng, KCN... cần có đủ nguồn lực về tài chính để đảm bảo sự đầu tư và phát triển phù hợp với yêu cầu thực tế. Nếu không kịp thời điều chỉnh, thị trường BĐS năm 2023 vẫn sẽ tiếp tục gặp khó khăn”, vị này nhấn mạnh.

Kế đến, các quyết sách tháo gỡ các điểm nghẽn cho thị trường BĐS bao gồm điểm nghẽn về pháp lý dự án thông qua việc điều chỉnh luật và các quy định liên quan phải xây dựng lộ trình cụ thể. Việc triển khai thực thi của bộ máy quản lý nhà nước cũng sẽ đóng góp tích cực nhằm khơi thông nguồn lực để phát triển thị trường. Đây là các vấn đề đã tồn đọng quá lâu và kéo dài dẫn đến sụt giảm nguồn cung, gây áp lực lên mặt bằng giá và hiệu quả kinh doanh do thời gian triển khai dự án kéo dài ngoài tầm kiểm soát của doanh nghiệp.

Điều quan trọng không kém đó chính là niềm tin của người dân và NĐT vào chính sách điều hành, quản lý của nhà nước. Niềm tin vào tiềm năng của thị trường phải được quan tâm và củng cố. Nếu không giữ vững điều này tâm lý chung của thị trường sẽ tiếp tục thận trọng và thị trường BĐS sẽ càng khó có cơ hội phục hồi trong ngắn hạn.

Ông Nguyễn Hoàng, chuyên gia BĐS cho rằng, tâm lý của thị trường BĐS hiện nay là chờ đợi. Rất khó để đưa ra nhận định thị trường BĐS 2023 khi có nhiều yếu tố tác động. Nhưng trong 2023 đang có sự chờ đợi Luật Đất đai sửa đổi được thông qua kéo theo các luật khác như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS ... cũng thay đổi theo. Đặc biệt là các cơ chế chính sách của Chính phủ hi vọng sẽ có giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS.