TP.HCM duyệt ranh giới quy hoạch 5 khu TOD dọc tuyến metro số 2
Mới đây, UBND TP.HCM đã phê duyệt ranh giới lập quy hoạch 5 khu TOD với tổng diện tích gần 940 ha quanh các nhà ga tuyến metro số 2 (đoạn Bến Thành - Tham Lương). Theo quyết định, 5 khu vực TOD sẽ được nghiên cứu lập quy hoạch, trải dài từ trung tâm thành phố đến khu vực tây bắc.
Trong đó, khu vực TOD trung tâm quanh ga Bến Thành và Tao Đàn có diện tích khoảng 188,6 ha. Khu vực này bao trùm phần lớn lõi trung tâm hiện hữu của TP.HCM, được giới hạn bởi các tuyến đường Trương Định, Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Nguyễn Trung Trực, Lý Tự Trọng ở phía Bắc; sông Sài Gòn cùng các tuyến Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Bến Vân Đồn, Võ Văn Kiệt và rạch Bến Nghé ở phía Đông.
Phía Tây giáp các tuyến Nguyễn Đình Chiểu, Hồ Bá Kiện, Nguyễn Thị Minh Khai, Lương Hữu Khánh, Bùi Thị Xuân và Nguyễn Trãi. Phía Nam giáp các tuyến Nguyễn Cư Trinh, Cống Quỳnh, Trần Hưng Đạo và Nguyễn Thái Học.
Khu vực TOD số 2 (ga Dân Chủ, Hòa Hưng, Lê Thị Riêng, Phạm Văn Hai, Bảy Hiền) có diện tích hơn 265 ha. Ranh giới phía Bắc giáp đường Hoàng Văn Thụ, đường Xuân Diệu, đường Nguyễn Thái Bình. Phía Đông giáp kênh Nhiêu Lộc, đường Hoàng Sa, đường Trường Sa, đường Bà Huyện Thanh Quan, đường Lý Chính Thắng, đường Điện Biên Phủ.
Phía Tây giáp đường Tô Hiến Thành, đường Hồ Bá Kiện, công viên Lê Thị Riêng, đường Bành Văn Trân, đường Năm Châu. Phía Nam giáp đường Cách Mạng Tháng Tám, đường Hòa Hưng.
Khu vực 3 (ga Nguyễn Hồng Đào) có diện tích khoảng 43,8 ha, có ranh giới phía Bắc giáp đường Cộng Hòa và đường Đồng Xoài; phía Đông giáp đường Trường Chinh, đường Hoàng Hoa Thám, đường Đồng Đen; phía Tây giáp đường Trương Công Định, đường Ấp Bắc; phía Nam giáp đường Bàu Cát.
Khu vực 4 nằm ở phía Tây tuyến metro số 2, kết nối kinh tế - logistics (ga Bà Quẹo, Phạm Văn Bạch, Tây Thạnh) rộng khoảng 149 ha. Khu vực này giáp ô phố chức năng đất ở, đường Trường Chinh, khu vực sân bay Tân Sơn Nhất, đường Phạm Văn Bạch, đường Trần Thái Tông, đường Phan Huy Ích ở phía Đông.
Phía Tây giáp ô phố chức năng đất công nghiệp, đất ở và đường Tây Thạnh, đường CN2, đường D15, đường D10, đường D16, đường D9, đường Chế Lan Viên, đường hẻm 71, đường Lê Trọng Tấn. Phía Nam giáp ô phố chức năng đất ở, đất công trình dịch vụ công cộng và đường Tân Kỳ Tân Quý; còn phía Bắc giáp khu công nghiệp, đường CN5.
Khu vực 5 là khu nhà ga và depot Tham Lương rộng khoảng 293 ha. Phía Đông giáp đường Tân Thới Nhất, đường số 22, đường số 17, ô phố dân cư hiện hữu và kênh Tham Lương; phía Tây giáp kênh 19/5.
Phía Nam giáp đường Lê Trọng Tấn; ô phố chức năng đất hỗn hợp và cây xanh, đất hạ tầng kỹ thuật, đất công trình dịch vụ công cộng và kênh Tham Lương, còn phía Bắc giáp đường Phan Văn Hớn.
UBND TP.HCM cho biết trong quá trình lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, ranh giới các khu vực TOD có thể tiếp tục được rà soát, điều chỉnh để phù hợp với điều kiện thực tế và cơ sở pháp lý của các dự án liên quan.
Nhà nằm trong “vùng tím” quy hoạch nên làm gì?
Sau khi bản đồ được công bố, nhiều chủ nhà phát hiện bất động sản của mình nằm trong vùng nghiên cứu quy hoạch đã bắt đầu lo lắng vì “bỗng dưng” dính quy hoạch.
Dành lời khuyên, ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia bất động sản cho rằng, nếu nhà đang nằm trong "vùng tím" của TOD metro số 2, thì đừng vội bán tháo, cũng đừng vội mừng. Điều cần làm lúc này là xác định bất động sản của mình thuộc nhóm nào.
Theo ông Kiên, giai đoạn này biến động lớn nhất thường không nằm ở quy hoạch, mà nằm ở tâm lý của người sở hữu bất động sản. Hiện nay chưa nên quá bi quan cũng chưa quá kỳ vọng, vì cần phân biệt rõ "ranh giới nghiên cứu quy hoạch" và "quy hoạch chi tiết được phê duyệt". Đây mới là bước xác định phạm vi để nghiên cứu. Thành phố sẽ tiếp tục lập quy hoạch chi tiết nhằm xác định khu vực nào giữ lại, khu vực nào chỉnh trang, khu vực nào cần thu hồi để phục vụ hạ tầng và các công trình công cộng.
Vì vậy, việc nhà nằm trong "vùng tím" không đồng nghĩa sẽ bị giải tỏa. Nếu nhà bạn nằm trong ranh quy hoạch nhưng không bị thay đổi, hạ tầng, khả năng kết nối và giá trị khai thác có thể được cải thiện đáng kể. Đây cũng là lý do nhiều khu vực quanh các nhà ga Metro thường được thị trường quan tâm trong dài hạn.
Ông Kiên cho biết, người sở hữu bất động sản trong vùng quy hoạch nên quan tâm 4 vấn đề.
Thứ nhất, bất động sản nằm trong hay ngoài ranh "vùng tím". Ngoài ranh thì chúc mừng, trong ranh thì sẽ lo lắng vài tháng.
Thứ hai, nếu nằm trong ranh "vùng tím" cũng nên bình tĩnh, đừng bán tháo. Chưa biết là "nguy hay cơ", nhưng việc mất bình tĩnh dễ bị hù ép giá mua rẻ.
Thứ ba, kiểm tra lại khoản vay ngân hàng. Trong giai đoạn chưa rõ quy hoạch, nhiều ngân hàng sẽ có xu hướng quản trị rủi ro chặt hơn, có thể giảm tỷ lệ cho vay hoặc định giá lại tài sản. Điều này đặc biệt cần lưu ý với các khoản vay sắp đáo hạn hoặc có nhu cầu tái cấp tín dụng.
Ví dụ, một căn nhà trước đây được định giá 10 tỷ đồng và cho vay 70% tương đương 7 tỷ đồng. Nếu ngân hàng điều chỉnh giá trị tài sản xuống còn 8 tỷ đồng thì hạn mức vay tối đa chỉ còn khoảng 5,6 tỷ đồng. Phần chênh lệch này có thể tạo áp lực tài chính không nhỏ.
Thứ tư, theo dõi quy hoạch chi tiết trong vài tháng tới. Đây mới là thông tin quyết định giá trị thực của bất động sản. Nếu tài sản không bị thu hồi và được hưởng lợi từ TOD, khả năng tăng giá là hoàn toàn có cơ sở.
Theo ông Kiên, ở góc độ thị trường, TOD là xu hướng phát triển đô thị tất yếu. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, thị trường thường phản ứng mạnh với thông tin quy hoạch, đặc biệt không ít trường hợp chủ nhà vì lo ngại mà muốn bán sớm. Đối với người đang có nhu cầu mua nhà, đây chưa phải thời điểm né toàn bộ khu vực TOD. Điều cần làm là phân loại bất động sản nào có nguy cơ bị điều chỉnh và bất động sản nào chỉ nằm trong vùng hưởng lợi. Hai nhóm này có thể có mức tăng giá hoàn toàn khác nhau trong vài năm tới.
"Theo quan điểm cá nhân, giai đoạn này điều quan trọng nhất không phải là mua hay bán, mà là hiểu chính xác bất động sản của mình đang nằm ở đâu trong quy hoạch, ảnh hưởng ở mức nào và chuẩn bị phương án tài chính phù hợp. Những quyết định liên quan đến mua bán, vay ngân hàng hay đầu tư nên được đưa ra sau khi có thêm dữ liệu từ quy hoạch chi tiết, thay vì dựa trên tâm lý đám đông", ông Kiên nhấn mạnh.
Cũng phân tích về điểm được, không được của những căn nhà nằm trong "vùng tím" quy hoạch TOD metro số 2, ông Lương Ngọc Khánh - người có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực môi giới - đầu tư bất động sản khu Đông TP.HCM cho hay, "dính" quy hoạch TOD lúc này là "trong nguy có cơ, người có bất động sản trong vùng này đừng vội bi quan nhưng cũng phải chuẩn bị tâm lý cho các kịch bản.
Cái được, theo ông Khánh là giá trị bất động sản có khả năng tăng vọt. TOD là xu hướng tất yếu của đô thị hiện đại. Nếu nhà bạn nằm trong ranh quy hoạch nhưng không bị giải tỏa trắng, sau này hạ tầng xung quanh sẽ cực kỳ đồng bộ, đi bộ vài bước ra ga Metro. Giá trị thương mại, cho thuê hay bán lại đều sẽ rất tốt. Chưa kể, những khu sập xệ, hẻm nhỏ sẽ được quy hoạch lại bài bản, không gian sống hiện đại.
Cái lo, bất lợi lớn nhất hiện tại là quyền lợi về đất đai sẽ bị hạn chế. Việc xây mới, sửa chữa lớn, hoàn công hay tách thửa, mua bán sẽ gặp khó khăn và rườm rà hơn rất nhiều.
Đồng thời, nếu bất động sản nằm đúng vị trí quy hoạch làm công viên, bãi xe, hay công trình công cộng của ga... thì sẽ bị thu hồi. Lúc này bài toán đền bù có sát giá thị trường hay không lại là câu chuyện khiến nhiều người "mất ngủ".
Chưa kể, quy hoạch "treo", từ lúc "lập ranh" đến khi thực thi là cả một chặng đường dài. Sống trong cảnh chờ đợi không biết bao giờ làm mới thực sự mệt mỏi.
Theo ông Khánh, trước tên người có nhà trong "vùng tím" quy hoạch cần bình tĩnh, không nên hoảng loạn. Chú ý kỹ từ ngữ trên văn bản, đây mới là "Phê duyệt ranh giới lập quy hoạch". Tức là thành phố mới khoanh một cái vùng rộng lớn (bán kính 500m - 1000m quanh ga) để bắt đầu nghiên cứu làm quy hoạch phân khu chi tiết (1/2000, 1/500). Chưa có quyết định giải tỏa hay thu hồi đất.
Theo đó, tuyệt đối không bán tháo. Đây là giai đoạn nhiễu loạn thông tin, đừng vì hoang mang mà bán tháo tài sản của mình với giá rẻ mạt; chờ quy hoạch chi tiết.
Ngoài ra, người có nhà trong vùng quy hoạch chủ động cập nhật thông tin; theo dõi thật sát các bản vẽ quy hoạch 1/2000, 1/500 sắp tới của địa phương. Đi họp tổ dân phố, phường xã đầy đủ để nắm bắt thông tin chính thống, tránh nghe đồn thổi.
