Nhận diện vướng mắc
Thực tế cho thấy, thời gian qua, thị trường bất động sản tại các thành phố lớn, trong đó có Hà Nội đã có bước phát vượt bậc kể cả về quy mô, chất lượng và giá cả tuy nhiên công tác cải tạo chung cư cũ vẫn ì ạch và “dậm chân tại chỗ”.
Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, nguyên nhân của việc chậm trễ nói trên chủ yếu vẫn là nguyên nhân chủ quan đến từ vai trò, trách nhiệm của các chủ thể tham gia.
Cụ thể, tham gia vào công tác cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội nói riêng và cả nước nói chung hiện nay đang có sự tham gia của 3 chủ thể chính gồm: Nhà nước, người dân là các chủ sở hữu, sử dụng nhà chung cư và doanh nghiệp tham gia cải tạo chung cư.
Nhận định về những “điểm nghẽn” khiến 3 chủ thể nói trên chưa thể có được tiếng nói chung trong việc thực hiện chủ trương cải tạo các nhà chung cư xuống cấp, ông Hà cho rằng từ thực tiễn của công tác này vừa qua cho thấy Hà Nội dường như chưa phân cấp, phân quyền phù hợp, đặc biệt là cho cấp quận, huyện trong công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, các nhiệm vụ từ khâu quy hoạch, phê duyệt dự án, lựa chọn chủ đầu tư vẫn do Thành phố quyết định, cấp quận chỉ thực hiện khâu bồi thường giải phóng mặt bằng.
Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.
Mặt khác, công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ hầu như phụ thuộc vào doanh nghiệp, từ khâu lập quy hoạch chi tiết, điều tra xã hội học, thỏa thuận bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Do đó, một khi doanh nghiệp thấy khó hay không có lợi nhuận thì dự án bị dừng lại, đơn vị khác muốn vào làm tiếp cũng khó. Vai trò của chủ sở hữu đối với phần diện tích sử dụng chung, khuôn viên nhà chung cư chưa bán cho người sử dụng nhà chung cư không rõ.
Một vấn đề nữa là nhà chung cư cũ hiện nay không có Ban quản trị của từng nhà hoặc cụm nhà như các nhà chung cư mới xây vì vậy việc tham gia bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu nhà chung cư cũ trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư vẫn là đơn lẻ, hạn chế và tự phát.
Bên cạnh đó, theo ông Nguyễn Mạnh Hà, hiện nay, tại các khu chung cư cũ đang rất phổ biến tình trạng sau thời gian dài buông lỏng quản đã dẫn tới tính trạng người dân tự ý cơi nới, lấn chiếm đất khuôn viên, không gian chung quanh nhà chung cư cũ rất phổ biến, thậm chí diện tích cơi nới, lấn chiếm lớn hơn cả diện tích căn hộ chung cư, gây nhiều khó khăn cho công tác giải phóng mặt bằng.
“Chính việc còn nhiều nơi người sử dụng nhà chung cư cũ còn đặt nặng quyền lợi của mình mà không thấy được trách nhiệm luật định của người sử dụng nhà ở trong việc đóng góp vào các mục tiêu chung đã đặt doanh nghiệp vào thế khó khi việc thỏa thuận với các chủ sở hữu nhà chung cư thường dẫn đến những tranh cãi không hồi kết”, ông Nguyễn Mạnh Hà nhận định.
Không để doanh nghiệp “tự bơi”
Từ những vấn đề mà thực trạng cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội đang đặt ra hiện nay, theo Phó Chủ tịch Thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Mạnh Hà cần sớm có những cơ chế, chính sách đột phá với mục tiêu cao nhất là tìm được tiếng nói chung cho 3 chủ thể gồm: Nhà nước, người dân sở hữu nhà chung cư cũ và doanh nghiệp.
Theo đó, ông Hà gợi ý một số đề xuất, giải pháp gồm:
Thứ nhất, cần nâng cao vai trò của cấp ủy Đảng, chính quyền địa phương từ Thành phố đến các Quận, Phường, trong công tác cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ là rất quan trọng, đặc biệt là vai trò của các Quận, Phường, đây phải là nơi khởi xướng và đề xuất các chương trình, dự án cải tạo, xây dựng lại khu chung cư cũ. Thực tế cho thấy không cơ quan, doanh nghiệp nào nắm chắc địa bàn, đặc điểm và nguyện vọng của cộng đồng dân cư bằng chính quyền địa phương.
Chung cư cũ nhà A Ngọc Khánh dù đã có kết quả kiểm định từ lâu, cơ quan chức năng cũng đã gắn biển cảnh báo, tuy nhiên một số người dân sở hữu nhà chung cư tại đây vẫn chưa thống nhất được với địa phương và doanh nghiệp chủ đầu tư về phương án đền bù, định cư, tạm cư. Ảnh: Lê Sáng
Nếu cứ phó mặc cho doanh nghiệp thỏa thuận với dân như cách làm trước đây thì rất khó thành công. Có thể nói, nơi nào chính quyền cơ sở quan tâm, chỉ đạo quyết liệt, phối hợp chặt chẽ với nhà đầu tư thì công tác cải tạo, xây dựng lại khu chung cư cũ sẽ thu được kết quả tích cực.
Thứ hai, bên cạnh sự vào cuộc của các cấp chính quyền cơ sở trong việc đồng hành cùng với doanh nghiệp thì việc chọn được doanh nghiệp chủ đầu tư tốt cũng quan trọng không kém.
Theo đó, cần phải có tiêu chí để lựa chọn được các chủ đầu tư có uy tín, đủ năng lực về tài chính, kinh nghiệm để làm chủ đầu tư các dự án cải tạo chung cư cũ. Những dự án cải tạo nằm trong quy hoạch bị khống chế, không tăng về mật độ dân số, bị giới hạn chiều cao, không đủ khả năng cân đối tài chính cho nhà đầu tư, cần phải có sự tháo gỡ đột phá bằng cách gia tăng tỷ lệ văn phòng, trung tâm thương mại, shophouse, khách sạn khu vui chơi có thu phí ... hoặc đền bù cho nhà đầu tư bằng những dự án ưu đãi ở nơi khác.
Thứ ba, cần coi các dự án cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ của Hà Nội là loại dự án Chỉnh trang đô thị và cải tạo chung cư cũ, đây là một loại dự án đặc thù. Phương thức thực hiện từ lập kế hoạch, lập quy hoạch, lựa chọn chủ đầu tư cần được giảm thiểu thủ tục một cách tối đa. Về chính sách bồi thường hỗ trợ tái định cư được thực hiện như đối với các dự án chỉnh trang đô thị, xây dựng hạ tầng kỹ thuật đô thị. Trường hợp không muốn tái định cư tại chỗ thì được ưu tiên mua, thuê nhà ở xã hội.
Thứ tư cần xác định việc tham gia của cộng đồng dân cư, các chủ sử dụng đất, chủ sở hữu các công trình xây dựng trong khu vực cải tạo, xây dựng lại khu chung cư cũ vào quá trình quy hoạch, áp dụng cơ chế, chính sách và triển khai thực hiện có vai trò quan trọng, nếu không muốn nói là quyết định tới thành công của dự án.
Đây là công tác mà chúng ta làm chưa thật sự tốt trong thời gian vừa qua. Do đó, cần có cơ chế đảm bảo công khai, minh bạch để cộng đồng dân cư và từng chủ sử dụng đất, chủ sở hữu các công trình xây dựng trong phạm vi dự án được tham gia với tinh thần trách nhiệm và được hưởng quyền lợi chính đáng của mình trong quá trình cải tạo, xây dựng lại khu chung cư cũ.
