Bài toán lớn đặt ra
Thông tin với MarketTimes, TSKH.KTS. Đào Ngọc Nghiêm, Nguyên Kiến trúc sư Trưởng thành phố Hà Nội hiện đang là Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Việt Nam cho biết về khái niệm, chung cư cũ của Hà Nội bao gồm nhà chung cư riêng lẻ, khu chung cư (khu tập thể) được xây dựng trước năm 1991 (Pháp lệnh nhà ở ban hành).
Về lịch sử hình thành, ngay sau khi hòa bình lập lại (1954), miền Bắc bước vào công cuộc xây dựng lại kinh tế, trong đó việc xây dựng chỗ ở cho cán bộ công nhân viên chức là một trong những nhiệm vụ trọng tâm.
Từ năm 1958, Hà Nội đã nghiên cứu và xây dựng các khu chung cư thấp tầng (1-3 tầng). Đến giai đoạn 1960-1970, thành phố đã hình thành các khu chung cư có căn hộ ở và khu phụ chung được phân phối cho cán bộ viên chức như các khu Nguyễn Công Trứ, Kim Liên, Tân Mai, Mai Hương, Văn Chương, Lương Yên,…
Trong những năm 1970, bắt đầu xuất hiện khái niệm “căn hộ độc lập” bao gồm nhiều phòng với các chức năng như bếp, vệ sinh, ngủ,… và các khu chung cư cũng được xây dựng cao từ 4-5 tầng như Trung Tự, Thành Công, Bách Khoa,…
Từ những năm 1980, các khu chung cư được xây dựng theo các đơn nguyên, phần lớn với kết cấu lắp ghép.
Đến năm 1991, khi có Pháp lệnh nhà ở, Nhà nước bắt đầu từng bước hạn chế bao cấp xây dựng nhà ở. Từ năm 1993, Nhà nước chuyển quỹ nhà ở sang phương thức kinh doanh và bán nhà ở cho những người đang thuê nhà.
Do đó, các khu chung cư đã hình thành đa sở hữu và đa dạng về quản lý cho đến nay.
Theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, thành phố hiện có hiện có 1.579 chung cư cũ (2 - 5 tầng), tập trung trong 76 khu với 1.300 nhà còn là nhà riêng lẻ. Trong đó 4 quận nội thành có tới gần 1.000 nhà chung cư.
TSKH.KTS. Đào Ngọc Nghiêm
Theo TSKH. Đào Ngọc Nghiêm, không phải đến những năm 2000 mới được đặt ra mà việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ đã được thành phố Hà Nội nhắc đến từ rất sớm.
Cụ thể, từ những năm 1990, Hà Nội đã có kế hoạch và thực hiện cải tạo, chống lún tại các nhà A8 Nghĩa Đô, B7 Thành Công, B2 Văn Chương,…
Từ những năm 1995, Hà Nội cũng đã có quy hoạch xây dựng lại một số khu chung cư như Kim Liên, Mai Hương, Trung Tự, Văn Chương,.. khi đó, một số doanh nghiệp đã được giao lập quy hoạch, lập dự án nhưng sau đó phần đa đều chậm tiến độ, thậm chí “vỡ kế hoạch”.
Sau nhiều Nghị quyết, Kế hoạch, đến khi có Luật Thủ đô (hiệu lực từ 1/7/2013) thì công tác cải tạo chung cư cũ tiếp tục được xem là nhiệm vụ trọng tâm, được ưu tiên.
Tuy nhiên, dù đã có chủ trương cải tạo chung cư cũ từ lâu song do nhiều vướng mắc nên đến nay mới chỉ cải tạo được khoảng 1%.
Từ thực tiễn trên, TSKH. Đào Ngọc Nghiêm nhận định, công tác cải tạo chung cư tại Hà Nội đang gặp phải một số vướng mắc, tồn tại, khó khăn chính gồm.
Thứ nhất, phần lớn các khu chung cư cũ tập trung ở nội đô, trung tâm thành phố, nơi có mật độ dân số cao cần giảm tải áp lực về hạ tầng, giảm dân số, cần diện mạo đô thị mới hài hòa phát triển với bảo tồn. Tồn tại này không chỉ do phát triển tự nhiên mà còn là lịch sử để lại từ cơ chế, chính sách.
Thứ hai, cơ chế bồi thường, giải phóng mặt bằng chưa thỏa đáng và bản thân người dân cũng chưa nhận thức đầy đủ quyền và trách nhiệm của mình.
Thứ ba, trình tự triển khai các dự án cải tạo khu chung cư cũ còn khá phức tạp, có nhiều điều chỉnh và chưa xác định rõ yêu cầu đặc thù.
Thứ tư, hiện chưa xác định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư với xã hội cũng như chưa có cơ chế tạo điều kiện trong đầu tư xây dựng, cải tạo chung cư cũ cho doanh nghiệp.
Hiện trạng xuống cấp tại nhà chung cư E6 Thành Công. Ảnh: Lê Sáng
Cần giải pháp đồng bộ
Theo TSKH. Đào Ngọc Nghiêm, từ thực trạng sau cả 2 thập kỷ mà Hà Nội mới chỉ cải tạo được khoảng 1% nhà chung cư cũ đang đặt ra bài toán cần có cơ chế chính sách đặc thù cho Thủ đô để tạo ra sự hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và chủ đầu tư, trong đó tiếp cận ở góc độ quy hoạch cần có sự tập trung vào một số điểm như gồm.
Thứ nhất, quy hoạch cải tạo, tái thiết chung cư cũ cần phải được lập quy hoạch cho toàn khu, xác định rõ phạm vi nghiên cứu và phạm vi lập quy hoạch.
Thứ hai, quy hoạch cải tạo khu chung cư cũ phải tuân thủ quy hoạch của Thành phố (quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch ngành, với các tiêu chí chính là: Dân số, không gian và hệ số sử dụng đất), cấu trúc khu chung cư sau cải tạo không nhất thiết phải là mô hình đơn vị ở phổ biến mà có thể là khu đô thị đa chức năng. Việc điều chỉnh quy hoạch cần xem xét vị trí đặc thù.
Thứ ba, thành phố cần tổ chức xây dựng nhiệm vụ thiết kế, lấy ý kiến cộng đồng, tổ chức thẩm định và phê duyệt nhiệm vụ thiết kế. Để có nhiệm vụ thiết kế phù hợp cần phân loại các khu chung cư hiện nay, căn cứ diện tích, vị trí, lợi thế, quy mô dân số để xác định các chỉ tiêu kỹ thuật đặc thù.
Thứ tư, Hà Nội có thể xem xét xã hội hoá việc lập quy hoạch chi tiết và dự án thông qua lựa chọn chủ đầu tư hoặc đấu thầu. Thí điểm mô hình "doanh nghiệp cộng đồng" với sự tham gia của Nhà nước và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp về xây dựng.
Thứ năm, các đồ án quy hoạch chi tiết đã lập cần công bố công khai, lấy ý kiến của cộng đồng dân cư khu vực quy hoạch và ý kiến rộng rãi của các cơ quan, đơn vị tổ chức. Từ đó thẩm định phê duyệt có tính đến cân đối, hài hoà lợi ích của nhà đầu tư, Nhà nước và cộng đồng không chỉ trong khu vực lập quy hoạch mà có thể cân đối trong phạm vi toàn thành phố.
Thứ sáu, từ những quy hoạch chi tiết được phê duyệt cần xây dựng kế hoạch triển khai thực hiện với xây dựng ưu tiên các ngôi nhà xuống cấp nguy hiểm, đồng thời ban hành quy định về phân công, phân công quản lý và trách nhiệm (nên hình thành đơn vị quản lý chuyên trách về cải tạo chung cư).
