Thị trường bất động sản từ đầu năm tới nay trải qua nhiều thăng trầm. Còn nhớ, hồi đầu năm 2022, thị trường bất động sản ở vẫn nóng sốt cục bộ. Tuy nhiên, chỉ đến đầu quý 2, những biến động như kiểm soát tín dụng bất động sản, trái phiếu, xung đột địa chính trị,... khiến thị trường nhanh chóng đảo chiều và rơi vào trầm lắng. Theo đó, không chỉ những nhà đầu tư cá nhân mà cả các doanh nghiệp bất động sản cũng không kịp “trở tay”.
Ông Đỗ Quý Duy, nhà sáng lập Câu lạc bộ bất động sản NAC cho rằng, nguyên nhân chính tạo ra những khó khăn hiện nay là thị trường vốn gặp nhiều thay đổi suốt từ đầu năm đến nay khiến các doanh nghiệp không lường trước được.
“Trong bối cảnh kinh tế vĩ mô toàn cầu đang có sự thay đổi thì Việt Nam cũng chỉ là một người chơi trong bối cảnh chung thị trường đó”, ông Duy khẳng định.
Theo ông Duy, thị trường vốn bị giảm room, phát hành trái phiếu cũng có sự thanh tra kiểm soát chặt chẽ. Hiện tại, nguồn vốn luân chuyển của thị trường bất động sản đến từ khả năng bán hàng của doanh nghiệp cũng không có nhiều, chủ yếu đến từ khả năng tích lũy.
Ông Duy cho rằng, đến nay, lượng khách hàng ít hơn, buộc chủ đầu tư phải có chính sách khuyến mại, chiết khấu để thu hút khách hàng. Bên cạnh đó, lãi suất tiền gửi ngân hàng liên tục tăng từ 2-3%, lựa chọn của người có tiền bây giờ, nếu không mua bất động sản, là gửi ngân hàng để có lợi nhuận ổn định.
“Hiện nay, lãi suất tiền gửi đã tăng cao. Nếu như trước đây lãi suất tiết kiệm dao động từ 5-7%, thì nay đã tăng lên mức 9-10%. So với việc đầu tư bất động sản rủi ro trong ngắn hạn, việc lựa chọn một phương án an toàn với biên độ lợi nhuận hợp lý, nhiều nhà đầu tư có tiềm lực tài chính sẽ lựa chọn phương án an toàn thời điểm này”, ông Duy nhận định.
Thị trường vốn bị ảnh hưởng, với những thay đổi diễn ra nhanh chóng khiến doanh nghiệp trở tay không kịp. “Có thể nói, thị trường trong năm 2021 và 2022 được gói gọn trong hai từ biến động mạnh. Năm 2021, khi lượng tín dụng của ngân hàng dồi dào, thị trường xảy ra hiện tượng người người đầu tư, nhà nhà đầu tư. Câu chuyện này tiếp tục diễn ra đầu năm 2022”, ông Duy nói.
Nhà sáng lập NAC cho rằng, trong bối cảnh nhiều nhà đầu tư lạc quan về thị trường của năm 2021 là đầu tư ở đầu cũng thắng, lợi nhuận cao, vốn lại rẻ, ắt sẽ sinh ra tâm lý lạc quan quá đà, dẫn đến chủ quan trong đánh giá phân tích. Khi thị trường gặp khó khăn về vốn thì những nhà đầu tư không chuyên, đầu tư cảm tính, thiếu kế hoạch dự phòng lâm vào tình cảnh khó khăn.
“Lãi suất tăng cao, lượng quan tâm bất động sản giảm mạnh, bán ở giá cũ không có người mua buộc phải giảm giá từ 15-20%, tối đa là 25%, khiến lợi nhuận giảm xuống. Do đó, thời gian tới, những ai vay vốn quá đà, không có tiền trả lãi, buộc phải bán bất động sản giá rẻ để có dòng tiền trả nợ”, ông Duy nhận định.
Vị này cho rằng, ngày càng nhiều hiện tượng này xuất hiện, giá càng khác nhau, người mua càng lưỡng lự trước những quyết định mua hàng bởi không biết liệu đã mua được giá tốt nhất hay chưa. Từ đó sinh ra tâm lý chờ đợi để thị trường có những xu hướng cụ thể.
Với những người muốn tham gia thị trường hiện tại, ông Duy cho rằng, sự thay đổi lớn nhất có lẽ là cấu trúc vốn. Bối cảnh hiện nay đòi hỏi nhà đầu tư cần có sự điều chỉnh các giỏ tài sản, qua đó có thể mang lại dòng tiền để hỗ trợ việc luân chuyển tài sản cũng như thanh khoản hàng hoá.
Với thị trường cũ, cấu trúc vay có thể từ 50-70% giá trị tài sản. Tuy nhiên với tình hình biến động hiện nay, ở dưới mức 35% sẽ đảm bảo cho nhà đầu tư có sự an toàn bền vững hơn trước những biến động có thể xảy ra trong tương lai.
“Nếu là nhà đầu tư không chuyên thì nên tăng cường khả năng học hỏi. Đó là điều kiện tiên quyết để kiếm được tiền từ bất cứ thị trường nào, không riêng gì bất động sản. Việc tăng cường khả năng hiểu biết thị trường đến từ môi trường mà họ hoạt động, phải là nhà đầu tư thực tế, người phân tích thật, bỏ tiền thật và có lo lắng thật. Theo đó, nên lựa chọn môi trường đội nhóm để tiếp cận thông tin, tiếp cận với đồng đội có kinh nghiệm”, vị này nói.
