Nghịch lý trên thị trường chung cư, giá giảm nhưng người mua không mặn mà

Giá giảm nhưng người mua chần chừ

Còn nhớ chỉ cách đây 1 năm, giá chung cư Hà Nội liên tục tăng mạnh, người mua nhà đua nhau xuống tiền. Thậm chí, khi ấy nhiều người muốn sở hữu chung cư mới mở bán phải chấp nhận trả chênh hàng trăm triệu đồng để có xuất mua.

Trái ngược với khi đó, hiện nay giá chung cư Hà Nội đã chững lại, một số nơi điều chỉnh giảm nhưng người mua vẫn không mấy mặn mà. Thậm chí, chỉ so với cuối năm ngoái có những căn giá đã thấp hơn cả tỷ đồng nhưng người mua vẫn chờ giảm thêm.

Anh Nguyễn Văn Hà (Từ Liêm, Hà Nội) cho biết, mới đây môi giới liên hệ giới thiệu với anh 1 tòa chung cư ở Tây Hà Nội sẽ được bàn giao vào cuối năm nay đang có rất nhiều căn giảm giá mạnh. Sau khi đi xem và khảo sát kỹ lưỡng, anh nhận thấy mức giá đã giảm khoảng 1 tỷ đồng mỗi căn so với thời điểm đầu năm nay.

Anh cho biết, một căn chung cư có diện tích 54m2, thiết kế 2 phòng ngủ, cuối năm ngoái được chào bán với giá gần 5 tỷ đồng. Đến nay, căn chung cư này được chào bán khoảng 3,7 tỷ đồng, có thương lượng. Môi giới còn cho biết thêm, do cuối năm nay bàn giao, chủ nhà đang ôm nhiều căn nên cần cơ cấu bớt.

“Mức lãi suất hiện vẫn đang ở ngưỡng cao, tôi cho rằng giá đến cuối năm có thể giảm thêm. Do đó, gia đình tôi vẫn tiếp tục tìm nhà và chờ đợi thêm diễn biến thị trường”, anh nói.

Anh Trường Giang - chủ sàn môi giới bất động sản Hồng Phát tại Hà Nội, xác nhận từ đầu năm nay thanh khoản chung cư đã chững, người đi xem cũng ít hơn nhiều so với năm trước. Theo anh, trong giai đoạn 2024-2025, hầu hết người mua chung cư mới đều phải trả chênh ít nhất từ 50 triệu đồng đến hàng trăm triệu đồng. Thậm chí có những căn phải chênh 1 tỷ đồng. Khi ấy, có những ngày văn phòng của anh chốt giao dịch 10 căn chung cư rất dễ dàng.

Theo Bộ Xây dựng, vào cuối quý II/2026, thanh khoản thị trường tiếp tục xu hướng giảm, tỷ lệ hấp thụ thấp, gây áp lực lên dòng tiền và tồn kho của doanh nghiệp.

Trong thời gian tới, cần tiếp tục hoàn thiện thể chế, đẩy nhanh tháo gỡ vướng mắc pháp lý, cải thiện khả năng tiếp cận nguồn vốn và phát triển cơ cấu sản phẩm phù hợp với nhu cầu của thị trường nhằm bảo đảm thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững.

Theo số liệu báo cáo của Bộ, quý vừa qua trên địa bàn cả nước có khoảng trên 100.005 giao dịch bất động sản thành công. Đáng chú ý, con số này chỉ bằng 71,5% so với quý I/2026 và bằng 63,7% so với cùng kỳ năm 2025.

Cụ thể, lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ có 26.567 giao dịch thành công, bằng 86,1% so với quý I/2026 và bằng 77,1% so với cùng kỳ năm 2025. Lượng giao dịch đất nền có 73.438 giao dịch thành công, bằng 67,4% so với quý I/2026 và bằng 59,9% so với cùng kỳ.

Người mua sợ chọn sai

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch VARS cho biết, hành vi của nhà đầu tư đã có sự thay đổi rõ rệt khi không còn chạy theo tâm lý đám đông, mà chuyển sang trạng thái thận trọng hơn, ưu tiên các yếu tố an toàn như pháp lý minh bạch, khả năng khai thác dòng tiền và giá trị sử dụng thực.

Theo chuyên gia, nếu như trước đây tâm lý FOMO từng chi phối mạnh mẽ các quyết định đầu tư, thì hiện nay, nhà đầu tư đã chuyển sang trạng thái "sợ chọn sai", phản ánh sự thay đổi căn bản trong cách tiếp cận thị trường.

Nguyên nhân dẫn tới việc này do mặt bằng lãi suất có phần tăng trong thời gian qua. Theo dữ liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), lãi suất vay mua nhà phổ biến ở mức 13–15%/năm, trong khi lãi suất cố định ban đầu cũng quanh 9–10%/năm. Chi phí vốn tăng khiến việc sử dụng đòn bẩy tài chính trở nên rủi ro hơn, buộc nhà đầu tư phải tính toán kỹ lưỡng thay vì "xuống tiền nhanh".

Theo bà Lê Thị Huyền Trang - Tổng giám đốc JLL Việt Nam, nguyên nhân chính khiến thị trường giảm nhiệt là áp lực lãi suất. Lãi suất vay mua bất động sản hiện phổ biến 9–11%/năm trong 6–12 tháng đầu, khiến người mua phụ thuộc vốn vay gặp khó khăn. Rủi ro lãi suất thả nổi sau ưu đãi cũng khiến nhiều người trì hoãn quyết định xuống tiền.

Bên cạnh đó, lạm phát cơ bản tăng hơn 3,6% làm chi phí đầu vào của chủ đầu tư tăng, trong khi sức mua suy yếu. “Bối cảnh vĩ mô hiện tại cùng nền giá cao sẽ khiến nhóm nhà đầu tư lướt sóng dần vắng bóng”, bà Trang nhận định.

Các chuyên gia cho rằng giá căn hộ sơ cấp khó giảm sâu do chi phí đất, vật liệu và tài chính vẫn ở mức cao. Tuy nhiên, thị trường đang dần nghiêng về phía người mua, buộc chủ đầu tư phải tăng cạnh tranh về giá và chính sách bán hàng.