Nắn dòng tiền vào kinh tế 2026

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tính đến ngày 24/12/2025, dư nợ tín dụng toàn hệ thống đạt khoảng 18,4 triệu tỷ đồng, tăng 17,87% so với đầu năm, dự báo cả năm có thể lên 19%, là mức cao nhất nhiều năm. Tín dụng tăng cao cũng đẩy tỷ lệ tín dụng trên GDP của Việt Nam lên 146% - mức cao nhất trong nhóm các nước thu nhập trung bình thấp.

Một câu hỏi được nhiều người quan tâm là dòng tiền này đã và đang “chảy” vào những đâu?

Số liệu đến cuối tháng 10/2025 cho thấy, ngành bán buôn, bán lẻ đang có quy mô dư nợ lớn nhất toàn hệ thống - chiếm 22,24%; ngành nông, lâm, thủy sản chiếm 6,15% tổng dư nợ nền kinh tế; ngành công nghiệp chế biến, chế tạo chiếm 12,39%; ngành xây dựng chiếm 7,47% (trong đó có các dự án đầu tư cơ sở hạ tầng là ngành đang được Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo đẩy mạnh đầu tư)…

Tuy nhiên, bên cạnh tín dụng chảy vào các lĩnh vực sản xuất, giới phân tích bày tỏ lo ngại về tỷ trọng tín dụng bất động sản trong tổng dư nợ tín dụng vẫn tiếp tục tăng, thậm chí đà tăng còn nhanh hơn mức tăng chung của toàn hệ thống.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tín dụng bất động sản năm 2025 đã tăng từ hơn 1,56 triệu tỷ đồng trong quý I, lên khoảng 2 triệu tỷ đồng vào quý IV/2025, tương đương mức tăng gần 28% trong 1 năm. Trong đó, dư nợ tín dụng với các dự án đầu tư khu đô thị và nhà ở tăng từ 481.017 tỷ trong quý I lên 628.654 tỷ đồng vào quý IV/2025; dư nợ vay với đầu tư, kinh doanh bất động sản cũng tăng từ 506.444 tỷ lên 673.424 tỷ đồng.

Tại một diễn đàn diễn ra cuối tháng 12/2025, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng đánh giá: “Tín dụng bất động sản năm vừa qua tăng nhanh, nhất là cho vay chủ đầu tư. Ngành ngân hàng cần phải phanh lại để tránh thị trường phát triển quá nóng, dẫn đến rủi ro tương tự như trong quá khứ”.

Thời gian qua, các cơ quan quản lý cũng đã có những cảnh báo về rủi ro tập trung vốn, nhưng thực tế bất động sản vẫn là lĩnh vực "đầu kéo" giúp nhiều ngân hàng hoàn thành chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng.

Nhìn lại kết quả kinh doanh năm 2025 của một số ngân hàng thương mại cổ phần lớn, có thể thấy bất động sản đang là lĩnh vực đóng vai trò dẫn dắt về tăng trưởng tín dụng.

Techcombank (TCB) và VPBank (VPB) là hai nhà băng dư nợ cho vay bất động sản lớn nhất ngành. Trong đó, tín dụng bất động sản của VPBank tại ngày 31/12/2025 tiếp tục tăng nhẹ so với cuối quý III/2025, lên 207.428 tỷ đồng, chiếm gần 22% tổng dư nợ cho vay khách hàng, tăng 11,1% so với cuối năm 2024 và chính thức vượt Techcombank trở thành ngân hàng có dư nợ tín dụng bất động sản lớn nhất hệ thống.

Đến cuối năm 2025, dư nợ cho vay bất động sản của Techcombank đã giảm gần 13% so với cuối quý III song vẫn đang ở mức trên 207.026 tỷ đồng, tăng 10,7% so với đầu năm.

SHB (SHB) cũng đẩy mạnh cho vay bất động sản với dư nợ lên tới 204.706 tỷ đồng, chiếm 33,3% tổng dư nợ, tăng 11,3% so với cuối quý III và tăng 60,5% so với đầu năm. Tương tự, MB (MBB), TPBank (TPB), MSB (MSB) và BVBank (BVB) cùng tăng mạnh khoản cho vay vào bất động sản với dư nợ lần lượt là 121.189 tỷ đồng (tăng 88,9% so với đầu năm), 32.255 tỷ đồng (tăng 51%), 28.522 tỷ đồng (tăng 66,3%) và 23.088 tỷ đồng (tăng 102,4%). Đặc biệt, VIB (VIB) còn ghi nhận mức tăng trưởng cho vay bất động sản tới 270,2% so với đầu năm, lên 28.522 tỷ đồng.

Đại diện các ngân hàng khẳng định, việc đẩy mạnh cho vay bất động sản không phải là sự "né tránh" rủi ro mà là tập trung vào nhu cầu thực, đặc biệt là phân khúc nhà ở, khi các vướng mắc pháp lý của nhiều dự án đã bắt đầu được tháo gỡ.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, tín dụng bất động sản chiếm gần 24% tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế là tỷ lệ đáng lo ngại. Tín dụng bất động sản luôn là lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro với hoạt động cấp vốn của ngành ngân hàng bởi phụ thuộc vào diễn biến khó đoán định của thị trường nhà đất. Ngân hàng có thể gặp rủi ro về thanh khoản khi 80% vốn huy động là ngắn hạn nhưng 50% lại cho vay trung và dài hạn, trong đó có một phần không nhỏ chảy vào các dự án bất động sản.

TS. Nguyễn Trí Hiếu, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển thị trường Tài chính - Bất động sản toàn cầu, cảnh báo thị trường nhà ở đang có dấu hiệu "bong bóng" khi tín dụng vào bất động sản liên tục tăng nóng. “Cần siết tín dụng cho vay bất động sản để giảm tỷ lệ trong tổng dư nợ xuống dưới 20%. Cùng với đó, NHNN cần hỗ trợ các nhà băng để giảm lãi suất cho vay, hỗ trợ doanh nghiệp, người dân tiếp cận vốn, góp phần phục hồi kinh tế”, ông Hiếu kiến nghị.

Ông Trần Ngọc Báu, CEO WiGroup cũng cho rằng muốn tín dụng dịch chuyển từ lĩnh vực bất động sản hay các lĩnh vực mang tính chất đầu cơ sang các kênh sản xuất thì bản thân lĩnh vực phải phát triển tốt hơn, từ đó mới có nhu cầu vốn mạnh hơn. Để ngành sản xuất tốt hơn, xuất khẩu phải tốt hơn hoặc là tiêu dùng nội địa phải tốt hơn. Muốn vậy, Chính phủ cần có chính sách kích cầu tiêu dùng nội địa và hỗ trợ cho các doanh nghiệp xuất khẩu.

“Hiện tại tăng trưởng xuất khẩu cao nhưng chủ yếu đến từ khu vực FDI, còn xuất khẩu trong nước tăng trưởng âm. Nếu doanh nghiệp trong nước vừa chịu áp lực nhu cầu trong nước yếu, vừa chịu áp lực xuất khẩu âm, sẽ khó mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh. Khi doanh nghiệp không mở rộng sẽ không có nhu cầu vay vốn. Trong khi, ngân hàng để tăng trưởng tín dụng, phải đẩy mạnh vào kênh dễ cho vay nhất và có khả năng hấp dụng được nguồn vốn. Do đó, để cấu trúc tín dụng cân bằng hơn phải khơi thông được đầu ra cho sản xuất và thương mại”, ông Báu nhìn nhận.

Trong báo cáo về triển vọng kinh tế vĩ mô năm 2026, các chuyên gia của Chứng khoán SHS đề xuất kịch bản tích cực là cần công bố lộ trình trong 3 - 5 năm để đưa tỷ trọng tín dụng bất động sản về mức an toàn hơn, chẳng hạn mỗi năm giảm 1% - 2%, đồng thời khuyến khích dòng vốn chảy sang lĩnh vực sản xuất và dịch vụ, đặc biệt là khoa học công nghệ. Việc định hướng tín dụng vào công nghệ cao và đổi mới sáng tạo sẽ giúp nâng năng suất của nền kinh tế, tạo nền tảng cho tăng trưởng dài hạn.

Bên cạnh đó, để dòng vốn thực sự vận hành, không thể chỉ dựa vào tín dụng ngân hàng truyền thống. Cần phát triển mạnh hơn các kênh vốn cổ phần, vốn mạo hiểm, quỹ đầu tư và cơ chế bảo lãnh rủi ro, qua đó chia sẻ rủi ro với ngân hàng và cho phép vốn dám đi vào những dự án công nghệ mới, vốn nhiều rủi ro nhưng cũng giàu tiềm năng.

Trong văn bản gửi các tổ chức tín dụng (TCTD) về việc kiểm soát tăng trưởng tín dụng năm 2026, NHNN đã đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng khoảng 15%, đồng thời giao chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng của TCTD và yêu cầu các TCTD kiểm soát tăng trưởng tín dụng không vượt quá hạn mức trong suốt cả năm 2026.

Đáng chú ý, NHNN yêu cầu TCTD kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản so với cuối năm 2025 không vượt quá tốc độ tăng trưởng chung so với cuối năm 2025 của chính tổ chức đó.

Việc kiểm soát tăng trưởng tín dụng bất động sản theo tốc độ tăng trưởng chung của từng TCTD cho thấy định hướng điều hành của NHNN không phải “siết đồng loạt”, mà là hạn chế tình trạng dồn vốn lệch pha vào một lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, trong bối cảnh dư nợ bất động sản đã chiếm tỷ trọng lớn tại nhiều ngân hàng.

Thời gian qua, NHNN cũng đang quyết liệt định hướng tín dụng vào các khu vực sản xuất và động lực tăng trưởng mới. Một trong những dấu ấn đậm nét của năm 2025 là việc ban hành hướng dẫn triển khai Chương trình tín dụng 500.000 tỷ đồng dành cho hạ tầng điện, giao thông và công nghệ chiến lược. Với mức lãi suất ưu đãi thấp hơn từ 1-1,5% so với bình quân, đây là nguồn lực quan trọng để hiện thực hóa các dự án trọng điểm quốc gia.

Trong lĩnh vực nông nghiệp, Chương trình tín dụng nông, lâm, thủy sản đã được nâng quy mô lên mức 185.000 tỷ đồng. Đến cuối tháng 11/2025, doanh số giải ngân đã đạt 168.000 tỷ đồng, hỗ trợ cho hơn 52.000 khách hàng. Đáng chú ý, phân khúc doanh nghiệp ứng dụng công nghệ cao và công nghiệp hỗ trợ ghi nhận tốc độ tăng trưởng tín dụng bứt phá, lần lượt đạt 30,36% và 27,46%, vượt xa mức tăng trưởng chung của toàn ngành.

Đối với lĩnh vực nhà ở xã hội, từ tháng 10/2025, mức lãi suất cho vay ưu đãi để mua, thuê mua nhà ở xã hội tại Ngân hàng Chính sách xã hội đã được điều chỉnh giảm còn 5,4%/năm, thay vì 6,6%/năm như trước đây. Đến ngày 30/11/2025, các ngân hàng đã cam kết cho vay mua nhà ở xã hội hơn 14.300 tỷ đồng, doanh số giải ngân của chương trình đạt 6.228 tỷ đồng, gấp đôi cùng kỳ năm 2024, minh chứng cho nỗ lực đưa vốn đến đúng đối tượng yếu thế.

Cùng với nỗ lực của các cơ quan quản lý, các ngân hàng lớn cũng có những điều chỉnh cơ cấu tín dụng theo hướng hợp lý hơn, ưu tiến các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, các lĩnh vực ưu tiên, các động lực tăng trưởng của nền kinh tế.

Techcombank - ngân hàng đang có dư nợ cho vay bất động sản lớn nhất ngành - đang có kế hoạch sẽ đưa mảng cho vay bất động sản về chiếm khoảng 22% tổng mức cho vay trong 5 năm tới. Đồng thời, ngân hàng cũng đặt ra mục tiêu cân đối tỷ trọng cho vay giữa khối bán lẻ và doanh nghiệp ở mức khoảng 50-55% tổng danh mục tín dụng.

Việc giảm tỷ trọng cho vay bất động sản xuống mức an toàn và đẩy mạnh vốn vào các ngành sản xuất, công nghệ chiến lược sẽ tạo nên một cấu trúc tài chính cân bằng hơn, giảm thiểu rủi ro hệ thống, đảm bảo có thể đạt được mục tiêu tăng trưởng cao đi kèm với ổn định vĩ mô và phát triển bền vững.