Nhận định được Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA) nêu trong văn bản ngày 6/11 gửi Thủ tướng Chính phủ về việc “Kiến nghị một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, người mua nhà, nhà đầu tư để thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững”.
Hiệp hội nhận thấy, hiện nay thị trường bất động sản đang rất khó khăn và đứng trước khả năng có thể rơi vào suy thoái và có một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản cũng đang rất khó khăn, đặc biệt là rủi ro bị sụt giảm sâu thanh khoản, thậm chí có thể bị mất thanh khoản, thể hiện qua việc một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản phải thực hiện các biện pháp “đau đớn” để tồn tại trước mắt.
Cụ thể, một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản đang thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh như dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng một số dự án; dừng triển khai các dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn; dừng IPO, mà điều này sẽ tác động đến sự phục hồi và tăng trưởng của nền kinh tế, trực tiếp làm giảm nguồn thu ngân sách nhà nước.
Một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản phải tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động, thậm chí có tập đoàn giảm đến 50% lực lượng lao động tác động đến vấn đề an sinh xã hội, hoặc phải giảm lương tác động đến cuộc sống người lao động.
Do tắc nguồn vốn tín dụng, tắc nguồn vốn trái phiếu, tắc cả nguồn vốn huy động từ khách hàng, nên một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản đói vốn nên phải vay vốn ngoài xã hội với lãi suất rất cao, đầy rủi ro, hoặc phải bán bớt tài sản, dự án hoặc bán sản phẩm bất động sản, nhà ở với chiết khấu sâu (thậm chí đến 40% giá hợp đồng) tạo cơ hội cho khách hàng mua với giá rẻ, nhưng có rủi ro do là sản phẩm hình thành trong tương lai.
Bên cạnh đó, việc bán dự án với giá hời có thể tạo lợi thế cho các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, trong đó có nhà đầu tư nước ngoài có cơ hội thôn tính có thể làm mất đi lợi thế của doanh nghiệp nội địa đang thống lĩnh thị trường bất động sản hiện nay.
Khác biệt với cuộc khủng hoảng trước
HOREA nêu, tình thế khó khăn hiện nay của thị trường bất động sản có một số điểm tương đồng, nhưng cũng có điểm khác biệt so với thời điểm “tiền khủng hoảng” đã dẫn đến thị trường bất động sản bị “khủng hoảng đóng băng” trong giai đoạn 2008 - 2013 (trừ khoảng thời gian phục hồi ngắn ngủi từ cuối năm 2009 - 2010).
Cụ thể, năm 2023, có nguy cơ xảy ra lạm phát, suy thoái kinh tế, đứt gãy chuỗi cung ứng toàn cầu, mà nếu xảy ra sẽ tác động rất lớn đến nền kinh tế và thị trường bất động sản nước ta. Ba quý đầu năm 2022 thị trường bất động sản cũng bị sốt giá nhà đất, là điểm khá tương đồng.
Năm 2022, thị trường bất động sản bị sốt giá nhà đất, lệch pha cung - cầu, thiếu nguồn cung lệch pha phân khúc thị trường, lệch về phân khúc nhà ở cao cấp và rất thiếu nhà ở thương mại vừa túi tiền, nhà ở xã hội, đây là điểm khá tương đồng, nên rất cần cơ chế, chính sách của Nhà nước để tăng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội.
Năm 2022, quy mô nền kinh tế ước khoảng 394,5 tỷ USD, gấp 5,53 lần năm 2007, là điểm khác biệt tốt hơn.
Năm 2022, thực hiện chính sách tiền tệ chặt chẽ, linh hoạt với mục tiêu tăng trưởng tín dụng không quá 14%, là điểm khác biệt tốt hơn.
Năm 2022, dự trữ ngoại hối gấp 5,3 lần so với năm 2007, nhưng vừa bị giảm từ 110 tỷ USD xuống còn 87 tỷ USD trong 9 tháng đầu năm 2022, sau khi phải bán ra 21 tỷ USD để hỗ trợ nền kinh tế thể hiện sức chống chịu tốt, là điểm khác biệt tốt hơn.
Tăng trưởng tín dụng kinh doanh bất động sản chiếm 7,35% thấp hơn mức tăng trưởng tín dụng 9 tháng là 11%, là điểm khác biệt tốt hơn.
Vấn đề mới cần quan tâm so với năm 2007 - 2008 là năm 2023 - 2024 ước khoảng 790.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn, là điểm khác biệt cần xử lý thỏa đáng nên rất cần cơ chế, chính sách của Nhà nước tạo điều kiện để thị trường bất động sản vận hành thông suốt. Mặt tích cực hiện nay là doanh nghiệp đang nỗ lực mua lại trái phiếu trước thời hạn lên đến 142.000 tỷ đồng trong 9 tháng đầu năm 2022 để giảm rủi ro cho nhà đầu tư.
Vấn đề hàng tồn kho đến tháng 6/2022 của 45 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán, ghi nhận khoảng 273.373 tỷ đồng hàng tồn kho chiếm quá nửa giá trị tài sản và đáng quan ngại đối với hàng tồn kho thuộc các dự án dở dang, nên cần tháo gỡ vướng mắc về pháp lý để tháo gỡ hàng tồn kho.
HOREA đề cập, năm 2008 và năm 2011, Chính phủ thực hiện chính sách tiền tệ thắt chặt đột ngột dẫn đến thị trường bất động sản ngay lập tức rơi vào “khủng hoảng đóng băng”.
Trong khi đó, năm 2022, Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo thực hiện chính sách “tiền tệ thận trọng, linh hoạt, không siết chặt tín dụng bất động sản bất hợp lý, kiên định mục tiêu chống lạm phát đi đôi với chống suy thoái kinh tế và hỗ trợ nền kinh tế phục hồi và tăng trưởng”.
Năm 2007, năm 2009, Chính phủ thực hiện chính sách “tiền tệ nới lỏng” đi đôi với gói tín dụng kích cầu đầu tư tương đương 1 tỷ USD nhưng do chưa kiểm soát chặt nên kích thích thị trường bất động sản quay trở lại “bong bóng” năm 2007 và năm 2010.
Năm 2013, Chính phủ có gói tín dụng kích cầu tiêu dùng với quy mô 30.000 tỷ đồng (thực chi là 34.826 tỷ đồng) chủ yếu để hỗ trợ người mua nhà ở xã hội và nhà ở thương mại có giá dưới 1,05 tỷ đồng/căn (tăng tổng cầu nhà ở) và hỗ trợ chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội giúp thị trường bất động sản phục hồi và tăng trưởng trở lại từ cuối năm 2013.
Năm 2022, Quốc hội và Chính phủ có gói 350.000 tỷ đồng để hỗ trợ nền kinh tế phục hồi sản xuất, kinh doanh sau đại dịch COVID-19, trong đó có 40.000 tỷ đồng hỗ trợ 2% lãi vay và 15.000 tỷ đồng hỗ trợ người mua nhà ở xã hội, người thuê phòng trọ, nhưng phần lớn gói này dành để phát triển kết cấu hạ tầng, đường giao thông là chính sách rất đúng đắn, tạo điều kiện cho nền kinh tế và thị trường bất động sản phát triển trong trung, dài hạn.
Cần nới room tín dụng thêm 1-2%
Từ các phân tích ở trên, Hiệp hội nêu kiến nghị một số giải pháp thực hiện mục tiêu phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững.
Theo đó, Hiệp hội đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Chính phủ xem xét sửa đổi Luật Quy hoạch đô thị, Luật Xây dựng, Luật Đấu giá tài sản, Luật Thuế GTGT, Luật Thuế TNDN, Luật Đầu tư, Bộ Luật Dân sự… để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất.
Hiệp hội đề nghị Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được tiếp cận nguồn vốn tín dụng đối với các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, các dự án nhà ở giá vừa túi tiền và các dự án nhà ở xã hội, nhất là các doanh nghiệp có uy tín thương hiệu, thực hiện tốt các nghĩa vụ nộp thuế cho Nhà nước, có dự án đảm bảo yếu tố pháp lý, đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, có sản phẩm bán tốt, có thanh khoản tốt, giúp làm tăng nguồn cung nhà ở.
Hiệp hội đề nghị Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước xem xét có thể nới trần (room) tín dụng thêm khoảng từ 1-2% để có thêm nguồn vốn tín dụng khoảng 100-200 ngàn tỷ đồng để hỗ trợ cho nền kinh tế trong giai đoạn cao điểm cuối năm.
Hiệp hội đề nghị Bộ Tài chính và Chính phủ xem xét, tạo điều kiện cho nhà đầu tư cá nhân không phải là nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp được đầu tư, mua trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ với một tỷ lệ nhất định.
Hiệp hội đề nghị Chính phủ và Bộ Xây dựng xem xét tháo gỡ vướng mắc thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội do doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quỹ đất để tăng nguồn cung nhà ở xã hội.
Hiệp hội đề nghị Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho phép thí điểm áp dụng tương tự Nghị quyết 42 của Quốc hội khoá XIV đã cho phép doanh nghiệp chủ đầu tư được “chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có Giấy chứng nhận hoặc có quyết định giao đất, cho thuê đất”.
Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng và Bộ Kế hoạch Đầu tư trình Chính phủ xem xét chỉ đạo cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị được quyền đầu tư xây dựng, kinh doanh trên phần đất thương mại, dịch vụ của dự án như công trình y tế, giáo dục, công viên vui chơi giải trí, công viên chuyên đề…
