Trong thời gian qua, không ít phiên đấu giá đất đã trở thành công cụ để một số nhóm đầu cơ thao túng, trục lợi thay vì phát huy mục tiêu phân bổ đất đai công bằng, hiệu quả. Nhiều nhà đầu tư tham gia không nhằm mục đích sử dụng thực tế mà chỉ để đẩy giá, bỏ giá ảo hoặc thông đồng dìm giá, tạo chênh lệch để hưởng lợi.
Một số trường hợp còn đẩy giá lên rất cao nhằm tạo mặt bằng giá ảo cho các dự án khác, nhưng sau đó lại bỏ cọc, khiến đất bị bỏ hoang, gây thất thu ngân sách và rối loạn thị trường. Đây là biểu hiện rõ ràng của việc lợi dụng kẽ hở pháp lý và thiếu chế tài đủ mạnh trong quản lý đấu giá đất hiện nay.
Hệ quả là rất đông người dân tham gia đấu giá, nhưng tỷ trọng người tham gia có nhu cầu thực thấp. Giá đất bị đẩy lên không đúng thực chất, nhiều khu đất trúng đấu giá sau đó bị bỏ hoang, làm méo mó thị trường để trục lợi và gây thất thu ngân sách Nhà nước. Điều này một phần cũng bởi quy định còn lỏng lẻo, thiếu biện pháp xử lý đủ răn đe.
Để khắc phục tình trạng này, Viện Nghiên cứu & Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho rằng cần thực hiện đồng bộ nhiều nhóm giải pháp.
Thứ nhất, phải sàng lọc kỹ lưỡng đối tượng tham gia đấu giá để loại bỏ các trường hợp đầu cơ, thiếu năng lực hoặc không có nhu cầu sử dụng đất thực sự. Việc quy định giá khởi điểm cần được xác định sát với giá thị trường, tránh tạo cơ hội cho các nhóm trục lợi.
Bên cạnh đó, tỷ lệ đặt cọc nên được điều chỉnh ở mức hợp lý, khoảng 20–30% giá trị khu đất, vừa bảo đảm tính ràng buộc, vừa khuyến khích cạnh tranh lành mạnh. Trong hồ sơ tham gia, người tham dự phải chứng minh năng lực tài chính, khả năng thanh toán và mục đích sử dụng rõ ràng; đối với doanh nghiệp, cần có cam kết ngân hàng bảo lãnh và kế hoạch đưa đất vào khai thác, sử dụng đúng tiến độ sau khi trúng đấu giá.
Thứ hai, cần tăng cường chế tài xử lý vi phạm để tạo sức răn đe thực chất. Theo VARS IRE, những trường hợp cố tình thao túng, bỏ cọc hoặc thông đồng phá vỡ cuộc đấu giá phải bị xử lý nghiêm. Mức xử phạt cần được phân loại theo mức độ vi phạm, có thể cấm tham gia đấu giá trong thời hạn từ 2 đến 10 năm, thậm chí vĩnh viễn đối với các hành vi có chủ đích gây rối thị trường.
Ngoài việc tịch thu tiền đặt cọc, cần áp dụng thêm biện pháp xử phạt hành chính và buộc người vi phạm phải chịu toàn bộ chi phí tổ chức cuộc đấu giá. Trường hợp xác định có dấu hiệu thao túng hoặc trục lợi mang tính hệ thống, cần chuyển cơ quan chức năng xem xét xử lý hình sự.
Đồng thời, cần có quy định cụ thể các loại hành vi lợi dụng và thao túng để nhận biết trước khi chuyển qua xử lý hình sự. Ngoài ra, cần quy định rõ thời hạn đưa đất vào sử dụng và thời gian tối thiểu không được chuyển nhượng, nhằm tránh tình trạng đầu cơ thứ cấp.
Thứ ba, cần hoàn thiện các quy định liên quan và quản lý dữ liệu một cách đồng bộ, minh bạch. VARS IRE đề xuất việc kết nối hệ thống dữ liệu định danh điện tử (VNeID) để kiểm soát người tham gia đấu giá, tránh tình trạng dùng “người ảo” hoặc ủy quyền lòng vòng.
Cùng với đó, cần hoàn thiện các chính sách thuế và tín dụng gắn với hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để kiểm soát dòng vốn đầu cơ. Việc xây dựng cơ sở dữ liệu thống nhất về quyền sử dụng đất và giao dịch bất động sản toàn quốc cũng là bước quan trọng để đảm bảo khả năng truy xuất, theo dõi và quản lý minh bạch quá trình chuyển nhượng, mua bán sau đấu giá.
VARS IRE nhấn mạnh rằng, đấu giá quyền sử dụng đất là công cụ quan trọng giúp Nhà nước huy động nguồn lực và đảm bảo công bằng trong phân bổ đất đai. Tuy nhiên, nếu không được quản lý chặt chẽ, cơ chế này có thể bị biến tướng thành công cụ đầu cơ, gây bất ổn thị trường và tổn hại lợi ích công.
Do đó, việc hoàn thiện hành lang pháp lý, thiết lập cơ chế giám sát và chế tài nghiêm minh là yêu cầu cấp thiết để xây dựng một thị trường đất đai minh bạch, bền vững và hiệu quả, phục vụ cho sự phát triển ổn định của nền kinh tế.
