Nội dung vừa được Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA) đề cập trong văn bản 16 ngày 31/1/2023 gửi Thủ tướng, Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp về việc Góp ý một số quy định của Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
Cụ thể, góp ý về giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản, hiệp hội hoan nghênh khoản 1 Điều 57 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản đã hợp lý hơn.
Nhưng, Hiệp hội nhận thấy rất cần thiết bổ sung trường hợp cá nhân, hộ gia đình tự thực hiện hoặc liên kết, hợp tác với “đầu nậu”, doanh nghiệp bất động sản để phân lô, bán nền phải thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản đối với trường hợp giao dịch với người không có quan hệ huyết thống, quan hệ hôn nhân hoặc con nuôi, người được cấp dưỡng theo quy định pháp luật, để bảo vệ quyền lợi của khách hàng và góp phần ngăn chặn hành vi lừa đảo và các cơn “sốt đất” như đã xảy ra trong thời gian qua.
HOREA đề nghị bổ sung loại sản phẩm công trình xây dựng không phải là nhà ở có công năng phục vụ mục đích lưu trú vào điểm b khoản 1 Điều 45 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định “Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú hoặc công trình xây dựng không phải là nhà ở có công năng phục vụ mục đích lưu trú” để bảo đảm phạm vi điều chỉnh của luật.
Theo hiệp hội, tại điểm b khoản 1 Điều 45 của dự thảo quy định Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú chỉ điều chỉnh 2 đối tượng là căn hộ du lịch (condotel) và căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú (officetel) theo cách liệt kê nên đã không khái quát hoá phạm vi điều chỉnh của luật, chưa bao gồm loại hình căn hộ dịch vụ (serviced apartment) đã tồn tại từ lâu, hoặc cửa hàng kết hợp lưu trú (shophouse) trong toà nhà chung cư hỗn hợp, toà nhà condotel và có thể trong tương lai gần sẽ có loại hình căn hộ trải nghiệm nông nghiệp (farmstay) trong toà nhà cao tầng, nên chưa bảo đảm phạm vi điều chỉnh của luật.
Hiệp hội nhận thấy, nên sử dụng khái niệm công trình xây dựng không phải là nhà ở có công năng phục vụ mục đích lưu trú để bổ sung thêm vào điểm b khoản 1 Điều 45 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
HOREA cũng đề nghị xem xét bỏ quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai vì có một số bất cập, hạn chế và làm tăng giá thành, làm tăng giá bán nhà ở mà người mua nhà phải gánh chịu khi mua nhà.
Theo hiệp hội, hầu hết ngân hàng thương mại thực hiện bảo lãnh cũng chính là ngân hàng đã cho chủ đầu tư vay tín dụng để đầu tư xây dựng, phát triển dự án đó và đã nhận thế chấp chính dự án đó để bảo đảm khoản vay.
Ngân hàng thương mại vừa được chủ đầu tư trả lãi vay ngân hàng, vừa được lấy phí bảo lãnh thường bằng khoảng 2% tổng giá trị tài sản bảo lãnh là dự án nhà ở thương mại có giá trị rất lớn nên phí bảo lãnh cũng rất cao mà rất ít bị rủi ro. Nếu cả chủ đầu tư dự án nhà ở và ngân hàng thương mại cấp tín dụng đều thực hiện đúng các quy định pháp luật về tín dụng thì gần như sẽ không phát sinh rủi ro trong hoạt động cấp tín dụng.
Hiệp hội nhận thấy, trong các năm qua có một số chủ đầu tư dự án không bàn giao nhà cho khách hàng đúng tiến độ hoặc không làm được “sổ hồng” cho khách hàng là do vướng mắc về pháp lý, chủ yếu do đất dự án có nguồn gốc là đất công hoặc đất dự án có nguồn gốc do cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, hoặc chưa hoàn tất thủ tục đầu tư xây dựng, mà các dự án này đều đã được chấp thuận đầu tư từ nhiều năm trước đây.
Do vậy, quy định bảo lãnh ngân hàng không thật sự cần thiết mà chỉ làm tăng chi phí, làm tăng giá thành và giá bán nhà ở, không có lợi cho người mua nhà và hầu như chỉ làm lợi cho ngân hàng thương mại.
Ngoài ra, hiệp hội đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 41 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng dự án, một phần dự án bất động sản mà chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) với Nhà nước đối với dự án, phần dự án chuyển nhượng thì bên nhận chuyển nhượng dự án chịu trách nhiệm thực hiện hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước…
