Sau những chỉ đạo nóng của Thủ tướng Chính phủ, Bộ TN&MT và UBND TP. Hà Nội về việc rà soát, kiểm tra quá trình tổ chức một số phiên đấu giá đất tại các huyện như Thanh Oai, Hoài Đức gây xôn xao thị trường khi giá trúng gấp nhiều lần khởi điểm, trong đó cao nhất hơn 100 triệu đồng một m2.
Sau thời gian rà soát, từ giữa tháng 9/2024, nhiều huyện sẽ tiếp tục bắt đầu đấu giá đất trở lại. Riêng 4 huyện Thanh Oai, Mỹ Đức, Đan Phượng và Mê Linh sẽ đấu giá hơn 250 lô đất từ nay đến đầu tháng 10.
Cụ thể, huyện Thanh Oai đấu giá tiếp 58 thửa đất tại thôn Văn Quán, xã Đỗ Động vào ngày 5/10. Các lô đất này thuộc dãy ONT-07 và ONT-08, diện tích từ 77 m2 đến 190 m2. Giá mỗi lô khoảng 406 triệu đến hơn một tỷ đồng, tính theo mức khởi điểm 5,3 triệu đồng một m2.
Khách hàng tham gia phải nộp trước khoảng 81-201 triệu đồng. Cuộc đấu giá tổ chức theo hình thức bỏ phiếu kín trực tiếp một vòng, bước giá 100.000 đồng một m2.
Hơn 130 lô tại huyện Mỹ Đức cũng chuẩn bị được đấu giá vào cuối tháng 9, ở các xã Phúc Lâm, Mỹ Thành, Xuy Xá. Ba phiên đều bỏ phiếu trực tiếp một vòng.
Trong đó, 23 thửa tại xã Phúc Lâm có diện tích diện tích 35-205 m2 mỗi lô, giá từ 205 triệu đồng đến hơn một tỷ đồng, tương đương khởi điểm 5 triệu đồng một m2.
54 thửa đất diện tích 71-174 m2 thuộc xã Mỹ Thành có giá khởi điểm 3,5 triệu đồng một m2. Như vậy, mỗi lô đất dao động 255-623 triệu đồng. 58 thửa đất ở xã Xuy Xá có giá khởi điểm 356-757 triệu đồng một lô.
Huyện Đan Phượng cũng tìm người mua cho 52 lô đất vào cuối tháng 9, đầu tháng 10. Theo đó, 26 thửa tại khu Đồng Sậy - Trẫm Sau (giai đoạn 2), thị trấn Phùng có diện tích 55-95 m2. Người tham gia phải đặt trước 193-278 triệu đồng một lô, tức mức khởi điểm từ 14 triệu đồng mỗi m2.
26 thửa còn lại ở khu Trũng Vỡ, xã Tân Hội, diện tích 75-102 m2 được đấu giá vào ngày 5/10. Giá khởi điểm các lô này hơn 13 triệu đồng mỗi m2, tương đương tiền đặt trước 196-268 triệu đồng một lô.
Cả hai phiên đều tổ chức bỏ phiếu trực tiếp nhiều vòng, tối thiểu qua 6 vòng bắt buộc, với bước giá 12 triệu đồng một m2. Cuộc đấu giá kết thúc khi không còn ai tham gia trả giá.
Tại huyện Mê Linh, 11 lô đất thôn Chu Trần, xã Tiến Thịnh được đấu giá theo hình thức bỏ phiếu trực tiếp một vòng. Các lô này đều có diện tích 90 m2, tức khởi điểm gần 2,1 tỷ đồng một lô. Người tham gia phải đặt trước 418 triệu đồng mỗi thửa.
Các lô được đưa ra đấu giá lần này ở huyện Đan Phượng, Mê Linh có mức ban đầu quanh 13-14 triệu đồng mỗi m2. Trong khi đó, các thửa đất tại Mỹ Đức, Thanh Oai - huyện có thửa đất trúng giá hơn 100 triệu một m2 vào đầu tháng 8 - giá khởi điểm thấp, 3,5-5 triệu đồng một m2. Mức này thấp hơn khởi điểm của phiên đấu giá thu hút 4.000 hồ sơ tại xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai hôm 10/8. Sau đó, các lô trúng đấu giá tại Thanh Oai đã bị đẩy lên gấp 5-6 lần khởi điểm. Đến nay, quá thời hạn thanh toán, mới có 13 nhà đầu tư nộp tiền, còn lại 55 lô bị bỏ cọc. Số lô không nộp tiền có giá từ 80 triệu đến hơn 100 triệu đồng một m2.
Mức khởi điểm được xác định bằng đơn giá tại bảng giá đất (x) hệ số điều chỉnh (K). Theo ông Trần Minh, chuyên gia tư vấn bất động sản độc lập, giá khởi điểm thấp xuất phát từ việc thành phố chưa ban hành được bảng giá đất hàng năm sát với giá thị trường.
Với mức thấp từ 3,5 triệu đồng một m2, ông Minh dự báo các phiên đấu giá sắp tới vẫn hút số lượng lớn người tham gia. Trường hợp giá trúng quá cao hay không sang tay được, tình trạng nhiều nhà đầu tư bỏ cọc, không nộp số tiền còn lại có thể tái diễn.
Chuyên gia cảnh báo về việc “bùng nổ” đấu giá đất
Bàn về việc các địa phương đang đẩy mạnh đấu giá đất để tăng thu ngân sách, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường cảnh báo nếu chăm chăm vào việc thu hồi đất đai, thu từ chuyển đất nông nghiệp thành đất ở thông qua đấu giá... thì hệ quả là giá nhà cao chót vót, người nghèo, thu nhập thấp, trung bình thấp rất khó tiếp cận nhà ở.
Bên cạnh đó, cũng theo ông Võ, đang có sự bất cập trong tính bền vững đối với nguồn thu từ đất đai tại Việt Nam.
Cụ thể, tại Vương Quốc Anh, theo ông Võ, tỉ lệ thu từ đất đai chiếm tới 90% thu ngân sách hằng năm của các địa phương. Nhưng các nước thu ngân sách từ đất đai chủ yếu từ thuế tài sản với nhà đất. Còn thu từ đất tại các địa phương ở Việt Nam thời gian qua chủ yếu là thu từ việc giao đất ở thông qua đấu giá quyền sử dụng đất.
Còn theo TS. Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế, nguồn thu từ đất hiện nay cơ bản để lại cho ngân sách địa phương. Ngân sách địa phương về nguyên tắc chỉ được chi cho đầu tư phát triển chứ không thể dùng tăng chi thường xuyên.
Tuy nhiên, TS. Ánh cũng cho rằng, ngoài thu từ đất còn nhiều khoản thu khác liên quan đến đất như thu thuế thu nhập cá nhân, thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển quyền sử dụng đất, thu thuế trước bạ với nhà đất... Có khoản thu này sẽ hòa vào ngân sách chung theo Luật ngân sách nhà nước nên rất khó quy định cụ thể nguồn thu từ đất tại các địa phương sử dụng để làm gì.
Trong khi đó, theo PGS.TS Vũ Sỹ Cường, phó trưởng bộ môn phân tích chính sách tài chính (Học viện Tài chính), luật đã quy định tiền bán đất phải sử dụng để đầu tư cơ sở hạ tầng. Tuy nhiên, thu từ bán đất không bền vững.
"Rủi ro từ việc địa phương chỉ chăm chăm vào nguồn bán đất thì sẽ không quan tâm tới phát triển các nguồn thu ngân sách khác. Thu từ bán đất là dễ nhất, cứ bán là có tiền", ông Cường nói.
Nếu các địa phương không có nguồn thu nào mạnh, tập trung vào nguồn thu từ đất thì mọi nguồn lực xã hội cũng sẽ tập trung vào quy hoạch, xây dựng hạ tầng để phục vụ cho bán đất. Các lĩnh vực sản xuất khác không phát triển được. Tập trung nguồn lực xã hội vào lĩnh vực dễ dãi nhất về dài hạn rất nguy hiểm, vì hết đất thì sẽ không biết thu từ đâu.
“Trong dài hạn phải cải cách lại hệ thống thuế nhà đất, Bộ Tài chính từng đề xuất thu thuế tài sản với nhà đất, đây là nguồn thu bền vững. Bài học này Trung Quốc đã trải qua. Việc chỉ chăm chăm vào thu từ bán đất là tạo ra những khu đô thị bỏ hoang khi thị trường bất động sản phát triển quá mức”, ông Vũ Sỹ Cường nhận định.
TS. Vũ Đình Ánh cũng ủng hộ phải cải cách hệ thống thuế đất đai, thu thuế tài sản với nhà đất chứ không thể “nhập nhèm” như cơ chế hiện nay.
“Ví dụ thu từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất lại chuyển sang thành thu thuế thu nhập cá nhân, thuế thu nhập doanh nghiệp, và mức thu dựa trên tiền bán đất chứ không thu dựa trên thu nhập hay chênh lệch giá nên sai về nguyên lý thuế. Nhiều người có thể sở hữu hàng chục nhà đất, giá trị cả trăm tỉ đồng nhưng không thu được đồng thuế nào vì họ không thực hiện giao dịch, chuyển nhượng”, TS Ánh phân tích.
