Theo Báo cáo thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận năm 2022 của DKRA Việt Nam, nguồn cung mới phân khúc căn hộ tại TP. HCM và các tỉnh giáp ranh ghi nhận tăng 22% so với năm 2021 nhưng vẫn ở mức thấp so với giai đoạn 2019 trở về trước. TP.HCM và Bình Dương dẫn đầu nguồn cung mới toàn thị trường, lần lượt chiếm 64,8% và 31,4% tổng lượng sản phẩm mở bán trong năm.
Phân khúc căn hộ hạng A và hạng B là hai phân khúc chủ đạo dẫn dắt thị trường, lần lượt chiếm 48,4% và 29,8% nguồn cung mới.
Nguồn cung tại Bình Dương hầu hết là căn hộ hạng B và hạng C, tập trung phân bổ tại TP. Thuận An, Dĩ An, dọc theo trục đường Quốc lộ 13 và vào cuối năm có xu hướng mở rộng ra các huyện vùng ven như Bến Cát, Tân Uyên với mức giá dao động từ 17 - 25 triệu đồng/m2 thu hút khá tốt sự quan tâm của thị trường.
Phân khúc căn hộ hạng A chiếm đến 74,8% tổng nguồn cung mở bán tại TP.HCM trong năm, hầu hết các dự án phân bổ tập trung tại khu Đông.
 |
Sức cầu chung toàn thị trường ở mức thấp, sụt giảm vào nửa cuối năm 2022 trước động thái tăng cường kiểm soát tín dụng, trái phiếu bất động sản, hầu hết các dự án chỉ hấp thụ được từ 30% - 65% giỏ hàng mở bán.
Một số chủ đầu tư áp dụng chính sách chiết khấu thanh toán nhanh lên đến trên 40% giá niêm yết nhằm kích cầu thị trường cũng như nhanh chóng thu hồi dòng tiền, đảm bảo hoạt động vận hành doanh nghiệp.
Giá bán sơ cấp ghi nhận tăng nhẹ 2% - 4% so với cuối năm 2021 trước áp lực các chi phí đầu vào tuy nhiên thị trường thứ cấp ghi nhận mức giảm giá từ 3% - 8% với thanh khoản giảm mạnh từ đầu quý 3/2022, tập trung ở các dự án chưa hoàn thiện pháp lý, chậm tiến độ thi công, hết thời gian hỗ trợ ân hạn nợ gốc - lãi vay hay ở những nhà đầu tư cần thu hồi dòng tiền trước áp lực lãi vay leo thang.
Dự báo về phân khúc căn hộ trong năm 2023, DKRA cho rằng, nguồn cung mới dự kiến giảm mạnh, bằng khoảng 75% so với năm 2022, dao động ở mức 20.000 căn. Trong đó, tập trung ở 2 địa phương chính: TP.HCM khoảng 12.000 căn, Bình Dương khoảng 7.000 căn, các tỉnh thành khác khan hiếm nguồn cung mở bán mới ra thị trường.
Sức cầu chung thị trường tiếp tục duy trì đà giảm từ giữa năm 2022, có thể sẽ có những khởi sắc nhất định vào cuối quý 4 khi những vướng mắc về pháp lý và tín dụng vào bất động sản được tháo gỡ một phần.
Thanh khoản thị trường tập trung ở những dự án nhà ở vừa túi tiền phục vụ cho nhu cầu ở thực với mức giá dưới 50 triệu đồng/m2 tại TP.HCM và dưới 35 triệu đồng/m2 tại Bình Dương. Bên cạnh đó, NOXH là điểm sáng thị trường năm 2023 mặc dù nguồn cung khó có những đột biến.
Phân khúc căn hộ hạng A duy trì vị thế chủ đạo dẫn dắt nguồn cung mới toàn thị trường, nhất là thị trường TP.HCM.
Thị trường chứng kiến sự gia tăng đáng kể căn hộ hạng C và NOXH trong năm 2023, các dự án có xu hướng dịch chuyển ra các tỉnh lân cận TP. HCM trong đó Bình Dương đóng vai trò chủ đạo.
Về giá, mặt bằng giá bán sơ cấp khó có những biến động tăng giá trong năm 2023, tuy nhiên, các chính sách chiết khấu khi khách hàng chọn thanh toán nhanh sẽ được đẩy mạnh.
Thanh khoản thị trường và mặt bằng giá thứ cấp tiếp tục đà giảm từ giữa năm 2022 và có thể kéo dài đến hết quý 3/2023 trước khi có những chuyển biến đáng chú ý.
Giao dịch thứ cấp tập trung tại những dự án được phát triển bởi những chủ đầu tư lớn, pháp lý hoàn thiện thu hút sự quan tâm của người mua.
