Giá bất động sản: Chuyện khó tin!

Căn hộ: Giá tăng gần 30% trong vòng 1 năm

Trong hai năm qua, chung cư là phân khúc ghi nhận mức độ tăng giá rõ nét nhất trên thị trường địa ốc. Loại hình này được đánh giá trở thành đối trọng với nhà đất khi khoảng cách giá giữa 2 phân khúc đang được thu hẹp.

Theo ghi nhận, giá căn hộ TP.Hồ Chí Minh và khu lân cận có xu hướng tăng mạnh ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Mức tăng trung bình từ 15-30%/năm (tuỳ dự án, khu vực).

Dữ liệu mới đây từ CBRE Việt Nam chỉ ra, nửa đầu năm 2025 nguồn cung căn hộ dù tăng nhưng vẫn thấp nhất kể từ năm 2015 đến nay. Cùng với đó, giá bán sơ cấp căn hộ bán tại TP.Hồ Chí Minh đạt 82 triệu đồng/m2, tăng gần 7% theo quý và 29% theo năm. Hầu hết các dự án mở bán giai đoạn tiếp theo đều điều chỉnh giá tăng từ 10%-13% so với giai đoạn trước.

Ghi nhận tại các dự án căn hộ tại TP.Hồ Chí Minh mở bán ở giai đoạn này cho thấy, mặt bằng giá hiện đã khá cao, hầu hết ở ngưỡng trên 100 triệu đồng/m2. Chẳng hạn, phân khu căn hộ Diamond Sky thuộc dự án Van Phuc City, Eaton Park, Masteri View Grand, The Privé… giá dao động từ 120-180 triệu đồng/m2. Giá tăng từ 10-15% theo từng giai đoạn mở bán (mỗi giai đoạn cách nhau vài tháng). Điều này cho thấy, giá căn hộ chưa có dấu hiệu hạ nhiệt.

Nằm ở địa phận Bình Dương (cũ), giá căn hộ hầu hết đã chạm ngưỡng 50-70 triệu đồng/m2. So với cùng kỳ năm ngoái giá này đã tăng trên dưới 20%. Đặc biệt khi có các thông tin hạ tầng được đầu tư, giá bất động sản lại tăng thêm một "nấc giá".

Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, giá bán bất động sản giữ đà tăng 2 năm qua ở hầu hết các phân khúc; tăng mạnh nhất là đất và chung cư. Đại diện đơn vị này cho rằng, chung cư hiện đang trở thành đối trọng với nhà đất. Giá căn hộ tăng nhanh đã kéo mặt bằng giá của phân khúc này thu hẹp dần với bất động sản liền thổ - điều ít xảy ra từ trước đến nay. Cuộc cạnh tranh về giá dự báo còn diễn ra gay gắt hơn trong giai đoạn tới.

Giá cao phần nào cản trở thanh khoản thị trường. Theo một đơn vị nghiên cứu thị trường, so với cùng kỳ năm ngoái, tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mở bán mới trong nửa đầu năm 2025 giảm, từ 86% xuống 74%. Thời gian qua, chủ đầu tư phải vận dụng nhiều chính sách hỗ trợ bán hàng như chiết khấu từ 9%-16% (tùy phương thức thanh toán), hỗ trợ vay với ân hạn nợ gốc lên đến 10 năm, tặng thêm gói nội thất… mới kích thích nhu cầu người mua trở lại.

Đất nền: Tăng thêm 400-500 triệu đồng so với cuối năm 2024

So với phân khúc căn hộ, thanh khoản đất nền có nhịp độ chậm hơn. Tuy nhiên, giá đất nền vẫn tăng đều. Mức tăng nhanh nhất được ghi nhận vào đầu năm 2025 (tháng 2 và tháng 3). Tính đến nay, giá đất nền tại TP. Hồ Chí Minh tăng trung bình từ 10-15% so với cùng kỳ năm ngoái.

Khảo sát cho thấy, lô đất nền diện tích hơn 50m2 tại P.Long Trường, TP.Hồ Chí Minh hiện bán ra với giá 3,1 tỷ đồng/nền, giá này đã tăng 500 triệu đồng so với giá giao dịch tháng 11/2024 (2,6 tỷ đồng/nền). Cùng khu vực, vào tháng 12/2025, lô đất diện tích gần 60m2 bán ra với giá 3 tỷ đồng/nền, hiện nhà đầu tư đang rao bán với giá 3,4 tỷ đồng/nền, tức tăng 400 triệu đồng.

Tương tự, tại Hóc Môn, Củ Chi, giá đất nền ghi nhận tăng 10% so với cùng kỳ năm ngoái, dù giao dịch khá chậm. Riêng tại Cần Giờ, thị trường đất nền được hưởng lợi thông tin “siêu dự án” Vinhomes Cần Giờ khởi công nên mặt bằng giá tăng nhanh hơn, từ 15% so với năm ngoái. Tuy nhiên sức cầu chưa thực sự bùng nổ.

Tại thị trường tỉnh lân cận, đất nền Nhơn Trạch (Đồng Nai), Long Hậu, Bến Lức (Long An)… có giao dịch ổn định; giá ghi nhận tăng từ 200-300 triệu đồng/nền so với thời điểm cuối năm 2024. Trong đó, tại Nhơn Trạch, giá tăng mạnh nhất vào thời điểm tháng 1 đến tháng 4/2025 và bắt đầu hạ nhiệt từ cuối tháng 4 đến nay. Dẫu thanh khoản chậm nhưng giá vẫn ghi nhận tăng trên dưới 10% so với thời điểm đầu năm 2025. Cụ thể, lô đất thổ cư tại Xã Long Thọ, Nhơn Trạch diện tích 90m2 hiện bán ra với giá 2,2 tỷ đồng/nền, tăng 200 triệu đồng/lô. Theo môi giới khu vực, hoạt động mua bán đầu tư đất nền đã chậm nhịp so với đầu năm 2025 nhưng các lô đất thổ cư giá từ 17-20 triệu đồng/m2 vẫn có giao dịch ổn định.

Theo ghi nhận, giao dịch đất nền TP.Hồ Chí Minh phần lớn tập trung ở đất thổ cư, trong khi đất vườn, đất nông nghiệp giá bán không biến động và nhu cầu còn khá thấp.

Giá bất động sản có tự giảm?

Theo Bộ Xây dựng, trong 9 tháng qua, giá bán căn hộ chung cư tại Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh duy trì ở mức cao, với xu hướng tăng so với cùng kỳ năm trước.

Tại Hà Nội, giá sơ cấp trung bình đạt 70-80 triệu đồng/m2. Một số dự án hạng sang ghi nhận mức giá rất cao, khoảng 150-300 triệu đồng/m2. Còn ở TP.Hồ Chí Minh, giá sơ cấp trung bình đạt khoảng 75 triệu đồng/m2. Một số dự án cao cấp có mức giá từ 150 triệu đồng/m2 trở lên.

Thực tế cho thấy, người mua càng chờ giá nhà càng tăng. Câu chuyện người mua "hụt hơi" trước mức độ tăng giá nhà đã được nhắc đến khá nhiều trong thời gian vừa qua. Bản thân chủ đầu tư cũng "đau đầu" vì không thể giảm giá nhà do các chi phí đầu vào liên tục tăng.

Theo ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản, giá nhà hiện tăng do nhiều yếu tố, trong đó chủ yếu xuất phát từ tình trạng thiếu nguồn cung. Thị trường đang bị lệch pha giữa sản phẩm phục vụ đầu tư và nhu cầu ở thực. Hay vấn đề tiền sử dụng đất khiến nhà đầu tư cá nhân tách thửa, xây nhà bán khó tham gia thị trường, làm cho phân khúc nhà liền kề giá rẻ ngày càng hiếm.

Theo ông Quang, giải pháp căn cơ để giảm giá nhà là cần tăng nguồn cung và đơn giản hóa thủ tục cấp phép xây dựng. Bên cạnh đó, với các dự án tồn đọng, vướng mắc trước đây, các bộ ngành cần ngồi lại để tìm phương án xử lý dứt điểm.

Ông kiến nghị, Chính phủ cần nghiên cứu phát triển mạnh nhà ở xã hội, nhà giá rẻ, đồng thời tạo điều kiện về chính sách để doanh nghiệp tham gia thị trường. Khi nguồn cung dồi dào, giá nhà sẽ tự động giảm.

Đề cập đến giải pháp đánh thuế bất động sản, vị này nhận định, trong bối cảnh cung ít, cầu lớn, việc áp thuế sẽ khiến người tiêu dùng cuối cùng phải gánh thêm chi phí, từ đó càng làm giá bất động sản tăng cao. Do vậy, hiện chưa phải thời điểm phù hợp để áp dụng giải pháp này.

Theo các chuyên gia trong ngành, các vướng mắc pháp lý cần được tháo gỡ. Hiện có gần 3.000 dự án đắp chiếu với tổng vốn khoảng 6 triệu tỷ đồng. Nếu được xử lý, đây sẽ là động lực lớn để phát triển kinh tế và "hạ nhiệt" giá nhà. Đồng thời cần xử lý nghiêm các trường hợp chủ đầu tư, sàn môi giới cố tình thổi giá bất động sản.