Ghi nhận cho thấy, những năm gần đây, tại các tuyến đường được xem là "đất vàng" của TP. Hồ Chí Minh như Hai Bà Trưng, Nguyễn Huệ, Mạc Thị Bưởi, Đồng Khởi, Huỳnh Thúc Kháng, Lý Tự Trọng… nhiều mặt bằng cho thuê để trống suốt nhiều tháng.
Trước đây, các mặt bằng này từng gắn liền với các thương hiệu về F&B, thời trang… với giá thuê hàng trăm triệu đồng mỗi tháng. Thế nhưng, từ sau dịch COVID-19 đến nay, các mặt bằng nhà phố đóng cửa, treo biển cho thuê kéo dài. Buôn bán ế ẩm là nguyên nhân khiến các mặt bằng buộc phải thu hẹp hoạt động hoặc trả ra.
Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, nhu cầu tìm thuê nhà phố tại TP. Hồ Chí Minh trong quý IV/2025 tiếp tục giảm 5% so với quý trước và giảm 20 - 28% trong 3 năm gần đây. Giá thuê nhà phố nội thành đã điều chỉnh giảm trung bình 10-15% trong năm nay, song sức thuê vẫn chưa cải thiện rõ rệt.
Thế nhưng, theo ghi nhận, mặt bằng nhà phố trung tâm cho thuê trả ra nhưng đang là “mỏ vàng” cho nhà đầu tư mạnh về tài chính.
Chẳng hạn như, việc Café Amazon - chuỗi cà phê lớn nhất Thái Lan âm thầm rút khỏi thị trường Việt Nam vào cuối năm 2025. Ngay sau đó, Trung Nguyên Legend đã nhanh chóng tiếp quản loạt mặt bằng từng thuộc thương hiệu này tại TP. Hồ Chí Minh. Các mặt bằng tại vị trí “đất vàng” lần lượt được cải tạo và đi vào hoạt động.
Hay, mảng thức ăn nhanh Jollibee liên tục “săn” mặt bằng đắc địa sau khi các thương hiệu khác trả ra. Đầu năm 2026, chuỗi này đã khai trương thêm 2 cửa hàng lớn tại phường Tây Thạnh và phường Tân Hưng (TP. Hồ Chí Minh), cùng với các cửa hàng khai trương trước đó không lâu.
Bên cạnh đó, các thương hiệu đang nỗ lực làm mới mặt bằng để thu hút khách hàng. Mới đây, The Coffee House đã thuê thêm một căn nhà phố tại số 28 Mạc Đĩnh Chi (phường Tân Định) sau khi khách thuê cũ là một doanh nghiệp trà sữa nhỏ trả mặt bằng. Ngay sau khi thuê, chuỗi này đã sửa chữa, nâng cấp mặt bằng theo hướng hiện đại, tối ưu công năng. Động thái “thay áo mới” này cho thấy, doanh nghiệp đang nỗ lực thay đổi sau giai đoạn thương hiệu thu hẹp quy mô và rút quân khỏi nhiều chi nhánh thuộc TP. Hồ Chí Minh.
Tương tự, Highlands Coffee, Phúc Long, Passio Coffee... từng gây chú ý khi tiếp tục mở thêm cửa hàng mới, nâng cấp các điểm bán hiện hữu hoặc thay đổi logo mới. Điều này thể hiện cho thực tế thương hiệu bắt buộc phải thay đổi trước những áp lực cạnh tranh trong ngành bán lẻ.
Chia sẻ về điều này, ông Phan Vi, chuyên môi giới nhà phố khu vực phía Nam cho hay, thời gian qua, các mặt bằng lớn, tòa nhà liên tục treo biển kiếm người thuê mới. Thế nhưng, trong chu kỳ mới, đây chính là "mỏ vàng" cho nhà đầu tư có tài chính mạnh. Họ luôn có nhu cầu sở hữu những căn nhà phố mặt tiền giá trị mặc dù giá cho thuê không đạt kỳ vọng.
Theo ông Vi, các căn nhà phố tại trung tâm TP. Hồ Chí Minh giá từ 50 tỷ đồng đến hàng trăm tỷ đồng mỗi căn nhưng quý cuối năm 2025 các tài sản này nhanh chóng đổi chủ, cho thấy nhu cầu vẫn rất lớn. Các căn nhà phố mặt tiền tăng giá chậm nhưng nhà phố nhỏ đến hẻm xe hơi tăng khá nhanh cho chu kỳ vừa rồi. Chính "vùng trũng" về giá cộng biên độ thanh khoản đã hấp lực một số nhóm đầu tư.
Ông Phan Vi phân tích, mặc dù biên độ lợi nhuận cho thuê nhà phố trung tâm không cao như giai đoạn trước nhưng đây là tài sản có giá trị riêng, khan hiếm. Nhà đầu tư sở hữu tài sản trung tâm có thể tự kinh doanh được thay vì cho thuê. Chưa kể, các tài sản này được định giá tốt từ phía ngân hàng, vay kinh doanh, vay thêm vốn hay xoay dòng tiền từ các chủ doanh nghiệp dễ dàng hơn các tài sản khác. Về lâu dài, nhà phố trung tâm TP. Hồ Chí Minh sẽ tăng giá nhanh hơn khi mà trong chu kỳ mới, giá trị tài sản tập trung vào lõi đô thị mới.
"Những vị trí đắc địa luôn là mục tiêu săn đón hàng đầu của các thương hiệu. Thay vì chỉ nhìn vào doanh thu trực tiếp tại cửa hàng, các doanh nghiệp xem mặt bằng trung tâm như một hình thức quảng bá thương hiệu trực diện, giúp họ tiếp cận hàng trăm nghìn lượt người qua lại mỗi ngày", ông Vi nhấn mạnh.
Cùng quan điểm, ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia bất động sản độc lập nhìn nhận, nhà phố mặt tiền vẫn là phân khúc thu hút sự quan tâm của giới đầu tư bởi tính khan hiếm. Các bất động sản nằm trên trục đường trung tâm hoặc khu thương mại trọng điểm được xem là “đất vàng" hữu hạn, gần như không thể tăng thêm nguồn cung.
Chính yếu tố khan hiếm này khiến dòng tiền vào phân khúc nhà phố mang tính “chọn lọc”. Người mua thường có tiềm lực tài chính mạnh, ít phụ thuộc vốn vay và xác định chiến lược đầu tư dài hạn. Họ quan trọng việc giữ tài sản ở vị trí tốt để bảo toàn và gia tăng giá trị theo thời gian dài.
Không chỉ mang ý nghĩa đầu tư, ông Kiên cho rằng, việc sở hữu một căn nhà hiếm, nằm trên trục đường lớn hoặc khu trung tâm còn nâng tầm vị thế của chủ sở hữu. Với nhiều doanh nhân, đây còn là tài sản thể hiện năng lực tài chính và uy tín trên thương trường. “Đối với nhóm chủ sở hữu này, dòng tiền cho thuê không quan trọng bằng việc giữ giá trị tài sản", ông Kiên chia sẻ.
