Cẩn trọng rủi ro pháp lý khi đổi trái phiếu doanh nghiệp sang sản phẩm bất động sản

Thay vì mua lại trái phiếu, thanh toán tiền cho trái chủ, một số doanh nghiệp phát hành khuyến khích nhà đầu tư đổi sang sản phẩm bất động sản.

Cập nhật về thị trường trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) trong báo cáo của FiinRatings vừa công bố cho thấy, trong bối cảnh phát hành mới gần như đóng băng, thị trường tiếp tục chứng kiến hoạt động mua lại gia tăng trong tháng 10 vừa qua. Điều này làm cho dư nợ trái phiếu nội địa giảm hơn 15,8 nghìn tỷ đồng trong tháng 10, với giá trị mua lại và đáo hạn lần lượt là 5,81 và 10,23 nghìn tỷ đồng.

Phần lớn khối lượng trái phiếu mua lại thuộc về các tổ chức tín dụng với tổng giá trị đạt 3,09 nghìn tỷ đồng, chiếm 53,27% tổng giá trị mua lại của tháng 10; 21,77% giá trị trái phiếu đáo hạn thuộc về các doanh nghiệp bất động sản với giá trị đạt 2,23 nghìn tỷ đồng.

Ngoài ra, một phần giá trị trái phiếu thâm hụt còn đến từ các phương án “hàng đổi hàng” và chuyển đổi trái phiếu thành khoản vay như một biện pháp tái cấu trúc nợ được thực hiện trong thời gian qua.

lo-ngai-rui-ro-phap-ly-khi-chuyen-tpdn-sang-bat-dong-san-20221120000014-9271.png

Áp lực trái phiếu bất động sản giảm đáng kể

Trái phiếu bất động sản hiện là tâm điểm của thị trường hiện nay. Tính đến hết tháng 10, giá trị trái phiếu bất động sản đang lưu hành có quy mô 445 nghìn tỷ đồng, tức chiếm gần 34% trong tổng trong tổng giá trị trái phiếu riêng lẻ đang lưu hành và hơn 896 nghìn tỷ đồng.

Theo FiinRatings, mặc dù hoạt động rút trước hạn của nhà đầu tư và mua lại trái phiếu đã phát hành gây không ít khó khăn về dòng tiền cho doanh nghiệp, điều này cũng đã góp phần giảm đáng kể áp lực từ số dư trái phiếu sẽ đáo hạn còn lại tại thời điểm hiện nay.

Số liệu cập nhật của FiinRatings cho thấy, tổng giá trị trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn sau ngày 15/11/2022 đến ngày 31/12/2022 chỉ còn ở mức 21,85 nghìn tỷ đồng.

lo-ngai-rui-ro-phap-ly-khi-chuyen-trai-phieu-doanh-nghiep-sang-bat-dong-san-20221120001707-4511.png Phân kỳ giá trị đáo hạn của trái phiếu bởi các doanh nghiệp bất động sản

Nhiều hình thức tái cấu trúc nợ

Cũng theo báo cáo của FiinRatings, thị trường đang chứng kiến nhiều hình thức tái cấu trúc nợ khác nhau và được áp dụng ngày càng nhiều bởi các tổ chức phát hành như: Gia hạn kỳ hạn thanh toán nợ gốc với lãi suất mới; Chuyển đổi thành hợp đồng cho vay dài hạn với lãi suất mới; Chuyển đổi sang sản phẩm bất động sản.

Quảng cáo

Theo FiinRatings, đây là một dấu hiệu khá tích cực cho vấn đề thanh khoản hiện nay của thị trường bởi biện pháp này giúp giải quyết vấn đề áp lực dòng tiền trả nợ trong ngắn hạn trước làn sóng yêu cầu tất toán trước hạn của trái chủ.

Mức lãi suất mới trong nhiều giao dịch gần đây cũng đã phản ảnh xu hướng lãi suất tăng cao trong thời gian qua (dao động ở mức 12-13% - tức cao hơn 4-5% so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng của các ngân hàng lớn).

Cẩn trọng rủi ro pháp lý và thanh khoản

Trên thực tế, thời gian gần đây, thay vì mua lại trái phiếu phát hành, thanh toán tiền cho trái chủ, nhiều doanh nghiệp phát hành khuyến khích nhà đầu tư đổi sang sản phẩm bất động sản.

Theo lý giải của một doanh nghiệp bất động sản có phát hành trái phiếu đang thực hiện hình thức chuyển đổi trên, do ảnh hưởng của thị trường bất động sản nói chung, hạn mức tín dụng tại các tổ chức tín dụng cũng bị thắt chặt hơn, cùng các khoản thu bị chậm nên dẫn đến ảnh hưởng dòng tiền của doanh nghiệp.

Để đảm bảo việc thanh toán cho khách hàng đã bị chậm thanh toán và sẽ đến hạn thời gian tới, bên cạnh việc đưa ra phương án chi trả hợp đồng đến hạn, doanh nghiệp đưa ra phương án chuyển đổi bất động sản với các lựa chọn.

Cụ thể, theo thông báo của một doanh nghiệp bất động sản lớn đến khách hàng, có 2 lựa chọn nhằm bảo đảm an toàn cho trái chủ khi có giao dịch với doanh nghiệp, gồm:

Lựa chọn 1: Nhà đầu tư sử dụng giá trị khoản thanh toán đến hạn để mua ngay các bất động sản và nhận chiết khấu 20% theo giá bán niêm yết của chủ đầu tư cho các khách hàng hiện hữu. Đối với khoản thanh toán chưa đến hạn, nếu nhà đầu tư có nhu cầu đặt mua bất động sản thì cũng áp dụng như trên.

Lựa chọn 2: Nhà đầu tư có khoản thanh toán đến hạn hoặc chưa đến hạn sử dụng khoản thanh toán để đầu tư các bất động sản của chủ đầu tư kèm theo cam kết mua lại, và chính sách ưu đãi lớn, giảm tới 50% theo giá bán niêm yết của chủ đầu tư.

Theo các chuyên gia, không chỉ Việt Nam, hình thức “hàng đổi hàng” này cũng xuất hiện ở Trung Quốc và Hàn Quốc. Hình thức chuyển đổi này được cho hoàn toàn hợp lệ, hợp pháp; đồng thời cũng thể hiện doanh nghiệp phát hành có tài sản, có trách nhiệm.

Tuy nhiên, khi hình thức này khá phổ biến ở Trung Quốc thời gian qua khiến vỡ nợ trái phiếu doanh nghiệp lan rộng, và qua đó cho thấy hình thức này không phải không có rủi ro, đặc biệt là rủi ro pháp lý, thanh khoản.

Theo khuyến nghị của một số chuyên gia, nhà đầu tư phải tìm hiểu kỹ tình trạng pháp lý của dự án bất động sản mà doanh nghiệp phát hành muốn “đổi hàng”. Bởi nếu không, trái chủ có nguy cơ chuyển sang một tài sản rủi ro khác.

Trong báo cáo của FiinRatings cũng lưu ý, chất lượng tín dụng hay khả năng trả nợ của tổ chức phát hành cần phải được xác định cụ thể, trong đó lưu ý tới những yếu tố rủi ro mới như khi trái chủ được chuyển đổi sang sản phẩm bất động sản tương ứng nhưng yếu tố pháp lý dự án vẫn còn chưa chắc chắn.

Theo Nhịp sống Doanh nghiệp Sao chép

Cùng chuyên mục Ngân hàng

BIDV khẳng định vai trò tiên phong trong phát triển ngân hàng số

Chiều ngày 29/5/2025, tại Văn phòng Chính phủ, sự kiện “Chuyển đổi số ngành Ngân hàng năm 2025” với chủ đề “Hệ sinh thái số thông minh trong kỷ nguyên mới” đã được tổ chức. Sự kiện vinh dự được đón tiếp Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính, Chánh Văn phòng

BIDV dự kiến tăng trưởng tín dụng 15-16% BIDV triển khai “Nâng hạng ưu tiên – Đặc quyền đẳng cấp” dành cho khách hàng cá nhân

Thanh toán không chạm bứt tốc: VPBank mở rộng loạt giải pháp số hóa

Tại sự kiện “Chuyển đổi số ngành Ngân hàng năm 2025”, VPBank giới thiệu nhiều giải pháp thanh toán không tiếp xúc như Tap & Pay, Tap to Phone, Pay by Account… nhằm đáp ứng nhu cầu thanh toán số ngày càng cao. Ngân hàng này cũng ghi nhận tỷ lệ giao dịch không chạm tăng mạnh chỉ trong thời gian ngắn.

Chủ tịch VPBank: GPBank sẽ thoát lỗ, đạt lợi nhuận khoảng 500 tỷ đồng trong năm nay VPBank chuẩn bị chi gần 4.000 tỷ đồng trả cổ tức ngay trong tháng 5 Chuyên gia VPBankS: “Thị trường chứng khoán đang ở điểm rất đẹp và có thể tăng giá tiếp”

Cho vay đặc biệt không tài sản đảm bảo: Giải pháp cấp cứu hệ thống, không phải đặc quyền ngân hàng

Tại phiên thảo luận về Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi), Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng nhấn mạnh: Chính sách cho vay đặc biệt với lãi suất 0% và không yêu cầu tài sản đảm bảo chỉ được áp dụng trong tình huống đặc biệt nhằm giữ an toàn hệ thống, không phải một cơ chế thông thường hay đặc quyền cho tổ chức tín dụng yếu kém.

Cơ chế thử nghiệm có kiểm soát trong hoạt động ngân hàng: Cần thêm những hướng dẫn chi tiết Nhiều nghiệp vụ ngân hàng đã được số hóa 100% Sau cú sốc thuế quan, khi nào thị trường có sóng Ngân hàng?

MB đón Thủ tướng tham quan không gian công nghệ trong Sự kiện Chuyển đổi số ngành Ngân hàng 2025

Ngân hàng TMCP Quân đội (MB) đã tham gia sự kiện Chuyển đổi số ngành Ngân hàng 2025 do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam tổ chức với chủ đề “Hệ sinh thái số thông minh trong kỷ nguyên mới”. Sự kiện có sự tham dự của Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính, Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng, Tổng thống Hungary Sulyok Tamas, cùng lãnh đạo các bộ, ngành, ngân hàng thương mại, tổ chức quốc tế và các chuyên gia trong lĩnh vực tài chính – ngân hàng.

MB công bố kết quả kinh doanh quý I/2025 ĐHĐCĐ MB: Mua cổ phiếu qũy để giữ niềm tin của nhà đầu tư

VietinBank tinh gọn mạng lưới, đẩy mạnh giao dịch thông minh

Tiếp tục số hóa sâu rộng sản phẩm, dịch vụ, tái thiết kế các quy trình kinh doanh, cắt giảm mạng lưới giao dịch truyền thống, tập trung khai thác sức mạnh của dữ liệu... Đây là những hoạt động trọng tâm VietinBank đã, đang và sẽ thực hiện nhằm tăng tốc ch

VietinBank muốn chia cổ tức tỷ lệ tới gần 45% ĐHĐCĐ VietinBank: Tiếp tục kế hoạch tăng mạnh vốn điều lệ trong trung hạn

Nhiều nghiệp vụ ngân hàng đã được số hóa 100%

Theo lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước, nhiều nghiệp vụ cơ bản đã được số hóa hoàn toàn 100% như tiền gửi tiết kiệm, tiền gửi có kỳ hạn, mở và sử dụng tài khoản thanh toán, mở thẻ ngân hàng, ví điện tử, chuyển tiền, cho vay....

Ngành ngân hàng đẩy mạnh báo cáo phát triển bền vững: AI là chìa khóa minh bạch dữ liệu Nới tỷ lệ sở hữu nước ngoài: Động lực mới cho các ngân hàng tư nhân tái cơ cấu Cơ chế thử nghiệm có kiểm soát trong hoạt động ngân hàng: Cần thêm những hướng dẫn chi tiết

PVcomBank tiên phong tích hợp với Cổng ký số từ xa tập trung trên VNeID

Ngày 22/5/2025, Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam (PVcomBank) chính thức trở thành một trong ba ngân hàng thương mại đầu tiên được Trung tâm RAR lựa chọn triển khai thí điểm cung cấp giải pháp cấp Chứng thư số và Ký số trực tuyến thông qua Cổng ký số từ xa tập trung trên VNeID do Bộ Công an quản lý.

Vietnam Report vinh danh PVcomBank là doanh nghiệp phát triển nhanh nhất Việt Nam 2024 PVcomBank và những dấu ấn ĐHĐCĐ PVcomBank: Bước chuyển mạnh mẽ từ nền tảng số đến hiệu quả kinh doanh

Cơ chế thử nghiệm có kiểm soát trong hoạt động ngân hàng: Cần thêm những hướng dẫn chi tiết

Trong bối cảnh chuyển đổi số ngày càng sâu rộng, vừa qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 94/2025/NĐ-CP quy định về Cơ chế thử nghiệm có kiểm soát trong lĩnh vực ngân hàng. Với quy định mới này, vai trò tham gia của các tổ chức tín dụng được xác định ra sao? Những rào cản nào cản trở áp dụng cơ chế này trong thực tiễn hoạt động?

Thủ tướng chỉ đạo sớm trình Nghị định về cơ chế thử nghiệm có kiểm soát trong lĩnh vực ngân hàng Ngành ngân hàng đẩy mạnh báo cáo phát triển bền vững: AI là chìa khóa minh bạch dữ liệu Nới tỷ lệ sở hữu nước ngoài: Động lực mới cho các ngân hàng tư nhân tái cơ cấu

Nới tỷ lệ sở hữu nước ngoài: Động lực mới cho các ngân hàng tư nhân tái cơ cấu

Từ ngày 19/5/2025, các ngân hàng tham gia phương án tái cơ cấu tổ chức tín dụng yếu kém sẽ được phép nâng tỷ lệ sở hữu nước ngoài lên tối đa 49%, thay vì mức 30% như trước đây. Đây được xem là cú huých lớn giúp HDBank, MBBank và VPBank tăng khả năng huy động vốn, duy trì đà tăng trưởng tài sản mạnh mẽ trong bối cảnh nhu cầu vốn bổ sung ngày càng cấp thiết.

Nới room ngoại lên 49%: Ngân hàng nào sẽ “nổ phát súng” đầu tiên? Cuộc đua phá kỷ lục của cổ phiếu Ngân hàng đã trở lại Ngành ngân hàng đẩy mạnh báo cáo phát triển bền vững: AI là chìa khóa minh bạch dữ liệu

Tài chính xanh – Xu hướng toàn cầu và cơ hội cho Việt Nam

Trong bối cảnh biến đổi khí hậu đang trở thành thách thức sống còn đối với nhân loại, tài chính xanh đã nổi lên như một xu hướng tất yếu trong việc tái cấu trúc các dòng vốn đầu tư.

WEF 2023: Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà dự đối thoại về tài chính xanh HDBank đạt 13.017 tỷ lợi nhuận, đẩy mạnh tài chính xanh và chuyển đổi số toàn diện Thúc đẩy tài chính xanh

Ngành ngân hàng đẩy mạnh báo cáo phát triển bền vững: AI là chìa khóa minh bạch dữ liệu

AI không chỉ giúp tự động hóa việc thu thập và tổng hợp dữ liệu, mà còn hỗ trợ phân tích chuyên sâu, phát hiện xu hướng, và đưa ra các khuyến nghị nhằm nâng cao chất lượng báo cáo và hiệu quả quản trị bền vững.

"ESG là cuộc chơi bắt buộc nếu doanh nghiệp muốn đi dài hơi" Vì sao phần lớn doanh nghiệp tại Việt Nam mới chỉ bắt đầu hành trình ESG? Vì sao thực thi ESG vẫn khó trong ngân hàng Việt?