Báo cáo của VIS Rating về ngành bất động sản nhà ở mới đây cho biết, mặc dù có sự cải thiện trong doanh thu ghi nhận và nguồn tiền mặt nhưng lợi nhuận và dòng tiền hoạt động (CFO) của các chủ đầu tư (CĐT) tiếp tục suy yếu vào năm 2024. Tuy nhiên, các CĐT sẽ có hiệu quả hoạt động tốt hơn trong năm 2025.
Theo đó, trong năm 2025, các CĐT sẽ cải thiện doanh số bán hàng và hiệu quả tài chính do hoạt động phát triển dự án gia tăng từ nửa cuối năm 2024 sẽ thúc đẩy nguồn cung nhà ở mới cùng với tâm lý tích cực của người mua nhà.
Một trong những điểm thuận lợi là các chính sách mới sẽ thúc đẩy nguồn cung, nhu cầu nhà ở trong năm 2025 và các năm tiếp theo. Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản (BĐS) sửa đổi có hiệu lực từ tháng 8/2024, cùng hơn 20 nghị định/thông tư, đã thúc đẩy hoạt động phát triển dự án và bán hàng.
Số lượng dự án được cấp phép mới trong năm 2024 tăng 16% so với cùng kỳ (svck). Tại các thị trường lớn như Hà Nội (HN) và TP. Hồ Chí Minh (HCM), nguồn cung căn hộ mới tăng 90% svck, trong khi tỷ lệ hấp thụ đạt mức cao nhất trong 5 năm, lên tới 106%.
Nguồn cung nhà ở mới sẽ tiếp tục cải thiện trong năm 2025, nhưng sự phục hồi sẽ không đồng đều. Phân khúc BĐS nhà ở sẽ phục hồi mạnh mẽ, trong khi phân khúc BĐS nghỉ dưỡng sẽ chậm hơn.
Lợi nhuận ròng suy giảm trong năm 2024 do chi phí lãi vay tăng và khoản lỗ hoạt động của các CĐT đang phải đối mặt với các vấn đề pháp lý. Cùng với điều kiện kinh doanh cải thiện, các CĐT ghi nhận mức tăng trưởng doanh thu đáng kể, tăng 183% svck, trong quý 4/2024, góp phần làm tăng 8% doanh thu cho cả năm 2024.
Tuy nhiên, tổng lợi nhuận ròng vẫn giảm 7% do chi phí lãi vay cao hơn và khoản lỗ hoạt động của các CĐT đang gặp các vấn đề pháp lý, bao gồm NRC, NBB và LDG.
Chỉ có 10 trong số 30 công ty hoàn thành kế hoạch lợi nhuận cả năm 2024. Các CĐT lớn như DXG – công ty mẹ của Hà An (BBB, ổn định), NLG và VHM, ghi nhận biên lợi nhuận cao hơn sau khi hoàn thành các dự án quan trọng của họ, chủ yếu ở phân khúc thấp tầng.
“Chúng tôi kỳ vọng lợi nhuận của các CĐT sẽ cải thiện trong năm 2025, nhờ doanh số bán hàng tăng mạnh, thúc đẩy ghi nhận doanh thu và lợi nhuận”, chuyên gia VIS Rating nhận định.
Khả năng trả nợ của ngành vẫn yếu, phản ánh qua tỷ lệ đòn bẩy gia tăng và dòng tiền hoạt động âm. Năm 2024, tổng nợ của các CĐT tăng 20% svck lên 208 nghìn tỷ VND, chủ yếu để tài trợ chi phí phát triển dự án (ví dụ: VHM, NLG, DXG), bổ sung vốn lưu động hoặc tái cấu trúc nợ đến hạn (ví dụ: NVL, NBB). Nợ tăng lên dẫn đến chi phí lãi vay tăng 41% svck, làm suy giảm tỷ lệ bao phủ lãi vay, phản ánh qua EBIT/Chi phí lãi vay từ 8.7x giảm xuống 5.6x. Tỷ lệ Nợ/EBITDA, thể hiện tỷ lệ đòn bẩy bình quân, từ 2.7x trong năm 2023 tăng lên 3.3x trong năm 2024.
Hầu hết các CĐT có dòng tiền hoạt động âm trong năm 2024, khi nhiều CĐT đã gia tăng giải ngân để đẩy nhanh phát triển dự án sau khi được phê duyệt pháp lý và dự kiến sẽ mở bán dự án vào năm 2025 (ví dụ: VHM, KDH, PDR), trong khi những CĐT khác vẫn đang vướng tình trạng chậm trả gốc, lãi trái phiếu và các vấn đề pháp lý dự án (ví dụ: NVL, NBB). Chúng tôi kỳ vọng hồ sơ tín nhiệm của ngành sẽ cải thiện trong năm 2025, nhờ dòng tiền thu từ bán hàng được cải thiện, dẫn đầu bởi các CĐT lớn như VHM, KDH, DXG và NLG, với kế hoạch mở bán tăng mạnh tại các thành phố lớn.
Nguồn tiền mặt tăng mạnh nhờ điều kiện tiếp cận vốn cải thiện, củng cố bộ đệm thanh khoản cho các CĐT. Nguồn tiền mặt của ngành đã tăng 46% svck trong năm 2024, đạt mức cao nhất trong 5 năm qua, nhờ vào dòng tiền mạnh mẽ từ hoạt động đầu tư và tài chính. Điều này đến từ khả năng tiếp cận vốn tăng lên thông qua vay ngân hàng và các hoạt động tái cấu trúc dự án như mua bán và sáp nhập, hợp đồng hợp tác kinh doanh và chuyển nhượng cổ phần.
Trong năm 2024, dư nợ tín dụng kinh doanh BĐS tăng 32% svck, đạt mức cao nhất trong 3 năm qua. Các CĐT dần khôi phục khả năng tiếp cận nguồn tài chính mới từ thị trường trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) trong nước, nhờ các cải cách pháp lý và quy định mới được ban hành.
Trong tháng 12/2024 giá trị phát hành TPDN mới đạt 31,2 nghìn tỷ (+342% svck), được hỗ trợ bởi việc áp dụng bảo lãnh thanh toán chủ yếu của các ngân hàng. 40% lượng trái phiếu mới phát hành có bảo lãnh thanh toán, tăng đáng kể so với mức 17% trong 11 tháng đầu năm. Chuyên gia VIS Rating kỳ vọng các CĐT sẽ duy trì khả năng tiếp cận tốt với các nguồn tài chính mới trong năm 2025.
