Kể lại câu chuyện đầu tư của mình cách đây 5 năm, anh V vẫn chưa hết “nỗi đau”.
Vào giữa năm 2020, anh V được giới thiệu mua mảnh đất diện tích 180m2 trong hẻm tại TP.Thủ Đức, TP.HCM (cũ) với giá 8,1 tỷ (khoảng 45 triệu đồng/m2). Giá này rẻ hơn khoảng 20 triệu đồng/m2 so với các mảnh đất cùng khu vực, cùng diện tích.
Bên bán lý giải giá rẻ bởi đây là đất cây lâu năm đang chờ hoàn tất thủ tục lên thổ cư. Vì không có tiền để hoàn tất thủ tục pháp lý và đóng thuế chuyển đổi mục đích sử dụng đất nên chủ đất phải bán rẻ để lấy trước một phần tiền làm việc này.
Theo anh V, khi đó bên bán nói anh đặt cọc 20% giá trị mảnh đất và hứa hẹn thời gian hoàn tất thủ tục lên thổ cưchỉ khoảng 4 tháng, tối đa là 6 tháng. Nếu không lên được thổ cư bên bán sẽ hoàn lại cọc cho anh kèm lãi suất 1%/tháng.
Đồng thời, bên bán chỉ đưa hồ sơ giấy tờ cho anh V xem tại chỗ chứ không cho chụp hình hay photo bất cứ tài liệu nào. Cùng với đó, đưa ra lý do hồ sơ đang tiến hành làm thủ tục, nếu có người lên cơ quan nhà nước hỏi thông tin sẽ dễ bị “động”, khó hoàn thành hồ sơ được sớm.
Anh V kể lại, khi đó bên bán cố tình thể hiện vị thế “kèo trên” trong giao dịch. Họ nói thương vụ này đang được rất nhiều người quan tâm và tỏ ra “hờn lẫy” nếu anh không tin tưởng giao dịch mà muốn lên quận kiểm tra thông tin thì sẽ không tiến hành giao dịch nữa. Còn khi đã đặt cọc mua rồi mà đi kiểm tra thì sẽ mất cọc vì khi đó làm “động” đến quá trình hoàn thiện hồ sơ của họ.
Dù tỏ ra nghi ngờ giao dịch nhưng nghĩ rằng đã mua rẻ hơn thị trường 20 triệu đồng/m2, có thể lời ngay 3,6 tỷ đồng (khoảng 30%) trong vòng 4-6 tháng, anh V vẫn quyết định xuống tiền. Thậm chí, để “chắc ăn” hơn, anh V còn yêu cầu ký hợp đồng cọc công chứng và chấp nhận thanh toán luôn 60% giá trị mảnh đất, tức khoảng 4,8 tỷ đồng. Điều này vừa chắc chắn bên bán không đổi ý trong giao dịch, vừa tránh rủi ro sau khi lên thổ cư bên bán có thể “trở cờ” bán cho người khác.
“Khi đó, tôi cũng đã nghĩ đến trường hợp xấu nhất là không thể lên được thổ cư, và ràng buộc luôn vào hợp đồng cọc là nếu: bên bán không chuyển đổi được lên thổ cư thì họ sẽ trả lại tiền cọc cho tôi cộng thêm lãi ngân hàng 10%/năm, cao hơn tiền tôi đang gửi tiết kiệm 6%/năm”, anh V cho biết.
Theo anh V, sau khi hết hạn theo thỏa thuận trong hợp đồng cọc (6 tháng) nhưng mọi việc vẫn “đứng yên tại chỗ”. Lúc này, bên bán bắt đầu đưa ra các lý do lý khác nhau vừa để kéo dài thời gian, vừa “giữ lửa” niềm tin trong anh là mảnh đất chắc chắn sẽ lên được thổ cư. Và kể từ thời điểm đó, với nhiều lý do được đưa ra, anh V bị bên bán trì hoãn thời gian hợp đồng hơn 2 năm.
Đến lúc này, biết mình bị lừa, anh V quyết tâm đòi lại tiền đã cọc chứ không chờ đợi lấy đất. Thế nhưng bên bán cũng “lật bài ngửa” khi nói anh đợi thêm hoặc chồng 40% số tiền còn lại rồi họ sang tên cho anh mảnh đất lâu năm này. Sau sang tên anh có thể tự lên thổ cư. Nếu đòi tiền thì họ không có tiền để trả.
Anh V tá hoả khi biết thoả thuận trước đây đều là “chiêu trò” của bên bán. Thay vì thoả thuận mua đất thổ cư với giá 45 triệu đồng/m2, nếu không lên được thổ cư thì lấy lại tiền cọc từ bên bán cộng với lãi 10%/năm, giờ thành " bị ép" mua đất cây lâu năm với giá 45 triệu đồng/m2.
Sau khi dùng nhiều biện pháp bất thành, sau 5 năm kể từ ngày quyết định đặt cọc, anh V phải “ngậm đắng” chồng 40% số tiền còn lại để ôm lô đất lâu năm vì bên bán đã phá sản. “Nếu tôi không ôm là mất luôn 60% tiền cọc ban đầu. Những thỏa thuận giấy trắng mực đen trong hợp đồng cọc công chứng ký thì nhanh nhưng khi thực thi không hề dễ nếu một bên không có thiện chí”, anh V cho biết.
Nỗi đau cũ chưa nguôi ngoai thì nỗi đau mới tiếp diễn với anh V. Thuế lên thổ cư trước đây chỉ khoảng 900 triệu, thì nay theo bảng giá đất mới đã hơn 6 tỷ đồng cho mảnh đất 180m2.
Như vậy, theo anh V, ham lời nhiều, quá tin vào lời bên bán mà không kiểm tra lại thông tin hay pháp lý trước khi xuống tiền là bài học của anh trong thương vụ nói trên.
Chia sẻ về cơ hội đầu tư bất động sản trong giai đoạn hiện nay, ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia tư vấn bất động sản độc lập cho rằng, nhìn lại hai chu kỳ tăng trưởng mạnh trước đây, bất động sản từng mang lại cơ hội nhân vài lần trong thời gian ngắn, thậm chí nhân hàng chục lần trong 10 năm nhờ đòn bẩy chính sách, giá đất thấp, phát triển hạ tầng và dư địa đô thị hóa lớn.
Tuy nhiên, ở chu kỳ hiện tại, những cơ hội như vậy gần như không còn phổ biến. Nguyên nhân đến từ việc chính sách đã thay đổi theo hướng siết đầu cơ.
Các cá nhân nhỏ lẻ khó còn cơ hội mua đất lớn, chuyển đổi lên thổ cư rồi tách thửa bán như trước, do bảng giá đất liên tục được điều chỉnh tiệm cận thị trường, khiến chi phí đầu vào cao hơn, không còn cơ hội từ "chênh lệch địa tô".
Việc phân lô bán nền bị hạn chế. Luật mới đã cấm phân lô bán nền trong các dự án bất động sản thuộc khu vực phường, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III.
Bên cạnh đó, các dự án chưa đủ điều kiện pháp lý bị kiểm soát chặt việc mở bán. Và trong tương lai, khả năng đánh thuế bất động sản bỏ hoang sẽ khiến việc “ôm đất chờ tăng giá” ngày càng kém hiệu quả.
Chính vì vậy, theo ông Kiên, dòng tiền của nhà đầu tư đang dịch chuyển rõ rệt. Thay vì chạy theo đất nền thuần đầu cơ, hoặc đất nông nghiệp diện tích lớn "chờ thời" hạ tầng, nhiều người chuyển sang các loại hình có khả năng tạo dòng tiền thực, như căn hộ cho thuê, nhà phố cho thuê, hoặc với đất nông nghiệp quy mô lớn, nhà đầu tư cũng buộc phải gắn với khai thác sản xuất, chứ không còn tâm lý để đất trống chờ tăng giá.
