Bán dưới giá vốn, vẫn “thở phào” vì thoát được hàng
Trước bối cảnh lãi suất ngân hàng trên đà tăng, nhiều nhà đầu tư “méo mặt” khi giữ đất. Có khá nhiều nhà đầu tư nhận thấy thị trường chưa có dấu hiệu tích cực vào thời điểm cuối năm nên chấp nhận cắt lỗ thoát hàng để cơ cấu lại tài chính, trang trải khoản nợ. Bên cạnh các nhà đầu tư bán mãi không ai mua, thì nhiều nhà đầu tư được xem là “may mắn” khi ra được hàng trong bối cảnh thanh khoản chậm như hiện nay.
Dù bán lỗ so với giá vốn hơn 100 triệu đồng lô đất 3.000 m2 tại khu ven TP.HCM, anh Hùng khá vui vẻ vì xem mình còn may mắn hơn nhiều nhà đầu tư khác khi ra được hàng. Cách đây hơn một năm, anh Hùng (ngụ TP.Thủ Đức, TP.HCM) mua mảnh đất vườn có giá 2,5 tỷ đồng. Với kì vọng sẽ đầu tư mức lời chênh khoảng 500-700 triệu đồng trong vòng 6-8 tháng. Tuy nhiên, ngay sau khi anh mua vào, thị trường gặp khó. Giá đất không những không lên mà chững lại. Sau khoảng thời gian rao bán huề vốn không được, anh Hùng quyết định bán cắt lỗ hơn 100 triệu đồng để ra hàng, thu lại dòng tiền. Mới đây, có một khách đầu tư đã “xuống cọc” lô đất của anh.
Cùng tình trạng, chị Kim (ngụ quận 12, TP.HCM) cũng “thở phào nhẹ nhõm” khi thoát được lô đất 90m2 tại khu Đông TP.HCM, mặc dù lỗ gần 50 triệu đồng so với giá mua vào. Do đang cần tiền gấp để lo việc kinh doanh, cùng với nhìn thấy thị trường bất động sản không mấy sáng sủa, chị Kim quyết định bán dưới giá vốn.
Ảnh minh hoạ.
Ngược lại, anh Ph, hiện đang kinh doanh quán cafe tại Q.7, TP.HCM lại khá đau đầu vì đã “năm lần bảy lượt” rao bán mảnh đất hơn 1.000 m2 tại Đồng Nai nhưng vẫn chưa có khách hỏi mua. Dù chưa phải cắt lỗ như hai trường hợp trên, nhưng khả năng chịu đựng lãi suất ngân hàng của anh Ph đã khá yếu khi mảnh đất đó anh phải vay ngân hàng hơn 50%. Lo lắng vì lãi suất còn tiếp tục đà tăng, anh Ph chỉ mong sao bán nhanh được lô đất, để thu dòng tiền.
Động thái tăng lãi suất điều hành của Ngân hàng Nhà nước kéo theo các ngân hàng tăng lãi suất huy động. Giới phân tích tài chính cho rằng, động thái này sẽ dẫn đến việc lãi suất vay tăng, dù có độ trễ. Đặc biệt khi room tín dụng của nhiều nhà băng đã cạn. Theo đó, mắc kẹt với khoản vốn vay ngân hàng, nhiều nhà đầu tư địa ốc đang rơi vào trạng thái “tiến thoái lưỡng nan” khi vừa không thoát được hàng, vừa lo gồng gánh lãi suất tăng cao.
Thanh khoản tiếp tục sụt, nhà đầu tư “đau đầu”
Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn khủng hoảng cục bộ khi dòng tiền bị đứt gãy, lãi suất và lạm phát tăng cao. Nỗi lo thị trường sụp đổ trong thời gian tới đã hiện hữu.
Có thể thấy, cuối năm 2022, thị trường bất động sản ảm đạm vì nhiều thông tin tài chính tiêu cực: tiếp tục thắt chặt tín dụng bất động sản, trái phiếu nhiều rủi ro, bán tháo chứng khoán... Giới đầu cơ địa ốc nhận ra rằng, nếu kịch bản xấu nhất xảy ra, không đẩy hàng sớm, nguy cơ rơi vào hàng tồn và ôm gánh nợ lãi rất dễ xảy ra. Lúc đó, phá sản có thể là kịch bản tồi tệ xuất hiện. Hiệu ứng tâm lý đẩy hàng có thể lan rộng và dần trở thành làn sóng cắt lỗ.
Theo một số chuyên gia, nhiều sản phẩm bất động sản có giá trị lớn, nhiều người mua cần phải vay tiền ngân hàng. Một khi tín dụng bị siết, họ cũng gặp khó khăn khi không có nguồn tiền vay để mua. Từ đây, bất động sản vừa tắc nguồn cung, vừa tắc nguồn cầu, thị trường càng đi xuống.
Nhiều chuyên gia lo ngại việc cho vay đầu tư bất động sản hạn hẹp. Lãi suất tăng cao trong khi thị trường thanh khoản kém. Giới đầu cơ dùng đòn bẩy tài chính lao đao vừa lo thoát hàng, vừa lo “chết trên đống tài sản”.
Theo đại diện CBRE Việt Nam, thanh khoản bất động sản có thể sẽ không biến động cho đến hết năm 2023. Đây được xem là thách thức của thị trường bất động sản, bên cạnh câu chuyện nguồn cung tiếp tục khan hiếm.
Đơn vị này cho rằng, mặc dù chính sách thắt chặt tín dụng đang dần được nới lỏng nhưng việc tiếp cận nguồn vốn vẫn vô cùng khó khăn đối với cả nhà đầu tư cá nhân và nhà đầu tư thể chế (chủ đầu tư dự án). Việc khó tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng kết hợp giá nhà tiếp tục gia tăng khiến tính thanh khoản của thị trường bị suy giảm ít nhiều.
Cùng với đó, những thông tin trên thị trường liên quan đến các thay đổi pháp lý (quy định về thời hạn sở hữu chung cư, áp dụng thuế tài sản, v.v) cũng như những cuộc điều tra trên thị trường về các sai phạm của chủ đầu tư có thể gây ảnh hưởng tới tâm lý người mua.
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành, CBRE Việt Nam dành lời khuyên cho nhà đầu tư, thời điểm này các nhà đầu tư nên nhắm tới việc đầu tư trung và dài hạn, hạn chế đầu tư lướt sóng, kèm theo kế hoạch rõ ràng về dòng tiền, hạn chế vay và luôn dự phòng một khoảng thời gian thanh khoản dài hơn.
Các nhà đầu tư cũng nên tìm hiểu kỹ pháp lý dự án, do trên thị trường hiện nay xuất hiện nhiều sản phẩm không có pháp lý rõ ràng ảnh hưởng đến khoảng thời gian đầu tư. Với người mua nhà để ở, chi phí lãi vay có xu hướng gia tăng, nên các chính sách bán hàng của chủ đầu tư sẽ là các yếu tố quan trọng để cân nhắc quyết định và lựa chọn.
