Bất động sản bước vào chu kỳ phục hồi mới
Trong báo cáo mới đây, Agriseco Research dự báo thị trường bất động sản sẽ bước vào chu kỳ hồi phục mới trong năm 2025. Các phân khúc như đất nền, biệt thự, nhà riêng sẽ lần lượt hồi phục sau chung cư. Lượng giao dịch sẽ gia tăng, tập trung ở các dự án có pháp lý đầy đủ, phù hợp nhu cầu ở thực và đầu tư quanh nội đô hoặc tỉnh thành ven trung tâm có vị trí và cơ sở hạ tầng phát triển.
Phân khúc nhà ở xã hội dự báo cũng sẽ hồi phục với nhiều dự án được triển khai. Các phân khúc nghỉ dưỡng sẽ cải thiện dần từ cuối năm nay khi nguồn cung mở mới và du khách quốc tế tăng.
Nhìn chung, lợi nhuận và doanh số bán hàng của DN BĐS năm 2025 dự kiến sẽ ghi nhận cải thiện hơn so với năm 2024 nhờ các dự án BĐS hầu hết được bàn giao trong 2-3 năm tới và kinh tế hồi phục, niềm tin người dân trở lại. Lợi nhuận vẫn có sự phân hóa, tập trung ở các chủ đầu tư uy tín, có dự án bán đầy đủ pháp lý, cơ sở hạ tầng đang hoàn thiện.
"Nhà đầu tư nên cân nhắc chọn lọc cổ phiếu BĐS có quỹ đất lớn đang ở giai đoạn bàn giao; tập trung phân khúc nhà ở bình dân, trung cấp ở nội đô, ven trung tâm; năng lực triển khai bán hàng và xoay chuyển tốt; và giữ được vị thế trong bối cảnh kinh tế biến động, bất động sản khó khăn", báo cáo nêu rõ.
Hiện tại, mặt bằng định giá của nhóm BĐS đang giao dịch ở mức P/B 1,7x lần, thấp hơn so với mức 2,3x lần bình quân 5 năm quá khứ. Hiệu suất nhóm ngành bất động sản từ đầu năm 2025 đã có dấu hiệu hồi phục 60% so với VN-Index tăng 6% sau giai đoạn giảm/đi ngang năm 2024. Điều này phản ánh kỳ vọng ngành BĐS đang được Chính phủ hỗ trợ về pháp lý, nguồn cung và nhu cầu đang dần cải thiện.
Về mặt định giá, nhóm phân tích Agriseco nhận định cổ phiếu của những doanh nghiệp có quỹ đất và năng lực triển khai dự án tốt đã có mức tăng tốt và vẫn trong vùng định giá thấp so với triển vọng kinh doanh giai đoạn 2-3 năm tới tích cực, là cơ hội để nhà đầu tư xem xét lựa chọn giải ngân và nắm giữ trong trung và dài hạn.
Cơ hội đầu tư tiềm năng
Agriseco Research đưa ra 4 doanh nghiệp doanh nghiệp có mức định giá phù hợp so với tiềm năng tăng trưởng KQKD trong tương lai cũng như tình hình tài chính lành mạnh, an toàn và sở hữu các dự án có vị trí thuận lợi hưởng lợi từ đầu tư công. Ngoài ra, hầu hết dự án của các DN BĐS dưới đây đã được tính tiền sử dụng đất và hoàn thiện nghĩa vụ tài chính, tránh rủi ro về việc tăng chi phí đầu tư khi thay đổi chính sách giá đất theo thị trường.
Trước tiên, Nam Long (mã: NLG) là doanh nghiệp bất động sản có tổng quỹ đất 685ha, đều có vị trí đắc địa nằm tại các tỉnh thành vùng ven thu hút đầu tư hiện nay như Tp.HCM, Long An, Cần Thơ, Đồng Nai, Hải Phòng.
Agriseco kỳ vọng NLG sẽ hưởng lợi trong trung và dài hạn nhờ quỹ đất khu đô thị lớn gần 700ha với các dự án nhà ở bình dân, phù hợp nhu cầu ở thực trong bối cảnh nguồn cung hạn chế tại khu vực phía Nam. Thêm nữa, doanh số bán hàng cải thiện sẽ thúc đẩy tăng trưởng.
Ban lãnh đạo NLG đặt mục tiêu doanh số bán hàng 2025 là 14,6 nghìn tỷ đồng, gấp 2,8 lần so với năm 2024. Trong 4 tháng đầu năm 2025, doanh số bán đã đạt 2,6 nghìn tỷ đồng, gấp gần 2,2 lần so với cùng kỳ 2024, chủ yếu từ dự án Southgate.
Tiếp theo, Agriseco kỳ vọng doanh số bán hàng 2025 của Vinhomes (mã: VHM) sẽ tiếp tục tăng, đạt khoảng 120.000 – 150.000 tỷ đồng, chủ yếu từ Vinhomes Wonder City Đan Phượng, Green City Long An, Green Paradise Cần Giờ, Golden City Hải Phòng cùng các dự án hiện hữu như Royal Island, Ocean Park 2 và 3. Đây là nền tảng vững chắc để thúc đẩy doanh thu và lợi nhuận của công ty. Nhóm phân tích dự báo lợi nhuận sau thuế VHM năm 2025 đạt 31.000 tỷ đồng, tương đương EPS khoảng 7.548 đồng/cp.
Thêm vào đó, Vinhomes có vị thế lớn trong ngành bất động sản dân cư và tiềm năng tăng trưởng dài hạn nhờ quỹ đất đang quản lý khoảng 19.600ha tại Việt Nam. VHM đang tiếp tục triển khai mở rộng quỹ đất khoảng 9.400ha tại Đan Phượng, Cần Giờ - TP. HCM, Hải Phòng, Quảng Ninh, Long An. Vinhomes hưởng lợi từ xu hướng đô thị hóa, sự cải thiện cơ sở hạ tầng, và nhu cầu nhà ở ngày càng tăng trong khi nguồn cung vẫn còn hạn chế. Nhu cầu nhà ở giai đoạn 2023-2025 với ước tính 690.000 căn, vượt quá nguồn cung (theo Savills).
Bên cạnh đó, Nhà Khang Điền (mã: KDH) là một trong những doanh nghiệp tiềm năng với nhiều dự án bất động sản nằm tại các vị trí tiềm năng phát triển trong dài hạn như khu vực Thủ Đức, Tây Nam thành phố.
Kết quả kinh doanh 2025 kỳ vọng tăng trưởng tích cực phần lớn nhờ mở bán dự án Clarita và Emeria, đây là 2 dự án KDH hợp tác với Keppel triển khai. Về tiến độ, dự án hiện đã hoàn thiện xây dựng phần thô, cơ sở hạ tầng, và chuẩn bị mở bán 230 căn biệt thự đầu tiên trong quý 2 – quý 4/2025. Doanh số bán hàng của KDH 2025F-2026F dự báo tăng trưởng lần lượt +90% và +30% so với cùng kỳ, ước LNST của 2 dự án trên đóng góp 2.500 tỷ đồng cho KDH giai đoạn 2025 – 2026.
Theo Agriseco, doanh nghiệp có tiềm năng tăng trưởng trong trung và dài hạn nhờ sở hữu quỹ đất trên 600ha tại khu vực phía Đông TP. HCM. Tính tới thời điểm 31/12, hàng tồn kho đạt 22.450 tỷ đồng, tăng 19% so với đầu năm tại các dự án KDC Tân Tạo, Emeria, Clarita, Solina, KCN Lê Minh Xuân 3 mở rộng, Green Village, Phong Phú 2, cụm CN Bình Trưng.
Mặt khác, CTCP Phát triển nhà Bà Rịa – Vũng Tàu (Hodeco, mã: HDC) là một trong những chủ đầu tư BĐS uy tín tại Bà Rịa – Vũng Tàu với lợi thế giá vốn thấp.
Agriseco dự báo, lợi nhuận năm 2025 của HDC sẽ tăng cao so với mức nền thấp năm 2024 nhờ ba động lực chính: (1) ghi nhận bàn giao The Light City GĐ1 và Ngọc Tước 2; (2) lợi nhuận tài chính từ thoái vốn Dự án Đại Dương. HDC dự kiến sẽ thu hồi hơn 1.000 tỷ đồng tiền chuyển nhượng và ghi nhận dần trong 2025 – 2026; và (3) ghi nhận tiền chuyển nhượng Dự án Thống Nhất cho công ty liên kết HUB. Trong ngắn hạn, HDC kỳ vọng được hưởng lợi từ thông tin thoái vốn cổ phần các dự án lớn.
Doanh số bán hàng Hodeco kỳ vọng cải thiện nhờ hưởng lợi chu kỳ phục hồi bất động sản Bà Rịa – Vũng Tàu trong giai đoạn 2025-2026. Đồng thời, với việc dòng tiền trên thị trường đang có xu hướng quay lại nhóm cổ phiếu BĐS, trong bối cảnh Chính phủ đẩy mạnh các chính sách hỗ trợ ngành như tháo gỡ pháp lý, thúc đẩy đầu tư công và nới lỏng tín dụng nhà ở sẽ là những lực đẩy giúp Hodeco tăng trưởng thời gian tới.
