Việc lãi suất thế chấp tăng gấp đôi kể từ hồi tháng 1 đã khiến nhu cầu của người mua giảm mạnh và hạ giá nhà ở các địa điểm vốn được nhà đầu tư ưa thích, từ Phoenix, Las Vegas cho đến Jacksonville và Florida. Đây là sự thay đổi chóng mặt đối với "home flipper" (nhà đầu tư bất động sản mua nhà cũ để cải tạo và bán lại với giá cao hơn) như Tammi Merrell, người đang mắc kẹt với những ngôi nhà không thể bán và nhiều khoản nợ.
Merrell chia sẻ: "Đây là một kiểu kinh doanh rủi ro cao nhưng lãi cũng lớn. Nhưng chúng tôi đang phải đối mặt với nhiều nguy cơ. Tôi chỉ cầu mong mình có thể hòa vốn."
Tình trạng suy thoái của thị trường bất động sản Mỹ đang ảnh hưởng đến cả ngành này và giảm doanh số bán nhà, khi cả người mua và người bán đang e ngại. Tuy nhiên, các "home flipper" còn bị ảnh hưởng nặng nề hơn. Họ bao gồm những người "chân ướt chân ráo" cho đến sàn giao dịch bất động sản lớn. Nhóm này đang phải chịu lỗ để nhanh chóng thực hiện giao dịch với hy vọng khoản lỗ không trở nên tồi tệ hơn.
Nhà đầu tư đi vay cũng cần phải trả nợ trong bối cảnh chi phí đi vay đang tăng cao. Những vấn đề của họ có thể tác động đến toàn thị trường, giống như việc nhà đầu tư đặt cược mức giá cao hơn khiến thị trường tăng giá, họ cũng có thể đẩy giá lao dốc mạnh hơn.
"Thị trường sẽ được định giá hợp lý hơn"
Đối với họ, điều quan trọng bây giờ là bán ra càng nhanh càng tốt. Steven Swidler – giáo sư kinh tế tại Lafayette College, người đã nghiên cứu về hoạt động của các "home flipper" trên thị trường bất động sản sau cuộc khủng hoảng tài chính, nhận định: "Một số ít nhà đầu tư sẽ tiếp tục mua vào dù biết rằng việc tìm kiếm những ngôi nhà giá hời không khác gì đoán xem thị trường sẽ sụt giá bao xa."
Hoạt động "mua nhanh bán nhanh" trên thị trường bất động sản Mỹ đã đạt mức cao kỷ lục trong đầu năm nay, chiếm tới 1/10 các giao dịch, theo Attom – nhà cung cấp dữ liệu theo dõi doanh số bất động sản trong 12 tháng qua. Tuy nhiên, tỷ lệ các giao dịch này đã giảm xuống 8,2% trong quý 2.
Kể từ thời điểm đó, điều kiện đi vay đã bị thắt chặt, với lãi suất thế chấp đạt mức cao nhất trong gần 15 năm. Nhu cầu đã hạ nhiệt nhanh chóng, đặc biệt ở các thị trường khu vực Vành đai Mặt trời (Sun Belt) như Phoenix, Jacksonville và Atlanta, cùng các khu vực "hot" trong thời kỳ đại dịch. Ở những nơi này, giao dịch "home flipping" chiếm khoảng 14% trong quý 2 nhưng đã giảm vào tháng 7 và tháng 8, theo dữ liệu từ Attom.
Một ngôi nhà được Merrell mua lại đang trong quá trình cải tạo.
Tháng 8, tỷ suất lợi nhuận đối với hoạt động mua bán bất động sản này đã giảm từ 30,9% vào năm trước xuống 25,9%. Ở Austin (Texas), mức giảm là 1%, trong khi nhà đầu tư ở San Jose (California) – nơi giá nhà giảm mạnh nhất, chứng kiến tỷ suất lợi nhuận giảm từ 45% vào tháng 3 xuống 6,5%.
Mark Zandi – nhà kinh tế trưởng tại Moody’s Analytics, cho biết các nhà đầu tư này đang khiến giá bất động sản biến động dữ dội. Theo ông, họ đã "đẩy giá lên cao ngất ngưởng khi lãi suất thế chấp thấp và ‘rơi tự do’ khi lãi suất thế chấp tăng."
Song, theo Bloomberg, diễn biến này không hoàn toàn là tin xấu. Các "home flipper" có thể giúp thị trường "về mặt đất" nhanh chóng khi giá giảm mạnh so với các ngôi nhà chính chủ - họ là những người có đủ khả năng chờ đợi điều kiện thị trường thuận lợi hơn để bán. Theo đó, giá nhà sẽ hợp lý hơn với người mua. Rủi ro ở đây là tình trạng giá giảm quá mạnh xuống dưới cả mức đáy thông thường.
Nhà đầu tư bất động sản Ben Arredondo đã phải hạ giá 27 ngôi nhà sau khi giá giảm mạnh trên diện rộng. Arredondo định bán gần như toàn bộ số nhà trên nhưng dự đoán sẽ lỗ khoảng 1,3 triệu USD… nếu may mắn. Ông nói: "Tôi biết rất nhiều nhà đầu tư cũng đang lỗ nặng."
Những sàn giao dịch lớn như Opendoor cũng không khác gì các "home flipper", nhưng có quy mô hoạt động lớn hơn. Các công ty này đang tìm cách kiếm lời một phần với việc thu phí dịch vụ từ các bên bán để sở hữu nhà sau đó cải tạo một chút và bán lại. Tuy nhiên, theo YipitData, 42% ngôi nhà mà công ty này bán vào tháng 8 có giá thấp hơn so với số tiền ban đầu họ bỏ ra. Thậm chí, OpenDoor còn lỗ 20% sau khi tính doanh số bán nhà tháng 8, dù đã tính phí dịch vụ.
Nhà đầu tư vẫn đủ khả năng trả nợ
Việc đặt cược vào sự thăng hoa của thị trường bất động sản ở Mỹ là một trong những khoản đầu tư lãi lớn trong ít nhất 1 thập kỷ qua. Lợi nhuận hấp dẫn đã thu hút Merrell và anh trai khi họ kiếm được hơn 100.000 USD sau khi bán lại một ngôi nhà 4 phòng ngủ.
Một ngôi nhà đã hoàn thiện của Merrell.
Nhưng đến tháng 5, Merrell nhận ra rằng việc đầu tư đang gặp rắc rối khi phải hạ giá tới 20.000 USD thì mới bán được nhà. Vào tháng 8, cô lỗ 8.000 USD khi thị trường hạ nhiệt. Hiện tại, cô vẫn đang có 1 căn nhà nhưng chỉ nhận được những đề nghị mua với mức giá thấp và 2 căn nhà khác sẽ được hoàn thiện trong 2 tháng tới.
Những khoản lỗ ngày càng lớn sẽ là vấn đề căng thẳng khi cô là nhà đầu tư "home flipper" toàn thời gian, còn anh trai cô là trụ cột của gia đình. Merrell cho hay: "Chúng tôi có các khoản vay đầu tư bất động sản (hard money loan) với lãi suất 10-14%."
Noah Brocious – chủ tịch của Capital Fund I, nhà cho vay đầu tư bất động sản ở Phoenix, Colorado và Texas, cho biết nhà đầu tư cho đến nay phần lớn vẫn thanh toán đủ các khoản nợ. Tỷ lệ vỡ nợ ở các khách hàng của công ty tăng từ 1,25% lên 2,5% trong 2 tháng qua nhưng vẫn thấp hơn so với trước đại dịch.
Ông cho biết: "Bất kỳ 'home flipper' nào cũng cần phải cân nhắc kỹ về định giá thị trường. Đây không phải thời điểm để tham lam."
Arredondo – nhà đầu tư đến từ Phoenix, đang nỗ lực kiểm soát mọi thứ. Anh đã lãi nhiều hơn trong 2 năm qua so với số tiền có thể sắp mất. Anh nói: "Số tiền tôi kiếm được gần như đang mất dần."
