Lãi tăng nhưng vẫn mỏng
Theo báo cáo tình hình tài chính nửa đầu năm 2025 vừa công bố trên chuyên trang của Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX), Công ty CP Bất động sản Mỹ (tiền thân là Công ty CP Bất động sản Mùa Đông – VID) ghi nhận lợi nhuận sau thuế đạt gần 6,2 tỷ đồng, gấp 4,9 lần cùng kỳ.
Tuy nhiên, mức lợi nhuận này vẫn khá khiêm tốn so với quy mô tổng tài sản 23.484 tỷ đồng và vốn chủ sở hữu gần 3.172 tỷ đồng (gồm 601 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế chưa phân phối và 2.571 tỷ đồng vốn góp của chủ sở hữu). Tỷ suất lợi nhuận sau thuế/tổng tài sản (ROA) chỉ ở mức 0,26% và tỷ suất lợi nhuận sau thuế/vốn chủ sở hữu (ROE) ở mức 0,195%.
Tương tự, kết quả kinh doanh của Công ty CP Bất động sản Hano-vid cũng có cải thiện trong 6 tháng đầu năm 2025 với lợi nhuận sau thuế đạt gần 10 tỷ đồng, gấp 4,6 lần cùng kỳ.
Thời điểm cuối tháng 6/2025, Bất động sản Hano-vid có tổng tài sản hơn 27.194 tỷ đồng, giảm 3% so với nửa đầu 2024. Vốn chủ sở hữu tăng nhẹ lên hơn 5.295 tỷ đồng, bao gồm 4.886 tỷ đồng vốn góp của chủ sở hữu và hơn 409 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế chưa phân phối. So với quy mô tổng tài sản và vốn chủ sở hữu như trên, lợi nhuận sau thuế của Hano-vid vẫn khá mỏng, ROA và ROE chỉ lần lượt đạt 0,036% và 0,183%.
Với quy mô tổng tài sản gần bằng Bất động sản Hano-vid, Công ty CP Thương mại - Quảng cáo - Xây dựng - Địa ốc Việt Hân (Địa ốc Việt Hân) cũng ghi nhận lợi nhuận sau thuế tương đương, đạt gần 11 tỷ đồng, giảm 42% so với nửa đầu năm 2024.
Nếu xét trên quy mô tổng tài sản 24.048 tỷ đồng và vốn chủ sở hữu 3.896 tỷ đồng (gồm 3.010 tỷ đồng vốn điều lệ và 1.036 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế chưa phân phối) thì mức lợi nhuận này vẫn chưa tương xứng – ROA và ROE lần lượt đạt 0,045% và 0,279%.
Trong khi đó, nhóm doanh nghiệp có quy mô tài sản và vốn nhỏ hơn trong hệ sinh thái này lại cho thấy hiệu quả hoạt động tốt hơn nhóm doanh nghiệp lớn.
Đơn cử như Công ty CP Rox Key Holdings (mã TN1) đạt lợi nhuận sau thuế bán niên gần 94 tỷ đồng, gấp hơn 3,7 lần cùng kỳ, ROA và ROE tương ứng đạt 5,5% và 9,56%. Hay là Công ty Oleco - NQ đạt lãi sau thuế 5,1 tỷ đồng trong 6 tháng đầu năm 2025, gấp 2,4 lần cùng kỳ và gần bằng lợi nhuận của Bất động sản Mỹ.
Áp lực trả nợ trái phiếu lớn
Dù lợi nhuận của phần lớn các doanh nghiệp trong hệ sinh thái ROX Group đã có sự cải thiện trong nửa đầu năm nay nhưng nhìn chung vẫn khá mỏng. Trong khi đó, áp lực trả nợ với các doanh nghiệp này còn lớn, nhất là áp lực đáo hạn nợ trái phiếu trong 2 năm tới đây.
Cụ thể, tại ngày 30/6/2025 tổng nợ phải trả của Bất động sản Mỹ vẫn còn trên 20.300 tỷ đồng, giảm 2,3% so với cùng kỳ và gấp 6,4 lần vốn chủ sở hữu. Trong đó, nợ vay ngân hàng tăng khoảng 400 tỷ lên hơn 3.700 tỷ; trong khi nợ phải trả khác giảm trên 600 tỷ, xuống gần 9.100 tỷ; nợ trái phiếu cũng giảm 260 tỷ, còn hơn 7.500 tỷ đồng.
Báo cáo tình hình thanh toán gốc, lãi bán niên cho thấy, trong 6 tháng đầu năm công ty đã chi trên 300 tỷ đồng để trả lãi cho 93 lô trái phiếu phát hành vào tháng 5 và tháng 6/2020. Ngoài ra công ty cũng chi gần 72 tỷ đồng trả lãi cho lô trái phiếu mã MRECH2128001. Đây là lô trái phiếu trị giá 1.000 tỷ đồng được công ty phát hành vào ngày 11/5/2021 và sẽ đáo hạn vào ngày 11/5/2028.
Cập nhật trên HNX, các lô trái phiếu phát hành vào tháng 5 và tháng 6/2020 đều đã được công ty tất toán vào tháng 7 và tháng 8/2025. Công ty cũng đã mua lại trước hạn 42,2 tỷ đồng của mã trái phiếu MRECH2128001 và mua lại một phần của các lô trái phiếu từ MRECH2128002-MRECH2128006, đưa dư nợ trái phiếu về hơn 2.600 tỷ đồng.
Nợ phải trả hiện cũng chiếm phần lớn cơ cấu nguồn vốn của Bất động sản Hano-vid với 21.899 tỷ đồng (gấp 4,14 lần vốn chủ sở hữu), gồm 2.255 tỷ đồng nợ vay ngân hàng, 10.100 tỷ đồng nợ phải trả khác và gần 9.544 tỷ đồng dư nợ trái phiếu.
Theo dữ liệu từ HNX, Hano-vid còn 182 lô trái phiếu đang lưu hành với tổng giá trị phát hành gần 9.655 tỷ đồng và giá trị đang lưu hành còn 9.544 tỷ đồng.
Trong đó có 180 lô phát hành từ tháng 7-8/2020, do Ngân hàng TMCP Hàng hải Việt Nam (mã MSB) là tổ chức lưu ký, và 2 lô được phát hành vào tháng 3/2022 do Tổng Công ty Lưu ký và Bù trừ Chứng khoán Việt Nam là tổ chức lưu ký. 182 lô trên có kỳ hạn từ 5-7 năm, lãi suất phát hành từ 10-10,5%/năm.
Đáng chú ý, có 120/182 lô giá trị gần 5.655 tỷ đồng sẽ đồng loạt đáo hạn vào tháng 10-11 năm nay. Đây được xem là áp lực tài chính rất lớn, khiến Hano-vid phải kéo dài kỳ hạn trái phiếu khi thông báo loạt thay đổi điều kiện, điều khoản của trái phiếu đã phát hành.
Cụ thể, từ ngày 30/6-4/9/2025, Hano-vid công bố 119 nghị quyết người sở hữu trái phiếu về việc gia hạn trái phiếu cho 119 lô, giá trị hơn 5.600 tỷ đồng, sắp đáo hạn thêm 2 năm, với lãi suất cố định dao động từ 8,4-9,4%/năm. Theo đó, thời điểm đáo hạn của các lô này được lùi sang tháng 7-8-9/2027.
Với Địa ốc Việt Hân, áp lực trả nợ cũng đang là vấn đề đáng quan tâm khi tổng nợ phải trả đến cuối quý II/2025 ở mức 20.152 tỷ đồng, trong đó dư nợ trái phiếu đi ngang ở mức gần 9.736 tỷ đồng, nợ ngân hàng 1.774 tỷ đồng và nợ phải trả khác 8.642 tỷ đồng. Hệ số nợ phải trả/vốn chủ sở hữu lên tới 5,17 lần.
Dữ liệu từ HNX cho thấy, Địa ốc Việt Hân đang lưu hành 129 lô trái phiếu được phát hành trong giai đoạn tháng 8/2020 đến tháng 7/2021. Tổng giá trị phát hành là 10.300 tỷ đồng và giá trị đang lưu hành là gần 9.736 tỷ đồng. Tất cả các lô trái phiếu này đều có kỳ hạn 7 năm, phần lớn đáo hạn vào tháng 8/2027, còn lại đáo hạn vào nửa cuối năm 2028.
Nợ phải trả của Oleco – NQ dù giảm gần 6% so với cùng kỳ, xuống 4.844 tỷ đồng nhưng vẫn gấp 7 lần vốn chủ sở hữu và chủ yếu giảm các khoản nợ phải trả khác. Trong khi nợ ngân hàng đi ngang ở mức 500 tỷ đồng và phát sinh thêm 490 tỷ đồng nợ trái phiếu (phát hành vào ngày 29/4/2025).
Rox Key Holdings là “điểm sáng” hiếm hoi trong hệ sinh thái ROX Group với lợi nhuận tương đối khả quan và nợ phải trả trên vốn chủ sở hữu chỉ gấp 0,74 lần.Đến cuối quý II/2025, doanh nghiệp quản lý, vận hành bất động sản, quản lý khách sạn - lưu trú, nhân sự và công nghệ thuộc ROX Group này có 726 tỷ đồng nợ phải trả, giảm 6,4% so với cùng kỳ, chủ yếu do giảm nợ trái phiếu (giảm 290,8 tỷ đồng).
ROX Group có tiền thân là TNG Holdings Việt Nam, được biết đến là một tập đoàn đầu tư đa ngành bao gồm các lĩnh vực phát triển đô thị và khu công nghiệp, dịch vụ, tài chính. Tập đoàn này do bà Nguyễn Thị Nguyệt Hường sáng lập và hiện giữ chức Chủ tịch Hội đồng quản trị.
